돈버는 독서 모임 - [부동산 트렌트 2025] 유원장

돈버는 독서모임  - 부동산 트렌드 2025

책 제목 (책제목 + 저자) : 2025 부동산 트렌드

저자 및 출판사 : 김경민  / 와이즈맵

읽은 날짜 : 2025. 1.23~ 2.1

핵심 키워드 뽑아보기 : # 슈퍼사이클  #

독서를 읽고 내 점수는(10점 만점에 ~몇 점?) :

1. 저자 및 도서 소개

   저자 : 김경민 

   서울대학교 지리학 학사, 하버드 대학교에서 도시계획. 부동산 연구로 박사학위

   저서 : 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 [부동산 트렌트]시리즈

             2020 부동산 메가트렌드, 도시개발의 방향성을 제시한 [도시개발, 길을 잃다] 

             익선동의 가치를 재도명한 [리씽킹 서울] 북존을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬[건축왕, 경성을 만들다]`

   유튜브 : 김경민의 노트

    

   2. 내용및 줄거리

   PART1  

   2024년 부동산 시장 다시보기

   2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

   입주 물량의 부족으로 전세 수요가 매매로 전환되는 현상은 이미 분기 별 분석에서 잡히고 있다.

   2025 부동산 트렌드 미리보기

   서울 아파트 가격의 골든 크로스다.

   2024년 초 다시 한번 골든 크로스가 발생하며 서울 아파트의 새로운 “슈퍼싸이클”이 시작됨을 보여줬다.

   PART2 

   빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

   빅데이터 분석1

   전국 아파트 매매 시장 동향

   전체 거래량중 매매 거래량의  비중이 빠르게 증가하고 있다.

   매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다.

   시장의 상승세를 뒤받침 하는 분석 결과이다.

   현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입 했음을 확인한 두가지 분석결과

   첫째 , 부동산 단기 이동평군선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라 가는 “골든 크로스”발생

   둘째, 전체 거래량중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

    

    빅데이터 분석2

   신도시 아파트 매매 시장동향

   한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확신이 활발히 진행중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 

   거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주 근접성 에서 비롯된다.

   한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다.

   그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적 ,사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.

   두 지역의 패턴 차이는 수도권 시장의 양극화를 더욱 심화 시키는 요인이 되고 있다.

    

    빅데이터 분석3

   서울시 구별 아파트 매매 시장 동향

   실제로 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있다.

   고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다.

   이번 사이클에서도 다시 한번 두지역 간의 상승 시차가 존재함을 확인할 수 있다.

   고가 vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점

   첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

   둘째,고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

   셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

    

   빅데이터 분석4

   서울시 아파트 공급 부족 사태

   향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 특히 2026년 서울시에 예정되어 잇는 역대급 공급 부족은 

   수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.

   PART3

   부동산 투자 빅이슈 

   1. 슈퍼사이클 서울아파트 대세 상승의 신호탄

   2024년 슈퍼사이클 역시 만찬 가지다. 강남구가 서울시 전역보다 먼저 상승으로 돌아선 후, 서울은 한 달이 지난

   4월 첫째 주에 상승에 돌입했고, 노원구는 그보다 늦은 6월 첫째 주에 상승이 시작됐다.

   부동산 이동평균선의 골든 크로스

   단기 이동평균선이 장기 이동 평균선을 상향 돌파하는 경우(골든크로스), 이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세상승의 신호로 해석된다.

   반대로, 단기 이동평균선이 장기 이동 평균선을 하회하는 경우(데드크로스)에는 대세 하락으로의 전환으로 해석할 수 있다.

      2. 인플레이션 부동산 상승의 기폭제

          서울시 아파트 월세 시장은 2020년을 기점으로 이전과 매우 달라질 것이다.

          전 세계 모든 도시에서 인플레이션으로 인해 월세가 폭등했다. 

     3. 전세가격 폭등 -매매로의 전환을 이끌다.

         전세가격은 2023년 2분기 부터 현재까지 지속적으로 상승 중이며 전세가격 최고 시점 이었던 2022년

         가격에 거의 근접했다. 문제는 전세가격이  상승하면 가까운 시차를 두고 매매 가격도 상승시키는 경향이 존재한다

         전세가격 상승의 3가지 원인

          1) 인플레이션으로 인한 월세 및 전세 가격 상승

          2) 입주 물량의 부족

          3) 전세사기로 인한 빌라 포비아

        4. PF 사태 정책 실패와 최악의 공급 부족

            높은 토지, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락, 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다.

