[호랭시] 부동산 트렌드 2025, 도서후기

책의 개요

1. 책 제목 : 부동산 트렌드 2025
2. 저자 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈
3. 읽은 날짜 : 2025.2.2 ~ 2025.02.04
4. 요약 : 서울 부동산의 슈퍼사이클 진입에 대한 근거를 데이터를 통해서 설명해주는 책! 잘 모르는 용어도 많이 나오고 어려운 개념도 많지만 작가가 전달하고 하는 메시지와 방향성, 그리고 정부의 정책 방향까지 부동산 트렌드를 익히기 위한 여러가지 내용들이 담겨있다.
5. 키워드 : #부동산시장 #트렌드 #전망 #빅데이터 #슈퍼사이클 #김경민
6. 함께 읽으면 좋은 책 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라, 나는 부동산과 맞벌이한다.

본것 & 기억할 문구

💡Part 1_ 2024년 부동산 시장 다시 보기

• 부동산 투자는 장기적으로 접근해야 하는 자산이다.
• 서울: 22년 대폭락→23년 상반기/중반기 상승→23년 후반/24년 1분기 하락→24년 2분기 상승
• 서울 부동산 내에서도 상승은 지역별/단지별 시점 차이가 있다.
• 2010년부터 장기간 흐름을 관찰해보면 전 지역들이 큰 맥락에서 유사하게 움직였다.
• 강남과 같이 상승 시작시점이 빠른 곳이 있으나, 누적 상승률에 아주 큰 차이는 없다.
• 2024년부터 현재까지 전세값은 아파트 입주물량 부족과 빌라포비아의 연쇄효과로 상승중이다.
• PF 대출 연장의 위험성을 무시한채 18개월째 끌면서 부동산 시장을 악화시키고 있다.
• 국고채 금리 하락 시나리오에 따라 2024년 주택 가격은 대략 2% 상승할 걸 전망했었다.
• 정리하면, 공급 부족 이슈가 현실화되고 24년 금리가 하락할 경우 서울시 부동산 가격이 상승할 것을 전망했고 정부의 정책 실패가 있으면 매수 전략을 조언했었다.
• 24년 7월 기준, 전망보다 시장이 빠르게 움직이고 있다.
• 25년 부동산 시장을 한마디로 정리하면 ‘서울 아파트 가격의 골든크로스’다.
• 골든크로스는 거래량의 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 상향하는 것, 시장이 강세로 접어들었다는 신호이다.
• 과거에는 2013년 골든크로스와 2022년 데드크로스가 그 예시이다.
• 그렇게 상승이 하락보다 긴 ‘슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세’가 시작됨을 보여준다.

