돈독모- 부동산 트렌드 2025(25.2.) 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 등/ 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025. 1. 28. - 30.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #서울부동산 상승    #공급부족    #임차료 상승

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 

1. 저자 및 도서 소개 

 : 김경민 등 

   2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

* 출처 : 예스24 <https://www.yes24.com/Product/Goods/133322963>

2. 내용 및 줄거리

 : 서울의 집값이 상승할 수 밖에 없는 이유와 서울 내의 권역별 추세와 동조화 현상, 권역별 대표 단지에 대한 입지와 단지 분석, 상권에 대한 트렌드와 입지를 설명하여 서울 부동산 시장에 대한 추세와 향후 흐름을 추측해 볼 수있다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 집값의 상승 원인이 다양할 수 있으나 특히 서울은 집값은 앞으로도 상승의 원인이 모두 충족하여 상승할 수 밖에 없는 곳임을 책에서 말하고 있는 것 같다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 향후 서울 집값이 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등의 원인에 의해 상승할 수 있다는 것을 확인할 수 있었다. 그리고 상권에 대한 부분이 추가되어 트랜드를 통해 최근 서울 내에서 선호하는 지역과 왜 그 지역을 젊은 사람들이 좋아하는지, 상권의 입지는 항상 변할 수 있으나 교통이 중요하기 때문에 핵심지를 벗어나지 않은 곳으로 이동한다는 것을 알 수 있었다.   

책이 나올 당시와 현재 책을 읽고 있는 시점의 서울 부동산 분위기가 많이 달라서 작가가 말하는 대세 상승이 언제 올지는 모르나 상승의 요소들은 분명하기 때문에 자본이 준비된 사람들은 서울 내 저평가된 단지를 지금 같은 시장에 싸게 매수하는 것도 좋을 것 같다. 열심히 돈을 모으고 전략을 짜야겠다는 생각이 들었고, 천천히 상승하여 나에게도 기회가 오길 바래본다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(전자책)

: p.31 지금 시점을 대표하는 한마디는 ‘서울 아파트 가격의 골드크로스’ 다. * 주식시장 등에서 가격이나 거래량의 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 상향하는 것을 이르는 말. 시장이 강세로 접어들었다는 신호다. 

p.40 서울아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다.

 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다. (N파고 그림, W파고 그림)

p.41 장기적인 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제 상승하는지를 보수적으로 확인하는 것이 매우 중요하다. 

p.44 현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인하는 두 가지 분석 결과가 있다. 

첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골드크로스’가 발생했다. 

둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

p.50 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안된다. 

p.54 수도권 시장을 한강을 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화)현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. 

한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다.

먼저 한강 이남 지역에서는 서초구를 중심으로 가격 확산 현상이 두드러진다. 

p.55 이는 양천구에서도 서초구와 유사한 방식으로 가격 확산 현상이 나타날 수 있음을 의미한다.

한강 이북 지역의 가격 상승은 인접지역으로 확산되지 않고 , 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.

구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다.

p.57 노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어, 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다. 이렇듯 한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.

각 권역에는 대장 구가 존재하며 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다. 각 권역별 대장 구와 인근 대표 신도시는 아래와 같다.

• 수도권 동남부: 강남구vs성남시 분당구, 용인시 수지구

• 수도권 서북부: 마포구vs고양시 일산동구 서구, 파주시

• 수도권 서남부: 양천구vs안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시

• 수도권 동북부: 노원구vs의정부시, 남양주시

p.60 동조화 현상은 강남구의 가격 상승이 주변 지역에 확산되면서 나타난다. 강남을 중심으로 한 인접 지역들이 비슷한 패턴의 가격 변동을 겪게 되는 것이다.

부동산 시장에는 특정지역이 가지는 위계가 존재한다.

p.61 대규모 아파트가 들어서 공급이 늘어나면 수요와 공급의 법칙에 따라 주택 가격 상승이 억제된다. 이는 수지구의 주택가격이 강남구나 분당구에 비해 상대적으로 덜 상승하는 원인이다.

p.63 주거 선호 지역이 강남에서부터 분당구와 수지구로 자연스럽게 확장되는 과정에서 발생한다.

강남구, 분당구, 수지구는 각각의 특성과 위치적 장점을 바탕으로 부동산 시장에서 강남 이남 지역의 동조화 현상을 주도하고 있다. 이러한 현상은 강남 이남 지역의 부동산 시장을 하나의 통합된 시장으로 바라볼 수 있게 하며, 이들 지역 간의 매매가격 흐름은 매우 긴밀하게 연결되어있다는 점에서 중요한 의미를 가진다.

p.66 최근 몇년간 마포구의 아파트 매매가격은 강남구와 유사한 패턴을 보이며 상승해왔다. 

 마포구에서 시작된 아파트 매매가격 상승이 일산과 파주로 확산되지 않는 이유는 여러 요인에서 기인한다. 우선 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다.

p.67 양천구와 안양시 동안구는 동조화된 흐름을 보이나, 김포시는 향후 추이를 살펴봐야 한다. 

