지난 투자를 돌아보며 이번 투자에서는 꼭 적용하고 싶었던 점 [수잔30]

안녕하세요 수잔입니다 :)

1년 만에 돌아온 월부학교에서 새로운 투자를 준비하면서,

지난 첫 투자에서 아쉬웠던 점들을 꼭 보완하고 싶었습니다.

왜냐하면 저의 첫 투자는 '놀랍도록 냉철했던' 투자였기 때문이죠.

지난 투자를 돌아보며 이번 투자에서는 꼭 적용하고 싶었던 점

| 1. 매물코칭은 미리미리 준비하자.

A지역, B지역 그리고 C지역까지

더이상 어디까지 가야할지 알 수 없을 정도로 헤매다가 마지막에 도달한 곳이 C지역이었는데요.

우여곡절 끝에 타겟 단지는 정했지만

- 대략적인 가이드를 얻겠다는 마음보다는

- 반드시 '코칭을 넣은 물건'을 사겠다는 마음 때문에

가격이 조율되는 물건을 찾지 못했다고 못 넣고

가격은 맞아도 찾아 놓으면 바로 날아가는 물건들 덕분에

매물코칭 넣기를 망설이며 시간을 허비했습니다.

결국 이틀동안 2개의 물건이 실거주자 & 투자자에게 날아가는 것을 보고

밤 11시 16분 늦은 귀가길에, 급하게 매물코칭을 넣었습니다.

다만, 매물코칭 양식을 작성하는 시간만 해도 생각할 부분들이 너무 많았기 때문에,

1)평소 나의 생각이 명확하게 정리되어 있어야 하고,

2)기본적인 내용은 미리 미리 작성해둬야 한다는 것을 깨달았습니다.

→ 잔TIP★ (보완점) :

*매물코칭 양식의 주요내용은 미리 생각하고 작성해둔다. (메일 '내게쓰기'로 보내놓고 언제든지 복붙 준비 완료!)

*목표매수가에 맞는 단지를 찾진 못했더라도 조율 가능한 물건의 상황/상태/가격에 대해 매물코칭 받음으로써 대략적인 가이드를 얻을 수 있다. (이후 매물을 찾고 협상하는데 더 확신을 갖고 진행할 수 있음!)

| 2. 매도자의 상황을 정확하게 파악하자.

'매도자의 상황을 정확하게 알아야 협상 포인트를 찾을 수 있다'는건 많이들 알고 계실텐데요.

저는 계약서를 다 쓸 때까지만 해도 매도자분의 매도 사유를 알지 못했습니다.

아무래도 부동산 사장님들은 '중개인'이시기 때문에

100% 매수자의 편도, 매도자의 편도 아니신 경우가 있는데요.

제 경우, 매도자 분은 실거주 집의 대출 & 사업자금으로 인해 현금이 필요하신 상황이었고,

1)매도자분의 실거주집 등기부등본을 한번만 떼어봤다면 (근저당 있었음),

2)부동산 사장님과 조금만 더 라포를 쌓고 매도사유를 여쭤봤었더라면,

제가 원하는 매수가격으로 추가 협상할 수 있는 포인트가 있었습니다.

계약서를 다 쓰고 나서야 '사실은~' 하면서 부동산 사장님께서 말씀해주셨는데... ㅎㅎㅎ

부동산 사장님을 내 편으로 만드는 것이 왜 중요한지 한번 더 깨달을 수 있는 부분이었습니다.

→ 잔TIP★ (보완점) :

*등기부등본을 볼 때는 매수할 집 & 매도자분의 실거주 집도 떼어본다. (숨겨진 매도자분의 사정을 파악할 수 있음!)

*어떻게 해서든 정확한 매도사유를 파악해야 협상 포인트를 찾을 수 있다. (이유없이 매도하는 집은 없음!)

| 3. 가격과 조건은 미리 확실하게 조율하고 계약 테이블에 앉자.

(가계약금 들어가기 전 마지막 순간에 100만원이라도 깎자)

제가 매수하는 집은 앞에서 보면 조건이 너무 좋고, 뒤에서 보면 조건이 안 좋은 집이었는데요.

오랜시간 전세계약을 연장하며 거주해오시던 세입자분께서

'이번에 매수를 할까? vs. 이사를 갈까? vs. 여기서 계속 살까?'