💡Part 2_ 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

• 서울 아파트 시장은 N파고 형태로 첫번째 고점 23년을 돌파했고, 21년 고점도 돌파할 것으로 본다.
• N파고와 W파고의 가능성은 2가지로 본다.
• 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 골든크로스의 발생,
• 그리고 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중의 증가
• 서울 아파트 시장은 상승에 돌입했고 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다.
• 서울과 전국 광역시(인천/경기 제외)의 가격 흐름에는 2020년 팬데믹 이전까지 큰 차이가 있었다.
  • 2010-12년 : 서울 아파트는 하락세 / 인천 제외 대부분 광역시 상승 (지방 경제 상황이 다름)
  • 2013-15년 : 서울 상승(큰 변동 없음) / 대구 등 일부 광역시가 상승하면서 서울과 다른 움직임
  • 2015-19년 : 서울 급격한 상승 / 부산과 울산 등 가격이 하락 (조선업 쇠토 등 지역 경제 이슈)
• 2020년 팬데믹 (코로나 위기로 기준금리가 0.5% 급락→유동성 공급) 이후로 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작
  • 2020-21년 : 모든 광역시 아파트 가격이 동반 상승(금리 인하, 부양책)
  • 2021년 4분기-22년 : 21년 후반부터 전국 아파트 가격이 하락세(금리인상, 유동성 축소)
  • 2023-24년 상반기 : 서울 상승흐름 / 23년 전후로 바닥을 다진 후 23년 9월까지 지역별 상이한 패턴을 보임
• 경기는 워낙 커서 지역별 가격 흐름이 다르다. (강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌의 경우)
• 한강 이남 지역은 가격확산이 활발히 진행되지만 한강 이북에는 거의 나타나지 않는다.
• 이러한 차이는 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.
• 강남 지역을 살펴보면 슈퍼사이클을 서초구가 먼저 이끌고 강남구, 송파구, 강동구로 상승세가 퍼져나간다.
• 양천구는 대표 교육 인프라를 갖춘 곳으로 서초구와 유사하게 가격 확산 현상이 나타날 수 있다.
• 마포구와 노원구는 이북 지역으로 독특한 특성을 지닌다. 가격 상승이 인접지역으로 확산되지 않는다.
• 마포구는 홍대, 상암동 등 문화적이고 상업적인 요소가 강한 지역이 있어 독특한 개성이 있다.
• 노원구는 자체적인 특성을 지닌 중저가 주거지로 경제적, 사회적 구조가 한강 이남과 다르다.
• 구별 아파트 가격을 보면 강남구 8,842만원/도봉구 평당 2,696만원으로 3.3배 차이난다.
• 서울시 전체 아파트 세대수는 174만 세대로, 각 지역별 평균 세대수는 7만세대이다.
• 강남3구에 34만 세대, 노도성(노원,도봉,성북)에 31만 세대로 서울시 전체의 38%를 차지한다.
• 서울시 고가아파트 시장과 중저가 아파트 시장으로 구분되고 중요한 역할을 하고 있다.
• 고가 아파트 시장(강남 서초)는 부동사 ㄴ시장에 핵심적인 역할을 한다.
  • 매우 높은 수요와 안정성으로 부동산 시장을 안정적으로 유지시킨다.
  • 교육 수요로 고가 아파트 가격 상승을 견인한다. (매매보다 임대 시장에 영향)
  • 뛰어난 인프라로 주거 만족도 제공한다.
• 강남구는 주거지와 업무지구가 혼합된 형태이다.
• 서초구는 주거지 기능이 더 강한 지역으로 주거 환경이 중요하다.
• 강남구는 재건축이 완료된 단지들이 많아진 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 들어서면서 신축 프리미엄이 붙어 서초구 가격이 강남구보다 높아지는 현상이 발생할 수 있다.
• 노도성은 중저가 아파트 시장의 중심으로 가성비 주거지로 평가받는다.
• 하지만 강남 접근성이 떨어지면서 여러 대학교와 병원, 인프라 등의 장점에도 부동산 시장에서 영향을 미치지는 못한다.
• 아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다.
• 반면, 이 지역은 임대수요가 높아 낮은 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 소액투자자에게 매력적인 곳이다.
• 고가 vs 중저가 상승의 시차가 존재하고 상승에 접어들었지만 가격차가 벌어지고 있다.
• 그러나 과거 부동산 시자을 바라보면 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷했다.
• 2025년 서울시 입주물량은 2.6만 세대로 2010년 평균대비 22% 감소한 수치다.
• 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.

• 

• 사람들이 주거를 필요로 하는 만큼 경쟁이 치열해진다.
• 주택 가격이 상승할 것이라는 기대감이 형성되면 투기 수요가 증가해 가격 상승을 더욱 부추길 수 있다.
• 전세가격이 오르게 되면 높은 보증금으로 전세를 포기하고 월세로 전화하는 선택하게 된다.
• 높은 주거비는 가계의 다른 소비를 줄이며 생활수준을 저하시키는 결과를 낳는다.
•  

(p.78) 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

💡Part 3_ 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1 슈퍼사이클 : 서울 아파트 대세상승의 신호탄

