[파랑파랑] 25년 2월 돈독모 본깨적 - 부동산 트렌드 2025 (전자책)

25년 2월 돈독모 본깨적 - 부동산 트렌드 2025 (전자책)

■ 본것 (읽은 부분 중 중요한 문장 / 기억하고 싶은 문장)

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

[P 23] 2023년부터 현재까지의 전셋값 상승으로 현실화되고 있다. 그 원인은다양하나 주요한 것은 빌라포비아로 인한 연쇄효과였다. 빌라 수요의 감소로 사람들이 아파트 전세로 이동한 데다 입주 물량까지 부족했던 탓이다.

[P 26] 공급 부족 이슈가 현실화될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우(주택담보대출 금리의 하락) 서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았다. 이의 연장선상에서 정부의 정책 실패가 존재하는 경우, 집값 상승 가능성과 더불어 ‘전략적 대처(실거주자의 경우, 매수)’를 조언했다.

[P 29] 지금 시점을 대표하는 한마디는 ‘서울 아파트 가격의 골든크로스’다.  …단기와 장기 이동평균선 비교 분석은 2013년의 대세폭등(골든크로스) 시점과 2022년의 대폭락(데드크로스) 시점을 정확히 도출했다. … 매매 시장으로의 수요 전환은 매매 가격을 움직일 가능성을 내포한다.

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

[P 39] 아파트 가격은 주식과 달리 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다. 근래의 트렌드를 파악하는 것만으로는 미래를 예측하기에 부족하다. 장기적인 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제 상승하는지를 보수적으로 확인하는 것이 매우 중요하다.

[P 42] 현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.

첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했다. … 둘째 , 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

[P 47] 현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래 3가지다.

  ① 과연 가격은 바닥을 쳤는가?

  ② 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택 수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수 등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?

  ③ 만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

전국 광역시는 현재 첫 번째 질문과 두 번째 질문에 대한 대답이 명확하지 못한 상황이다. N파고의 등장은 어쩌면 서울이 유일한 상황이 될지 모른다.

[P 52] 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.

구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다.

[P 53] 각 권역에는 대장 구가 존재하며 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다. 각 권역별 대장 구와 인근 대표 신도시는 아래와 같다.

  · 수도권 동남부: 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구

  · 수도권 서북부: 마포구 vs 고양시 일산동구·서구, 파주시

  · 수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시

  · 수도권 동북부: 노원구 vs 의정부시, 남양주시

[P 58] 특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다.

[P 82] 서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. … 첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 이 지역은 여러 요인 덕분에 주거 선호도가 높다. 교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면에서 우수한 환경을 제공해 고가 아파트에 대한 수요가 지속적으로 유지된다. …

둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. …

셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다. …

마지막으로, 강남구와 서초구 지역에는 고급 아파트 단지가 많이 있으며 이들 단지는 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다. 한강변 아파트는 탁월한 조망권과 녹지 공간을 자랑하며, 여가 시설도 잘 갖춰져 있다.

[P 89] 아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다. 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 이에 따라 부동산 가격도 상승한다.

[P 92] 고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. …

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. …

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. …

중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다.

[P 99~102] 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. …

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. …

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. …

변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

[P 120] 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.

[P 123~125] 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. …

둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. …

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다

[P 127] 인플레이션은 복합적인 경로를 통해 주택 시장에 충격을 주는데, 크게 두 개의 측면(수요와 공급)으로 설명할 수 있다. 수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. …

수요 측면에서 부동산이 매력적으로 보이게 하는 다른 요인은 임대료 폭등이다. 인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대료 역시 상승시킨다. 임대료가 오른다는 것은 집주인 측면에서 보면 주택 가격이 같을 때 부동산의 투자수익률이 올라가는 것이기 때문에 부동산을 구매할 유인이 강해진다. …

[P 133] 인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연한 결과다.

[P 145] 아파트 매매 시장과 전세 시장에 참여하는 수요의 성격에는 차이가 있다. 매매 시장에는 주택을 매입해 거주하려는 거주 수요와 더불어 주택이라는 재화에 투자하려는 수요(거주하지는 않지만 소유하려는 수요)가 존재한다. 즉 매매 시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다. 그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다.

[P 158] 아파트에 거주하려는 사람은 임차를 하거나 매매를 하는 두 상황 중 선택을 하게 된다. 주택담보대출 이자가 저렴해지거나 향후 입주 물량이 적어지거나 임대료(전세 혹은 월세)가 지나치게 상승하는 경우, 사람들은 임차에서 매매 시장으로 넘어가 아파트를 구매하기 시작한다.

[P 205] 부동산 가격은 공간시장(Space Market)과 금융시장(Capital Market)의 두 부분에서 영향을 받는다. 공간시장은 다시 한 번 부동산 시장의 수요와 공급 측면으로 나뉜다. 부동산 ‘수요’란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준이다.

[P 208] 부동산 수요 측면을 요약하자면 빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이다.

[P 216] 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다.

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

[P 226] 첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다. …

둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.

[P 315] 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

  ①대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다. …

  ②금리 인하는 시간문제다. …

따라서 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다. …

  ③거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다

  ④강남3구의 상승세가 전이될 것이다

  ⑤신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다

  ⑥역대 최악의 공급 부족이 예상된다

Part 5. 2025년 부동산 가격 대예측

[P 337] 과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. …

둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. …

결론적으로 노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차, 재건축 정책 등의 변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려해 시장을 이해하고 그에 대응하는 것이 중요하다.

