[일분일초] 독서후기 #61 2025 부동산트렌드

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일분일초입니다.

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부동산을 비롯한 경제를 에측한다는것이

처음에는 낯설고 반신 반의 했었는데

설득이 되어버린 책입니다.

부동산 트렌드 2025

독서 후기입니다.

# 빅데이터 기반 현재를 점검

현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래 3가지다.

① 과연 가격은 바닥을 쳤는가?

② 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택 수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수 등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?

③ 만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

전국 광역시는 현재 첫 번째 질문과 두 번째 질문에 대한 대답이 명확하지 못한 상황이다. N파고의 등장은 어쩌면 서울이 유일한 상황이 될지 모른다.

-> 책에서는 거의 서울을 기준으로 말하고 지방 투자는 상황을 보자~ 라고 이야기하지만 지방도 바닥을 친 곳. 수요가 있어서 선호도가 높은 곳, 공급이 적은 곳은 적용 가능하다고 생각한다.

-> 서울, 지방 모두 이런 기준으로 본다고 할 때 앞마당에서 가능한 곳, 대구, 김해 라고 생각한다. 더 아는 지역을 늘려서 적용해보자

#2025 부동산 투자 빅이슈 6

1. 슈퍼사이클

- 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울전역에 비해 상승이 1-2 개월 가량 선행하는 데 반해 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.

둘째, 부동산 상승기와하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.

- 22-23년 하락기는 26개월로 앞선 하락이게 3분의 2 수준이다.

-> 현재에 적용

-> 모든 지표들이 상승을 가리킨다는 말

-> 이 책을 통해서 얻어야 하는 것은 부동산을 예측한다 만다를 떠나서 나는 가치있고 오를 것이 분명한 것에 투자를 한다. 모두 오를 것이라고 생각하고 어떤 것이라도 하자는 관점에서 벗어나서 좋은 것을 할 수 있는 시기라는 확신이 강해진다.

2. 인플레이션

3. 전세가격 폭등이 매매수요로 전환

4. PF사태

5. 공급 절벽

6. 퍼팩트 스톰

- 금리인하 & 공급 부족

지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다

- 금리인하

첫째, 더 이상의 기준금리 인상은 힘들다. 한국은행은 지난 2023년 1월 13일 기준금리를 3.25%에서 3.5%로 인상한 후 2024년 6월 현재까지 장장 17개월 동안 기준금리를 연속해 동결하고 있다. 기준금리 인상은 대출 금리 인상으로 이어져, 한계 상황의 가계에 큰 부담을 주고 경기를 더 악화시킬 수 있다는 염려가 존재한다. 한국은행의 메시지를 보면 외부의 충격적인 상황 변화가 없다는 가정 하, 향후 기준금리 인상은 이루어지기 힘들다.

둘째, 기준금리 인하는 언젠가 시작된다. 금융권의 대체적인 시각이 ‘더 이상의 기준금리 인상은 없다’라면 이제는 기준금리를 언제 인하할 것이냐는 질문으로 넘어갈 차례다. 2023년 연말에는 2024년 중반부터 기준금리 인하가 시작될 것으로 예측했다. 이러한 예측이 국고채 10년물 금리 인하에 영향을 준 것이 사실이다.

-> 금리인하도 예적된 것이라 본다. / 거기에 공급이 부족해지니 부동산으로 돈이 몰린다.

-> 그래도 조급해 하지 않고 내가 할 수 있는 투자를 하고 이제는 수익률도 봐야한다.

-> 점점더 좋은 것 들을 한다.

# 노도성 가격예측

첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.

둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.

~ 누적 상승률을 봐야 한다.

-> 좋은 곳 안좋은 곳 오를 때는 역시 같이 오른다.

-> 할 수 있으면 노도성도 해야한다. 서울에 하나 더 한다는 목표로 하고 많이 기다려 주는 곳이니 지방에서 모아서 오자

-> 누적 상승률 상급지랑 비교 -> 금액이 아니라 상승률은 비슷하겠다

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