• 2008년 9월-2009년 12월(혼돈기) : 글로벌 금융위기가 시작된 2008년부터 2013년 초까지 서울 주택은 상승과 하락을 반복하는 혼란스러운 모습을 보임. 한국은행이 기준금리를 5%→2%로 낮추면서 2009년 3월 말 시장이 살아남.
• 2010년 1월-2013년 2월(대세하락기) : 이전 상승세는 기술적 반등에 불과. 38개월에 이르는 대세하락기 시작.
• 2013년 3월-2022년 1월(최장기간 대세상승기) : 시장의 불확실성이 어느 정도 해소되면서 대세 상승이 돌입.
• 2022년 2월-2024년 3월(대세하락기-정체기) : 급등한 가겨에 대한 부담감과 금리 인상에 대한 우려로 15개월간 폭락세를 보인후 반등.
• 2024년 4월-현재(상승기 진입) : 매매 거래 비중이 늘어나느 추세. 슈퍼사이클의 초입.

2 인플레이션 : 부동산 상승의 기폭제

• 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 돈의 가치가 떨어지면 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 이어진다.
• 필수 자재의 가격이 상승하면 건설비가 증가한다.
• 인플레이션은 임금도 상승시키고 많은 인력을 필요로 하는 건설 산업 특성상 프로젝트 전체 비용을 증가시킨다.
• 인플레이션이 일어나면 중앙은행은 이를 억제하기 위해 금리를 인상하는데, 이는 자금 대출 비용을 상승시켜 건설 총 비용이 또 한 번 증가한다.
• 즉, 인플레이션이 오면 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승한다.
• 2024년 중반 기준 시공비가 2020년 대비 30%나 폭등했다.
• 신규 공급이 부족한 시장에는 신축 아파트의 높은 프리미엄이 발생하고 구축 아파트의 리모델링(인테리어) 쪽으로 방향이 바뀐다.
• 뉴욕 맨해튼은 23년 중반부터 오름세 전환, 독일 베를린 24년 1분기 0.3% 소폭 오름세, 영국 런던 24년 처음 상승세 전환으로 글로벌 주택시장도 상승 흐름을 타고 있다.

3 전세가격 폭등 : 매매로의 전환을 이끌다

• 2022년 대폭락기를 제외하면 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다.
• 전세가가 전년 동분기 대비 10% 이상 상승한 폭등기는 지금껏 2차례이다.
• 2013년 3분기부터 2016년 2분가 사이, 2020년 3분기부터 2021년 4분기 사이다.
• 전세가격이 상승하면 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 있다.
• 집주인은 전세가격 상승으로 현금 수입을 챙기고 동시에 매매가격 상승의 과실까지 얻는 구조다.
• 2020년 7월 실행된 임대차 3법 실행 후 나타난 이중가격(신규, 갱신 거래의 전세가격 괴리) 이 생겼다.
• 하지만 2022년 3분기를 기점으로 신규와 갱신의 차이가 없어져버렸다.
• 전세 상승은 인플레이션, 입주 물량 부족, 빌라포비아(전세사기) 3가지로 인한 것으로 본다.
• 특히, 빌라가 서울시 전체 주택 수요의 50%를 차지하는 상황에서 빌라 세입자들이 아파트로 이동하면 파급력이 클 것이다.
• 2011년부터 현재까지 항상 임대 거래량이 매매 거래량을 압도했다.
• 2022년 대비 2023년에 매매 거래량이 상당한 폭으로 증가했고 역대 평균에는 못미치지만 시장의 흐름은 바뀐 걸 알 수 있다.
• 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 슈퍼사이클로의 진입을 보여준다.

4 PF사태 : 정책 실패와 최악의 공급 부족

• PF 대출 문제는 장장 20개월 째 사태가 연장 중이다.
• 대출 연장이 되면서 저렴한 토지 물건이 시장에 출하되지 않고 리스크 관리를 제대로 한 건전한 디벨로퍼들이 시장 참여의 기회를 잃고 있다.
• 기존 디벨로퍼는 금융비 부담, 신규 디벨로퍼는 기회를 잃는 리스크가 있다.
• 2011년 PF 부실 사태를 살펴보면 31개의 저축은행이 줄도산하고 통폐합이 이뤄졌다.
• 현재는 잘못된 정부의 판단으로 파급력이 크다는 이유로 사회에 도움을 요청하는 구조로 옳지 않다.
• 서울과 지방의 시장 상황은 다르게 이해해야 한다.
• 땅값이 비싼 서울 소재 PF 물건은 토지비가 높고 시공비가 낮기 때문에 시공비 상승에도 불구하고 사업성이 나올 수 있다.
• PF 연장은 인허가 물량 폭감으로 이어졌고 최소 5-6년이 필요한 인허가 특성상 향후 공급 점멸이 예상된다.