            PF 대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어놓자 도저히 사업수지가 안 맞는 상황이다.

        5. 공급 절벽 정확히 얼마나 심각한가?

            전체 물량의 대부분인 약 2만 채가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있는것이다.

            서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 의미한다.

       6.퍼펙트 스톰  - 공급 부족과 금리 인하의 협공

          국내 외 상황을 고려 했을때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다.

          기준금리 인하가 명확해지고 실제로 단행 된다면  ‘국고채 10년 물 금리’ 도 하락할 것이며 주택 담보대출 금리 역             시  지속적으로 내려갈 것이다.

        PART4

        12개 대장 단지 상세 리포트 - 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

       대부분의 단지들에서 슈퍼사이클이 시작되고 있다. 다만 강남과 강북권에는 작은 차이가 존재하며

      평형대별 차이도 존재한다. 그럼에도 큰 흐름의 변화는 누구고 부인할 수 없는 사실이다.

       12개 대장 단지 상세 리포트 - 송파구 헬리오시티, 마포구 마포래미안 푸르지오, 서대문구 DMC파크뷰자이

                                                         강서구의 마곡엠벨리 같은 2010년대 중후반 이후에 준공된 준신축 단지들 부터

                                                         상승기가 시작 되었다. 이후에는 결국 상승세가 그 외의 신축보다 중소 규모의 

                                                         강북 아파트 단지들까지 확신될 것이다.

       대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

       1) 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.

      2) 금리 인하는 시간문제다.

      3)거래량과 매매 가격이 같이 증가하고 있다.

      4)강남3구의 상승세가 전이될 것이다.

      5)신축 아파트의 상승세가 퍼져 나간다.

      6)역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

       PART5

       2025년 부동산 가격 대 예측

       1) 서울시 집값 시나리오 - 서울시 전체 아파크 가격은 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다.

           다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다.

          강남권 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕십리나 마포지역 아파트로 눈을 돌릴 수 있다.

       2) 대한민국 부동산 시장이 가야할 방향 - 우리는 종부세를 폐지하는 경우 실효 재산세율을 어느 정도 까지 높일지,

           그리고 재정 자립도가 낮은 농촌 지역의 재정보조는 어떤 방식으로 할지 논의 해야 한다. 이런 논의 없이 외치는

           종부세 페지및 완화는 포플리즘에 지나지 않는다.

       PART6

       주목해야할 ‘핫 플레이스’

       1) 요증 상권의 새로운 소비문화 - 경험 중심의 소비로 트렌드가 변화해 가며 유통업계는 브랜드 가치를 전달하고

          고객 접점을 넓히기 위해 팝업스토어와 플래그십 스토어 를 운영중이다.

          짧은 기간에 특별한 경험을 제공해 브랜드 경험을 극대화 하기 위함이다.

      2) 서브 컬처가 살아있는 4세대 홍대 - 지금 4세대 홍대는 힙스터의 카페 문화와 오타쿠 문화, 케이팝 문화등 다양한

           대중문화와 서브컬처가 결합, 공존하고 있는 곳으로 그 어떤 지역 보다도 서울스러운 역동적인 공간이 

           되어 가고 있다.

      3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

          2025부동산 트렌드 과거와 현재를 토대로 미래을 예측하고  요즘 새로운 소비문화를 간접적으로 경험해 볼수 

         있어 좋았다.

     4. 이 책에서 얻은 것과 알게된점 그리고 느낀점

        서울 아파트 시장은 N파고와 슈퍼사이클 돌입 

        첫번째 고점까지 상승한후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두번째 고점을 형성하는 형태로 

        두번째 고점이 첫번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

        단지분석시 N파고와 W파고을 파악하고 단지를 분석해 본다.

     5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

     P 89 2024년 4월~현재 : 상승기 진입 

        책이 쓰여진 시점이 정치적 이슈가 일어나기 전이라 24년 말 부터 보합 내지 하락 하는 분위기 인데

        25년 하반기 상황에 대해 의견 나눠보고 싶습니다.