전고점에 휘둘리지 않기! 현장에서 느끼는 단지 임장과 분석의 중요성 [행동하기]

안녕하세요, 행동하는 투자자 행동하기입니다.

이번 겨울학기, 권유디 튜터님 덕분에

매일매일 행복하고 감사하게 보내고 있습니다.

튜터님을 통해 여러가지 배운 것이 많지만

그 중 실제 거주자의 눈으로 바라보는

단지 임장과 분석의 의 중요성에 대해 정리해보려고 합니다.

저는 단지 분석이나 비교평가를 할 때

가격에 눈길을 많이 주곤 했는데요.

특히 전고점을 확인하며

제 생각을 수정했던 적이 한두번이 아닙니다.

문제는 단순한 참고가 아닌, 숫자에 매몰되어

제 의견을 강제로 끼워 맞추는 경우가 있다는 것인데요.

(전고점 확인 전)

...이런 이유로

a단지보다 b단지가 더 좋을 거야!

(전고점 확인 후)

사실은 ...한 이유로

a단지가 더 좋은 게 아닐까?

이런 식으로 의견을 바꾸다보니

제 생각보다는 숫자와 그래프에 비중을 두고

결론을 내리는 경우가 종종 있었습니다.

그렇지만 이렇게 전고점을 맹신하다보면

숫자의 오류에 빠질 수 있는데요.

더 자세히 들어가 상황을 살펴보면,

단지 가치에 맞게 전고점을 찍은 게 아니라는

여러가지 이유들이 존재하기 때문입니다.

예를 들어 특정 시기 그래프가 끊긴 단지를 보면

거래가 멈추었거나,

매물이 없거나,

심리상 더 오르겠지!하는 이유로 안 팔았던 것 등

이러한 이유로 인해 본래 가치 대비 가격이 못올라간 경우가 있습니다.

또 이외에 가격이 못올라간 이유는 아니지만,

현재 바뀐 입지 요소 등으로 인해

과거 가격의 의미가 약해지는 경우들도 있을 것입니다.

과거 가격과 상관없이 전고점과 상관없이

우리가 보고 느끼고 비교하고 그런 걸 통해

단지 선호도가 나왔다면

나열한 대로 투자하면 됩니다.

권유디 튜터님

투자까지 연결 짓기 위해서는 무엇보다도

단지가 가진 가치를 잘 알고 있어야 합니다.

그리고 가치를 제대로 알기 위해서는

무엇보다도 스스로가 직접 겪으며

단지에 대한 판단을 내는 것이 중요합니다.

그렇다면 현장에서 단지를 어떻게 바라 보아야 할까요?

어느 단지에 살고 싶은가?

출처 입력

단지 임장시, 그러니까 현장에서

단지에 대해 좋은 느낌을 받았더라도

제가 겪은 느낌과 생각에 의심을 가지며

투자 대상에서 배제하는 경우가 있었는데요.

일례로 A광역시의 한 구축 단지를 보며

위치도 괜찮고 단지 컨디션도 짱짱하고 쾌적하여

'이 단지 좋다!'라고 느꼈지만,

연식을 이유로 저의 판단을 내려놓고

투자 우선순위에서 후순위로 둔 적이 있습니다.

나중에서야 정말로 그 단지가 가치가 있는 것이

맞았음을 알게 되었는데요.

심지어 기존에 우선순위로 세운

단지들보다 더 앞단에 있는 단지였습니다.

이렇게 제가 단지에 대한 가치 파악을

제대로 하지 못한 이유는

기계적인 판단 기준만을 가지고

현장에서 직접 느낀 것들을 무시했기 때문인데요.

만약 기계적인 가치 판단으로 나온 우선순위에 따라

실제 투자를 행했더라면, 이렇게 놓친 것들로 인해

결과가 달라졌을 부분들이 있었을 것입니다.

일반 사람들이 단지를 좋아할 때는

정해진 리스트를 보고

좋다/싫다를 점검하는 것이 아니며,

실제 단지가 주는 여러 복합적인 요소를 통해

'좋다'고 느끼는 것이기에

현장에서 직접 겪는 느낌을 소중히 여겨야한다는

사실을 크게 깨달을 수 있었습니다.

내 가슴을 웅장하게 만드는 단지인가?

단지 앞에 섰을 때 어느 단지에 살고 싶은가?

출처 입력

이 생각을 늘 염두에 두며 이번 단지 임장에서는

더 생생하게 현장을 겪도록 하겠습니다.

거주자 입장에서의 단지 분석

출처 입력

단지 분석을 하다보면 한곳에 모여있는

비슷한 브랜드, 연식의 단지들의 경우 대표 단지 하나를 뽑아

장표에 넣었던 부끄러운 기억이 있는데요.

비슷한 위치에 있으니, 가치 역시 비슷할 것이라는

잘못된 사고에서 나온 판단이었습니다.

이번에 단지 분석의 디테일 측면에서

많이 배우며 생각 할 수 있었는데요.

예시를 통해 정리해보겠습니다.

비슷한 위치에 옹기종기 모여있는

같은 브랜드의 1, 2, 3차 단지를 보면 얼핏 비슷한 거 같지만,

어떤 특징을 갖고 있는가에 따라 선호도가 갈립니다.

예를 들어...

1차는 평지인데 2차는 언덕이 심하고 3차는 덜함과 같은 언덕 상태,

어느 초등학교를 보내는지,

초등학교 인접성은 어느 정도인지 등

이러한 요소들에 따라 선호도에서 차이를 보입니다.

그렇기 때문에 단지들을 하나로 퉁쳐서 보지 말고,

매우 디테일하게 따져 정말 이곳에 사는 사람들은 어떤 단지를 가고 싶어 할지,

사람들의 삶과 연결지어 생각하고 분석해야겠습니다.

이번 배움을 통해 투자를 위해서는

단지를 수치가아니라 어떤 마음으로

보아야 하는지 알 수 있었습니다.

그리고 이렇게 디테일하게 알고 생각해야

정말 확신을 갖고 투자에 있어

판단을 내릴 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

전고점을 보면 투자 범위가 되게 좁아져요.

오히려 왜곡이 생길 수도 있고.

현장에서 임장 잘 하고

단지 분석도 디테일하게 잘 하면,

여러분들이 투자자로서 정말 성장할 수 있다고 말씀드려요.

권유디 튜터님

전고점을 참고하던 기존 방식을 하나씩 내려놓고

현장에 집중하고, 디테일한 단지 분석을 통해

투자자로서의 안목을 길러야겠습니다.