5 공급 절벽 : 정확히 얼마나 심각한가

• 시공비가 2020년 대비 30% 인상, PF금리가 2배 오른 상황에 토지가격이 하락하지 않고 유지되고 있다.
• 또한 인허가를 받은 디벨로퍼도 시장 상황을 관망하면서 착공에 바로 들어가지 않는 경우도 있다.
• 2023년 서울 빌라 공급량은 5,800채로 2010년의 15%(3.8만채)에 불과하다.
• 2023년 서울 아파트 착공물량은 2.2만채로 평균 대비 50% 선이다.
• 서울 아파트의 입주물량에는 2가지 문제가 있는데 물량이 너무 적다는 점과 지나치게 편중되어 있다는 점이다.
• 서울 동북권과 서초구에 나오는 물량이 향후 3년간 3.7만채로 전체의 79%다.
• 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황이다.

6 퍼펙트 스톰 : 공급 부족과 금리 인하의 협공

• 수요 측면에서 거주자, 거주 가구의 수, 평균 소득이 중요하다.
• 서울에서는 가구 규모가 큰 곳에서는 소득 수준이 중요하다.
• 팬데믹 이후 거대한 인플레이션에도 불구하고 일반인들의 소득은 그에 맞춰 상승하지 않았다.
• 팬데믹에 풀린 돈이 중소상공인에게 돌아가지 않고 소수의 기업(플랫폼기업)에 집중되었다.
• 부유층은 더 부유해지는 양극화 현상이 심화되었다.
• 미국은 소비자 물가지수를 산정할 때 부동산 비용이 30-40%를 차지하는데 우리나라는 10%에 불과하다.
• 부동산에 쓰는 비용이 많은 우리에게 물가상승률이 현실적이지 않은 이유이다.
• 공급이 이토록 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.
• 전세가격 상승의 결과로 임차 수요가 매매로 전환되고 있다.
• 단기간 공급이 적고, 금리가 낮아질 것이고 부동산 시장 가격은 상승할 것이다.
•  

(p.157) 인플레이션은 화폐의 가치를 감소시키는 데 반해, 실물자산인 부동산의 가치를 끌어올린다.

💡Part 4_ 12개 대장 단지 상세 리포트

• 대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승중이다.
• 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.
• 거래량과 매매가격이 동조화 현상을 보이면서 거래가격이 상승할 가능성이 높다.
• 재건축을 통해 큰 수익을 거두기 어려운 환경에, 미래보다는 현재를 중심하는 2030세대의 소비경향이 반영되면서 2010년 중후반 이후의 준신축 단지들부터 상승하기 시작한다.
• 신축 아파트가 먼저 상승하고 인근 아파트 단지들도 덩달아 상승한다.
• 역대 최악의 공급 부족이 예상되고 서울시의 세대수는 계속 증가하고 있다.

💡Part 5_ 2025년 부동산 가격 대예측

서울시 집값 시나리오

• 전세가격이 빠르게 상승하고 있지만 매매로의 전환 수요가 이 상승세를 완화시킬 수 있다.
• 임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금융시장의 금리이다.
• 금리가 24년 6월 대비 0.25%p 인하되면 서울 아파트 가격은 5% 상승한다.
• 금리가 24년 6월 대비 0.75%p 인하되면 서울 아파트 가격은 10% 상승한다.
• 다만 정부는 수요 억제 정책(LTV, DTI, DSK)을 출현해 단기적으로 가격의 하방 압력을 작용할 수 있다.
• 장기적으로 큰 영향을 발휘하지는 못할 것이다.
• 미래 수입에 대한 기대가 압도적으로 크다면 참여자들은 어떤 수단을 사용하더라도 시장에 참여할 것이다.
• 벼락거지라는 조어에서 알 수 있듯이 타이밍에 참여하지 못해 자본 격차를 경험한 사람들은 상당히 비합리적으로 시장에 접근할 것이다.
• 가격 상승은 대체로 강남에서 시작한다.
• 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다.
• 장기적으로 볼 때 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승한다.
• 따라서 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다.