... 를 계속해서 고민하고 계시는 상황이었습니다.

당시 조건부 전세대출 규제는 없었지만,

많은 투자자 진입으로 매매물량 > 전세물량으로 전환되어 리스크가 있는 상황이었기 때문에

저의 매매계약서의 특약사항이 아주 복잡하게 되었습니다.

-전세입자는 계약갱신청구가 불가능하다.

-현 임차인이 계속 거주시에는 전세계약을 승계한다.

-잔금을 6개월로 한다. (그때는 몰랐지만 나중에 공급 리스크를 맞이하게 됨)

... 는 양립되는 내용이 아주 한가득 적혀있었거든요^^

1)세입자분이 전세금 n억에 신규 계약 하시기로 함을 확정하고,

2)매매계약서를 1)의 상황에 맞게 작성했더라면,

조금 더 원활하게 정리되었을 문제지만,

저는 계약서 당일에 3자 대면(매도자-세입자-매수인)을 하고 나서야

세입자 분이 신규계약을 하시는 방향으로 추가 투자금을 들여 진행하게 됩니다.

그리고 한가지 더,

저는 목표매수가보다 +500만원 높게 매수하는 상황이었는데요.

생각보다 투자금이 많이 들어간 상황이라 정말 딱 100만원만 더 깎고 싶은 심정이었습니다.

계약일에 한번만 더 빌어보자라는 생각으로 부동산 사장님께만 미리 귀뜸을 드린 후,

계약 테이블에서 '매도자님 혹시 100만원만... '이라고 말을 꺼냈다가 물건이 들어갈 뻔하는 상황을 겪었습니다.

원하는 조건과 가격은

가계약금이 들어가기 전, 계약 테이블에 앉기 전,

미리 조율되어야 함을 배울 수 있었습니다😂

→ 잔TIP★ (보완점) :

*가계약 특약을 괜히 보내는게 아니다. 모든 조건은 확실하게 가계약금 입금 전에 정리한다. (돈 들어가면 조율이 어려움!)

*가계약금 입금 전에 100만원이라도 깎아달라고 최선을 다해 빌어본다🙏 (어차피 안깎여도 입금할거지만 100만원 아끼면 큰 돈!)

| 4. 매수할 집은 꼼꼼하게 보자.

(가계약금 들어가기 전 마지막 순간에 1번 더 보자.)

'놀랍도록 냉철했던' 첫 투자라고 했지만 사실은 '놀랍도록 감정적이었던' 첫 투자였습니다.

물건을 찾으러 다닐 때도 제정신이 아니었고

계약을 하는 순간에도 거의 사람이 아니었기 때문에,

물건을 매수하고 나서야 '아.. 그 집이 확장이 되어 있었나?'할 정도로 아무것도 생각이 나지 않았습니다.

계약서에 특약으로 작성한 크리티컬한 하자 정도는 부분 부분 사진처럼 기억이 나는데,

워낙 많은 집을 봐서 구조가 어땠는지 a타입이었는지 b타입이었는지도 생각이 나지 않을 정도였습니다.

돌이켜 생각해보니 '참... 얼마나 어리석고 감정적이었나' 후회를 가장 많이 했던 포인트였습니다.

정말 집을 살 사람이라면 집을 두번도 세번도 봅니다. (by. 아인파파파 반장님)

계약서를 작성하는 당일에도 그 먼 지역까지 가서 '집 한번만 더 봐도 될까요?'라는 말을

세입자분이 불편하실까봐라는 생각에 차마 입밖으로 꺼내지 못했습니다.

결국 내가 내 돈을 들여서 사는 집인데, 마지막 순간에 집을 한번 더 보며 체크하지 못한 것을 후회했습니다.

→ 잔TIP★ (보완점) :

*가계약금 넣기 전에 집을 한번 더 보면서 내가 놓친 하자는 없는지, 집 구조는 어떤지 거실 뷰는 어떤지 눈에 담고 눈을 감은 상태에서도 머릿속에 떠오르는지 그려본다. (놓친 하자는 모두 내 탓이다, 내 집인데 구조가 생각 안나는 것도 내 탓이다, 이 투자의 책임자는 나다!)

| 5. 대안이 있어야 조급함을 버릴 수 있다

오랜만에 매물코칭 양식을 열어 정리하다가

첫 투자 시 후보단지들을 캡쳐해서 넣어둔 사진을 발견했습니다.

