[호랭시] 월부챌린지 354회 진행중 : 2월 2일차 #1 [신문기사, 실거래 양극화로 보는 서울 부동산 시장]

월부챌린지
25.02.02

✅ 신문기사 정리

대출 규제로 24년 9월부터 주택 거래량이 뚝 떨어졌지만 강남권을 중심으로 초고가 아파트 거래 건수는 최대치를 기록했다.
24년 매매된 서울 서초구 아파트 평균 실거래가는 25.2억으로 서울 25개구 중 가장 높았다.
강남구 24.8억 → 용산구 22.6억으로 이어졌다.
다른 지역은 24년 여름 정점을 찍고 꺾였지만 서초와 강남은 예외였다.
서초구 아파트 실거래가는 1월 21.4억→8월 27.3억→9-11월 25억원대→12월 27.6억으로 다시 올랐다.
강남구 아파트 실거래가는 8월 26.9억→9월 25.2억→10월 26억원대로 회복했다.
용산구 아파트 실거래가는 9월 29.1억→10월 26.6억→11월 20.4억→12월 20.7억으로 다소 떨어졌다.
송파구 16.8억>성동구 14.2억>마포구 12.9억으로 이어졌다.
평균 실거래가 가장 낮은 곳은 도봉구로 5.4억이다 (서초구와 4.6배 차이)
강북구 6.7억, 노원구 6.1억, 금천구 6.2억, 중랑구 6.3어 등 25개구 중 12개구가 평균 실거래가가 10억 이하로 밑돌았다.

✅ 생각 정리

1급지인 서초, 강남, 송파, 용산은 사람들이 좋아하는 곳으로 항상 선호도가 높다.
그만큼 회복력도 빠르고 시장을 리딩해간다.
투자의 기회를 주는 순서도 결국 1급지부터 5급지 순서대로 가는 것 같다.
최근 시세트래킹을 해보면 2급지에서 4급지 모두 3억원 전후로 투자금이 필요했다.
대부분 내가 고르는 단지들이 생활권선호도가 가장 낮거나 선호도가 떨어지는 단지들임에도 불구하고 투자금이 생각보다 꽤 많이 든다.
시세트래킹에서 배운 점은 2급지여도 3억으로 투자할 수 있는 곳이 있고 4급지여도 3억으로 투자할 수 있는 곳이 있다는 점이다.
동대문구와 같이 입주장이 있는 곳은 전세가율도 떨어지고 있고 상대적으로 투자할만한 곳이 많지 않았다.
반대로 같은 4급지인(4급지 대장인) 강서구는 전세가율도 60% 이상이 많고 투자금이 적게들었다.
우리가 앞마당을 늘리고 넓게 봐야하는 이유이다.
멘토님들이 보기에는 아직 3-4급지에서 기회가 있기 때문에 5급지까지 영역을 넓히지 않는 것 같다.
하지만 결국 충분히 싸지 않다면 투자 대상을 5급지까지 넓혀도 된다고 생각된다.
사이클이 돌아온다면 결국 하나라도 투자해놓은 사람이 그 파도에 올라탄다는 확신을 가지게되었다.
물론 강남과 비교를 한다면 그 격차가 크게 느껴지지만 3급지인 동작구와 비교해봐도 조금 위안이 된다.
결국 버는 금액도 급지별로 다르고 단지별로 다르겠지만, 그렇게 유의미한 것 같지 않다.
중요한건 내가 적정한 시기에 싸게 사서 투자해놓고 얼마나 잘 지키는지가 중요하다.
아래의 그래프에서 2015년부터 2021년 상승장까지의 전체적인 그래프 흐름은 비슷하다 (강남/동작/도봉)
다른건 상승폭, 하락의 정도, 반등의 타이밍, 전고점 회복 속도 등이다.
심지어 도봉구도 지금 전세가 가파르게 상승중인 걸 볼 수 있다.
2012년부터 2016년까지 전세는 계속 상승하지만 매매는 보합인 케이스도 볼 수 있다.
그만큼 지금 투자해놓은 물건들이 시장의 예측대로 전세가 매매를 하방지지해 올려칠 수 없을 수도 있다는 점을 인지하고 지켜낼 수 있도록 계속 공부해야겠다.
1호기 투자하시는 분들 모두 응원한다! 꼭 투자하고 지켜낼 수 있음 좋겠다 (나도 투자하고 싶다!!)