돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)(돌아온 금메달)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025. 김경민

저자 및 출판사 : 김경민외 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  25.1.18~25.2.3

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급부족    #PF부실    #금리인하

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9

1. 저자 및 도서 소개 

서울대학교 지리학, UC버클리 정보시스템석사를 거쳐 도시계획. 부동산연구 박사학위

대한민국 최고의 부동산 전문가, 현재 서울대학교에서 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직중

주요연구분야 빅데이터기반 부동산 시작 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발

저서 ‘부동산 트렌드 2023’, ‘건축와, 경성을 만들다’, ‘도시개발,길을 잃다’, ‘리씽킹 서울’ 등

2. 내용 및 줄거리

 :2024년 상반기 N자 반등한 부동산 시장을 설명하고 25년 상승장을 예고했다. 

이 근거로는 자유경제 시장에 맞게 시장에 매물로 나왔어야할 토지가 PF사태의 연장으로 나오지 않음으로 인해 토지가격이 상승했고 이로 인해 신규개발이 쉽지 않음, 그동안 지속되었던 금리인상으로 금융비용 상승등으로 공급부족이 나타났으나, 금리인하로 인한 주택구매 수요가 높아짐과 공급부족으로 부동산 시작은 상승 할것과, 중산층과 서민을 위한 새로운 NEW리츠 정책을 약술했다. 또한 요즘 빠르게 변화하고 있는 소비트렌드로 오픈런, 팝업스토어, 플래그십 스토어등을 설명한다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 공급물량의 부족과 예고된 금리인상은 알고 있었다. 하지만 공급물량의 80% 이상이 동북, 동남의 특정지역에 몰려 있고 강남 서초에 몰려 있는 물량은 중산층이 접근할 수 없는 공급이라고 본다면 공급부족은 그동안 알고 있던 25년 동대문구의 1만세대와 27년 성북구 정도에 있을뿐 앞으로 3년은 공급이 지나치게 부족하다. 다만 서울 동북, 동남의 공급물량은 전세가에 어떻게 영향을 주는지는 확인해 보고 싶다.

수요의 측면에서는 서울의 경우 거주가구수보다 지역민들의 평균 소득이 더 중요하며, 주택가격은 소득 향상에 맞춰 올라갈 것이라고 예측했고, 빈부격차로 인해 부유층 들이 부동산 투자를 더 활발히 할 것이다 이는 공간균형으로 인접 지역에 영향을 미칠 것이다 라고도 예측했다. 저자는 25년이 대세 상승장이 시작될 것이라고 가정했던것 같다.

지금의 정치적 이슈가 없었다면 이런 대세상승장이 되었을까? 부동산 시장은 9월 LTV를 조정하고 부터 더 냉각되었던 것 같다. 우리나라는 부동산 시장에 정부의 개입이 꽤 큰 나라이다. 만약 부실한 PF대출을 연장하지 않았더라면 어떤 사태가 발생했을까….그러면 지금 부동산 시장은 어디쯤을 걸어가고 있을까…를 생각하고 평균 회귀선을 생각해 보게 되었다

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 정부의 무분별한 개입은 자본주의 시장을 혼란스럽게 만든다. 자유시장 경제 원칙에 따라 시장의 자기조정 기능이 작동되도록 국가는 인위적인 개입을 자제해야 한다. 2010년대 초반 부동산 시작이 큰위기를 맞았지만, 자기조정기능을 거치면서 고도화, 성숙화 된 것처럼 말이다. 물론 부실 은행과 건설사들이 연결되어 많은 기업이 타격을 받고 시장경제가 흔들렸을 것을 우려하여 정부가 개입한 것이라 생각은 된다. 하지만 겪을 것을 겪고 넘어가야 다음 단계에서 더 크게 겪지 않고, 더욱 단단하고 수준에 맞게 준비를 하게 된다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

:(전자책) 수요측면에서 서울은 수도권 뿐만 아니라 서울내의 압도적인 대기 수요가 있다라고 기술했다. 물론 부동산은 심리에 의해 많이 영향을 받으므로 심리가 많이 좌우하는 폭등시기는 열외로 하고, 서울내의 1년치 평균 필요량이 어느정도인지 정확히 계산해 보고 싶다

부동산지인의 데이터를 보면, 서울 평균 수요/입주량을 4.8만호로 보고 있다. 월부 수업은 더 많은 호수로 보고 있는거 같다 (기억의 오류가 있을 수도 있다^^;;) 그런데 저 통계는 어떻게 나온 걸까? 공급량은 얻을 수 있는 데이터가 많은데, 수요량은 얻을 수 있는 데이터가 지난 20년간 통계 낸 자료인듯하다. 너무 지협적으로 들어가는 건가…싶기도 한데 정확한 수요와 공급을 알아야 좀더 확신이 들것 같다…

20~30대 1인 가구는 보통 오피스텔에서 거주를 시작한다. 20~30평대 아파트는 결혼으로 인한 주택 수요가 늘어야 하는데 요즘 결혼을 하지 않는다. 좋은 평수로의 이주도 내가 살고 있는 지금의 집에 들어올 수요가 있어야 옮기는데 절대적 수요량 자체가 줄어드는 것 같다. 자녀들도 내보내면 다시 들어오고 방구해주면 몇달 살다가 다시 들어온다. 주변을 둘러봐도 비슷하다. 10년전까지는 성장률도 높았고, 결혼, 출산등이 지금과 비교했을때 굉장히 높았다. 그때와 지금을 합산하여 계산한 평균 수요량은  조정이 필요하지 않을까 싶다.. 지금으로 부터 10년전 2015~부터의  평균은 얼마나 되려나…

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

잘 모르겠다