양천구의 상승세가 안양시 동안구와 김포시로 퍼져가는 데는 시간이 걸렸으며, 각 지역의 상승세가 나타나는 시점과 강도가 서로 달랐음을 알 수 있다.

p.69 안양시 동안구의 매매가격 흐름은 양천구와 유사한 패턴을 보이며, 동조화 현상이 나타날 가능성을 시사한다.

p.72 김포시 고촌읍 흥미로운 사실이 있는데 이곳은 엄연히 ‘읍’지역으로 대학 입시에서 농어촌 특별전형에 대상이 된다는 점이다. 서울 목동 학원가를 이용할 수있는 지역에 농어촌 특별전형 혜택이 있다니 놀라운 일이다.

부모는 여의도로 출근하고 아이는 교육 혜택을 누릴수 있는데 아파트 가격도 서울보다 상당히 저렴하니 수요가 높은 것이 어쩌면 당연한 일이다. 한편 농어촌 특별전형 혜택은 학생만 고등학교 졸업까지 12년 이상 거주 재학하거나 학생, 부모 모두 6년간 거주 재학한 경우만 받을 수 있다.

p.74 노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 있다. 그러나 의정부시는 이들과 다르게 약 2개 분기의 시차를 두고 매매가격이 변하는 모습을 보인다. 

노원구와 남양주시에 비해 의정부시의 매매가격 상승 시점이 늦다는 것을 알 수 있다.

p.85 서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. 

매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다.

p.87 강남구는 주거지와 업무지구가 혼합된 형태다. 

서초구는 주거지의 기능이 더 강한 지역이다.

신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다.

p.90-91 서울의 노원구, 도봉구, 성북구는 중저가 아파트 시장의 중심지로 서울 부동산 전반에 중요한 역할을 하고 있다.

노원구, 도봉구, 성북구는 서울의 다른 지역에 비해 주택 가격이 상대적으로 저렴한 편이다.

이들 지역은 가격 대비 편의시설과 교통 접근성이 양호하여 가성비가 높은 주거지로 평가받는다.

가격이 정체되고 있는 이유는 강남에 접근하기가 어렵다. 

노도성 지역에서 접근할 수 있는 주요 직장 중심지는 광화문 정도다. 

이 지역은 재건축 및 재개발의 잠재력이 크지만 이러한 재개발과 재건축이 항상 순탄하게 진행되는 것은 아니다. 

우수한 교육환경과 생활 편의시설을 갖추고 있어, 자녀교육을 중시하는 가정과 투자자들에게 매력적인 지역으로 인식되고 있다.

노도성 지역은 임대수요가 매우 높다. 

중저가 아파트는 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다. 이러한 특성으로 인해 많은 투자자가 이 지역의 중저가 아파트를 선호한다.

p.94 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타낸다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다.

p.95 동조화 현상은 고가 지역의 부동산 시장을 더욱 동질화하며 가격 상승의 폭을 넓히고 있다. 

중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

p.96 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다.

p.101 2026년 서울시에 예정되어있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.  공급절벽이 불러올 3가지 현상

첫째, 서울시 주택가격이 상승한다.

둘째, 전세 및 월세의 가격이 상승할 가능성이 크다.

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.

p.103 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.

p.121 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.

p.124 장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같다.

첫째 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1-2개월가량 선행하는데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.

둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 

하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

p.129 인플레이션은 복합적인 경로를 통해 주택 시장에 충격을 주는데 크게 두개의 측면(수요와 공급)으로 설명할 수 있다. 수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. 

재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다.

수요 측면에서 부동산이 매력적으로 보이게 하는 다른 요인은 임대료 폭등이다.

인플레이션이 글로벌 현상이 된 이후, 전 세계 주요 도시들의 월세는 대폭등했다.

p.132 부동산에 투자하고 얻을 수 있는 수익률 역시 매우 중요한 요소다. 월세와 관련해서 아주 짧은 기간에 월세가 빠르게 상승했다면, 부동산 투자수익률이 매력적으로 변한다. 

p.134 인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금인상, 대출비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연한 결과다. 관건은 시공비 상승의 규모가 어느 정도인지 그리고 이의 파급 효과(건설 지연 및 인허가 물량 감소)가 얼마나 클지다.

p.137 시공비는 팬데믹 이전 대비 퀀텀 점프해 매우 높은 수준을 유지하고 있으며 과거 통계를 볼때 시공비가 내려갈 가능성은 희박하다는 것이다.

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 

만약 신축과 구축 아파트 간의 가격차이(혹은 분양과 구축 아파트간의 가격차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.

p.146 전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다.

p.150 전세가격이 이렇듯 인플레이션 이상으로 상승하면서 장기간에 걸쳐 우상향하고 일시적 급락을 했음에도 다시 급반등해 이전 최고가에 근접했을 때, 투자를 지향하는 시장 참여자들은 ‘전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품’이라는 인식을 하게된다. 매매를 고려하는 투자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자 방식으로 생각하게 된다. 

전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두마리 토끼를 잡게 된다. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금 수입을 챙기고 동시에 매매가격 상승(실현되지 않은 이익)의 과실까지 얻는 것이다. 즉 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조다.

p.151 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반 전세화 혹은 폐지를 서둘러야한다. 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세입주자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법 역시 폐지되어서는 안되는데, 4년의 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다.

p.155 2023년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 

둘째 입주 물량의 부족이다.