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

[P 357] 요일을 불문하고 유동인구가 많은 상권일수록 트렌드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧은 것을 알 수 있다.

[P 360] 새로운 소비 트렌드를 이해하고 이를 상권에 적용하는 것은 필수적이다. 소비자가 원하는 경험과 의미를 제공하는 상권이 더욱 경쟁력을 갖추게 될 것이다.

[P 364] 오픈런은 상권에 다양한 방식으로 영향을 미친다. 이 현상은 상권의 경제적 성장을 촉진하고, 부동산의 임대료 상승을 유발하며, 투자 가치를 증대할 수 있다.

[P 391] 리테일이 새로운 체험을 제공하는 ‘경험 공간’으로서의 의미가 강해지면서 다양한 형태의 공간이 등장했다. 특히 팝업 스토어와 플래그십 스토어가 상권에 미치는 영향은 상당하다.

[P 408] 무언가의 ‘덕후’가 되어가는 과정이 칭송받는 시대다. 이는 젊은 세대가 치열한 경쟁과 현실적인 어려움 속에서도 각자의 정체성과 성향에 맞게 스스로의 행복을 찾아가려는 노력의 일환으로 볼 수 있다.

■ 깨달은것 (책에서 배운 것들 / 책을 읽고 떠오른 생각/아이디어/질문(문제제기)

🌟 [P 82] 서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. … 첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 이 지역은 여러 요인 덕분에 주거 선호도가 높다. 교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면에서 우수한 환경을 제공해 고가 아파트에 대한 수요가 지속적으로 유지된다. …

둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. …

셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다. …

마지막으로, 강남구와 서초구 지역에는 고급 아파트 단지가 많이 있으며 이들 단지는 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다. 한강변 아파트는 탁월한 조망권과 녹지 공간을 자랑하며, 여가 시설도 잘 갖춰져 있다.

➡ 직장, 교통, 학군, 환경 등 입지 요소를 모두 완벽하게 갖춘 지역이라는 점을 정리한 부분이다. 강남/서초구가 국내 부동산 시장을 리딩할 수 밖에 없는 이유를 다시 한번 알 수 있었다. 또한, 모든 것은 강남을 중심으로 발전하고 있기에 불변의 최 선호 지역의 위상은 계속 유지될 수 있다고 본다. 앞으로 앞마당을 만들어가면서 강남/서초구의 선호도를 기준으로 다른 지역의 선호도를 파악해야겠다고 생각했고, 앞마당은 아니지만 강남/서초구의 가격 흐름도 봐야겠다고 생각했다.

🌟 [P 92] 고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. …

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. …

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. …

중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다.

➡ 최근 실준반 강의에서 너나위님께서 말씀주신, ‘보기 좋은 수탉이 아닌, 알을 낳는 암탉을 사야 한다’라는 말씀과 연결이 되며,내가 지금 투자로 봐야 하는 중저가 아파트의 가격 흐름을 어떻게 봐야 할지 알 수 있었다.

모두가 열망하는 고가 아파트, 강남을 기준으로 선호도 파악을 하는 것은 맞다고 생각했지만, 가격은 다른 흐름으로 갈 수 있다는 점을 인지해야겠다. 또한 중저가 아파트 지역이 개별 지역의 특성과 상황에 따라 가격 변동이 발생할 가능성이 크다는 부분은 더욱더 선명하고 또렷한 앞마당을 만들어야 하는 이유를 다시 한번 생각하게 해 주는 부분이었다. 오히려 고가 아파트가 아니라, 중저가 아파트 시장을 투자 대상으로 보는 것이 투자 실력을 더 쌓을 수 있다는 것도 알게 되었다.

■ 적용할 것 (내 삶과 연결할 수 있거나 적용 가능한 부분)

📝 [P 99~102] 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. …

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. …

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. …

변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다

➡ 기회는 항상 준비된 자에게 찾아온다고 한다는 말이 떠올랐다. 투자 공부를 하고 있는 만큼, 그 기회를 놓쳤는지도 모른 채로 지낸 과거와는 100% 다르게 변화하고 행동해야겠다. 객관적으로 시장을 파악하고, 매일매일 내가 할 수 있는 부분을 하며 시장에 계속 속해 있어야겠다고 생각했다. 투자 공부를 시작한지 1년이 지나, 어느 정도 익숙해 졌기 때문에 좀 더 성장할 수 있는 포인트를 찾으며 성장하고, 특히 시세에 좀 더 관심을 갖고 기존 앞마당 관리를 같이 해 나가야겠다.

💙 이 책을 한마디로 표현한다면

1️⃣ 데이터로 보는 2025 부동산 트렌드

#부동산 트렌드, #서울 대장 단지, #2025 부동산 이슈, #부동산 전망

💙 원씽 & BM (완독 후 바로 행동으로 이어질 원씽)

✅ 강남 랜드마크 포함 시세트래킹 루틴 만들기 [2월 목표]

✅ 계속적으로 시장 흐름을 파악할 수 있도록 독강임 진행 + 뉴스에 관심 가지기