이렇게 후보단지들이 많았음에도 불구하고 ㅎㅎㅎ

마지막 투자하는 순간에 저는 저 노란색 물건만 손에 쥐고 있었는데요.

여러 개의 투자후보 물건을 손에 넣고 있어야 원활하게 협상도 가능한데,

하나의 물건만 바라보면서 전전긍긍하고 조급하다보니 제가 원하는 목표매수가로 협상하지 못했습니다.

역시 선배님들, 튜터님들께서 대안이 있어야 한다고 말씀주시는건 다 이유가 있다는 점을

다시 한번 상기시킬 수 있었습니다.

사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

→ 잔TIP★ (보완점) :

*대안(후보단지)을 많이 만들어 놓을 수록 유리하다. 하나의 물건에만 집착하지 말자(시장 분위기가 날아가기 직전이라면 예외!)

*그렇다고 누가봐도 싸고 심지어 내가봐도 싼데 후보물건 없다고 투자결정을 미루진 말자. 매물코칭을 적극 활용하자 :) (1등이 너무 명확한데 2등 찾는다고 미루면 그건 안되는거에요 😥)

| + 보너스 : 신탁등기, 근저당 남은 잔액은 부동산 사장님을 통해 확인한다.

가격은 너무 싼데 신탁등기가 높게 잡혀있는 복잡한 물건이 있었습니다.

- 이미 투자자가 계약을 했다가 포기한 적이 있으며,

- 상황이 너무 어렵고 복잡해서 부사님들도 꺼려하시면서,

- 그럼에도 불구하고 가격이 싸서 다른 투자자가 작업하고 있는 물건이 있었는데요.

신탁등기의 경우 남은 잔액이나 정확한 사항을

신탁사에 직접 전화해서 문의해보면 알 수 있다는 사실을 알게 된 저는,

무턱대고 신탁회사 > 대부업체까지 전화해서 남은 잔액을 확인하려는 시도를 했습니다.

돌아온 답변은 '개인정보라 확인해줄 수 없다' 였고,

역으로 매도자분께서 이 사실을 알게 되시면서 제 연락처를 갖고 계시던 온 부동산에서 저를 찾으셨던...

매우 당황스러운 사건이 있었습니다.

정확하게 확인해보고 싶으신 마음을 저도 이해하지만

가급적이면 부동산 사장님을 통해서 확인해보시는 것을 권해드리고,

신탁등기, 근저당 말소는 특약을 통해 리스크를 줄이시는 방법을 권해드립니다.

→ 잔TIP★ (보완점) :

*신탁등기, 근저당 정확한 금액은 부동산 사장님을 통해 확인하자.

*특약을 통해 말소조건을 명확하게 명시함으로써 리스크를 줄이자.

*그럼에도 불구하고 리스크가 있다고 판단되면 주변 동료/선배/튜터님+매물코칭을 통해 조언을 구하고 '하지말자'.

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돌아보면 참 무지했고 경험이 없기에 아쉬운 부분들도 많았습니다.

그럼에도 불구하고 A,B지역을 지나 C지역까지 가서야 만날 수 있었던 제 물건이었기 때문에.

때로는 살짝 미워하기도 하고 때로는 예뻐해하기도 하면서,

언젠가 저에게 수익을 가져다 줄 새싹이기에 잘 보유해 나가고 있습니다.

지금의 저는, 아직도 너무도 무지하고 두려움도 많고 경험도 없는 투자자지만,

아쉬웠던 부분들 중에서 꼭 1개 이상은 보완해서 다음 투자를 이어나가겠습니다.

이번학기 열심히 투자물건 찾으러 다니시는 우리 몽팸즈 응원합니다.💕

서로서로 도와주지 못해서, 응원해주지 못해서 안달이 나버린 ㅎㅎㅎ 아인파파파 반장님, 부싯돌 부반장님, 세화리 부반장님, 조에디님, 율빨모님, 아이윌비님, 같부님, 부끌랑님 모두모두 감사합니다.💕

우리 몽팸즈 투자할 수 있도록 언제 어디서나 어르고 달래고 이끌어 주시고 밀어주시고 당겨주시는 몽부내 튜터님 감사합니다.💕