[에이스1반 김인턴] #5 부동산 트렌드 2025

월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 2025. 02

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클 #N파고W파고 #퍼펙트스톰

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개

2. 내용 및 줄거리

15p. 2010년대 서울 부동산 가격을 장기간 분석해보면 지역들이 큰 맥락에서 유사한 움직임을 보인다. 예를 들어 2013년부터 2020년까지의 패턴을 보면 서울 일부 지역에서 상승 시작 시점이 빠른 곳이 있으나(대개 강남), 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지는 않았다. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적 상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다.

61p. 이처럼 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 노원구, 도봉구, 성북구까지 총 7개 구는 약 74만 세대가 거주하는 절대적인 규모의 아파트 시장을 형성하고 있다. 서울시 전체 세대수의 약 42.5%다. 이들 구는 각각 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장(강남3구)와 중저가 아파트 시장(노도성)으로 구분될 수 있으며, 서울시 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하고 있다.

71p. 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. (~) 그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 실제로 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있다. 고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다. 이번 사이클에서도 다시 한 번 두 지역 간에 상승 시차가 존재함을 확인할 수 있다.

137p. 높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락, 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다. (~) 아파트든 빌라든 신규 개발을 하려 해도 분양 채산성이 안 맞는다. (~) 신규 주택 인허가 물량의 감소는 미래의 공급 부족으로 연결된다. 일반적으로 인허가는 사전 토지 작업이 2~3년 소요되고 준공이 빠르면 3년 정도 걸린다. 합하면 최소 5~6년이 필요한 작업이다.

153p. 부동산 가격은 공간 시장과 금융 시장의 두 부분에서 영향을 받는다. 공간시장은 다시 한 번 부동산 시장의 수요와 공급 측면으로 나뉜다. 부동산 '수요'란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준이다. 부동산 '공급'은 주택수로 볼 수 있는데, 현재 시장에 존재하는 주택의 수와 미래에 공급될 주택 규모가 중요하다. 그밖에 이에 영향을 주는 다양한 변수들이 고려된다. 예를 들어 GDP 성장(혹은 도시 GDP 규모), 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비 등이다. 금융시장은 부동산 공간 시장 이외의 영역으로, 공간시장과 분리된 부분이다. 예를 들어 국고채 10년물 금리는 부동산 시장에서 결정되는 것이 아니라, 거시 경제와 국제 경제 등에 의해 금융시장에서 결정된다. 금융시장 영역에서는 기준금리와 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리 등이 중요하다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

데이터를 통해 시장을 보는 관점을 간접 경험할 수 있다는 점

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

전반적으로 크게 와닿지는 않았던 것 같다. AI와 데이터를 기반으로 미래 시장을 예측한다는 것이 가능할까라는 의문이 가장 먼저 들었고, 실제 책을 읽으면서 동의하기 어려운 부분들이 적지 않았던 것 같다.

처음 부동산을 접하는 사람 입장에서 뭔가 그럴듯하게 느껴질 수 있지만 많은 지역과 단지를 직접 눈으로 보고 느끼며 매달 계속해서 가격변화를 보는 사람이라면 당연한 이야기를 어렵게 이야기한 느낌이랄까.

그럼에도 단순하게 머리로만 알고 있는 내용을 데이터를 더해 확인하면서 어느 정도 근거를 볼 수 있다는 장점이 있고 다양한 단지들의 가격 변화를 디테일하게 보여준다는 점이 있다.

다만, 그래서 가격이 싼지 비싼지에 대한 내용과 이를 판단하는 방법이 없고 단순히 타이밍이라는 점을 강조하는부분에 있어서는 아쉬움이 남는다.