시장 참여자들은 이미 현재와 향후 입주물량 부족을 인식하고 잇다.

셋째 전세사기로 인한 ‘빌라포비아'다. 

빌라포비아로 인해 사람들은 빌라를 기피하면 빌라 개발업자는 빌라를 지을 유인이 없다. 빌라가 서울시 전체 주택 수요의 50%를 차지하는 상황에서 빌라 세입자들이 아파트 시장으로 넘어가면 그 파급력은 상당할 것이다. 

p.162 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

p.190 특정 시점에 실제로 착공에 들어가느냐가 해당 시점의 개발 나이 여부를 알려주는 더 좋은 지표가 될 수 있다.

착공 지표로 본 2023년과 2024년 상황은 전국과 서울 그리고 빌라와 아파트 시장 모두 심각하다. 

p.191 문제가 되는 부분은 서울이다.

p.192 전국 ‘아파트’착공 물량은 빌라보다 상대적으로 낫다. 그럼에도 지난 평균 대비 55%선에 머무른다. 

p.195 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두가지 문제점이 있다.

첫째, 입주 물량이 지나치게 적다.

둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

p.198 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

p.201 부동산 수요란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준이다. 부동산 공급은 주택수로 볼 수 있는데, 현재 시장에 존재하는 주택의 수와 미래에 공급될 주택 규모가 중요하다. 

p.202 서울 같은 지역에서는 지역민들의 소득 수준이 중요하다. 지역민의 소득이 증가하면 부동산 가격은 상승할 수 밖에 없다. 

빈부격차는 당연히 주택 시장에도 양극화를 가져온다.

부동산 시장에서 주택 가격은 ‘공간 균형’을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격의 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다. 

빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동사 시장의 공간 균형으로 이해 인접 지역에 영향을 줄 것이다. 

p.204 고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을 그 누구도 부정할 수 없다. 

p.205 2024년 현재 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다.

인플레이션이 팽배한 시기에는 부동산에 대한 수요가 높아진다. 동시에 건설비, 인건비 등 시공 비용이 높아짐에 따라 현 단계의 인허가와 착공을 감소 혹은 지연시키며 미래 공급이 급감하게 된다. 

p.206 많은 원인 겹쳐지며 현재 실질적으로 가장 낮은 수준의 착공이 이루어지고 있다.

여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다. 

공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로 장기간 부족한 사태는 거의 최조의 일이다.

p.208 기준금리 인하가 명확해지고 실제로 단행된다면 ‘국고채 10년물 금리’도 하락할 것이며 주택담보대출 금리 역시 지속적으로 내려갈 것이다. 

부동산에 있어서 금리인하는 매우 큰 효과를 낸다. 

p.209 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 1. 역대급 공급 부족이 3-4년간 지속될 것이고 2. 동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안좋은 소식이 될 수있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 

p.210 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

p.313 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트 

1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.

2. 금리인하는 시간문제다.  금리인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

p.321 서울특별시의 세대수는 1992년 335만, 2002년 362만, 2012년 417만, 2022년에는 444만으로 증가했다. 2023년도에도 446만으로 증가하는 추세이며 이는 꾸준한 서울시 거주 수요를 의미한다. 공급은 부족하고 수요는 증가하고 있다. 이는 공급이 수요를 받쳐주지 못해 가격이 상승할 가능성을 암시한다. 

p.338 결론적으로 노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차, 재건축 정책 등의 변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있다.

p.364 팝업 스토어는 일시적으로 운영되는 매장을 통해 새로운 제품을 소개하거나 브랜드 인지도를 높이는 마케팅 전략이다.

p.366 ‘프로젝트 렌트’는 2018년에 시작된 성수동의 팝업 스토어 플랫폼이다. 다양한 브랜드와 협업해 창의적이고 흥미로운 팝업 스토어를 기획하고 운영하는 공간이다. 단순히 공간을 빌려주는 것이 아니라 공간을 활용해 흥미로운 팝업 스토어를 기획하는 것이 프로젝트 렌트의 차별점이다. 비즈니스 모델은 유휴공간을 장기간 임대해 팝업 스토어를 선보이는 것이다. 최소 2주에서 최대 3개월 내외로 대관해 공간을 효율적으로 활용한다. 성수동은 트렌디한 지역으로 자리 잡으며 다양한 브랜드의 팝업 스토어가 열리는 장소로 유명해졌다. 

최근에는 백화점에서도 팝업 스토어를 운영한다. 더현대서울은 패션, 뷰티, 굿즈, 액세서리 등 여러 분야의 브랜드와 협업해 팝업 스토어를 개최한다.

p.370 팝업 스토어는 상권 트렌드에서 빼놓을 수 없는 중요한 요소로 작용하고 있다.

p.392 소비 트렌드가 가장 빠른 곳이자 한때 클럽 문화의 중심지로 알려졌던 홍대입구는 최근 ‘덕후 동네’로 변하고 있다. 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.