깨달은 것과 적용할 점

1️⃣ 부동산 상승 누적률

• 깨달은 점 : 강남과 노원의 부동산 누적 상승률에는 큰 차이가 존재하지 않는다.
• 적용할 점 : 하급지에 투자를 하더라도 믿고 기다리자.

절대가격의 차이 때문에 상대적으로 수익이 높아보이는 강남 아파트들!

항상 강남 3구 대장아파트와 비교를 하기 때문에 상대적으로 초라하고 작아 보였던 하급지 아파트들..

책을 통해서 데이터를 근거로 한 누적 상승률에 대한 내용을 보았다.

평균치로 접근하였기 때문에 명확하게 정답이라 할 순 없지만

우리가 하는 ‘가치가 있는 물건을 싸게 산다’라는 기준하에 산 아파트라면 충분히 수익을 낼 수 있다고

확신을 가지게 되었다.

대부분의 사람들은 현실적인 이유로 3-5급지에 투자하게 된다.

혹은 상급지에 투자하더라도 후순위 생활권에 투자하게 되는데

이로 인해 불안해하거나 마음이 편하지 않은 경우가 많다.

나도 1호기와 2호기 모두 서울 하급지에 위치해있고

상대적으로 상승이 적지 않을까 많은 걱정을 하였지만 공부를 계속하면서 확신을 가지고 있다.

하지만 여전히 성북구같은 노원의 상승여력에 대한 걱정,

그리고 장위뉴타운 입주에 따른 입주장 쇼크 등을 생각하면 답답했었다.

하지만 좋은 자산을 오래 가져간다는 측면에서 상승장을 묵묵히 기다리면서

여력이 될 때 어깨에서 팔 수 있다면 더할 나위 없을 것 같다.

10억이 넘게 있었다면 강남에 투자했겠지만 충분히 좋은 물건에 (싸진 않더라도) 투자를 해놓았다면

가치를 믿고 견디고 기다려보자.

2️⃣온고지신

• 깨달은 점 : 시장은 반복해서 나타난다. 그 주기는 짧아질 수 있다.
• 적용할 점 : 거지경제와 부동산 시장의 과거에 대한 공부도 꾸준히 한다. 신문기사 공부!

월부에 오기전 거시경제에 대한 뉴스를 매일 보면서 과거의 기사들도 찾아보고

통계자료와 데이터들로 공부하는 시간을 가진 적이 있었다.

시장은 항상 반복되었고 우리는 항상 속아 넘어가거나 현재의 상황에 패닉에 빠진다.

하지만 시장은 늘 반복되었다.

기출변형이기에 새롭게 느껴졌다면 내가 공부가 덜 된 거라 생각한다.

신문기사를 꾸준히 읽고 생각하는 힘을 키워나간다면

어려운 시장, 혼란스러운 시장에서도 중심을 잡을 수 있다.

주기는 변하고 짧아질 수 있지만 반복되는 시장의 사이클에서,

이번에는 슈퍼사이클에 나도 탑승해보고 싶다!

12월에 시작한 신문기사 1일 1 생각정리를 꾸준히 이어나갈 예정이다.

항상 중복되는 뉴스가 있기 때문에 하루에 한개를 보아도 많은 내용을 보게되었다.

3️⃣독!!강!! + 후기(기록)

• 깨달은 점 : 독서와 강의를 통해서 인사이트를 훨씬 확장할 수 있다.
• 적용할 점 : 월부 환경 외에도 경매, 주식 특강도 듣고 경제 포럼도 참여하자! 꼭 기록을 남기자!

독서와 강의를 듣지 않았다면 결국 내가 하는 부동산 공부에서 끝났을 지도 모른다.

이렇게 부동산 트렌드를 읽으면서 상권의 트렌드도 알고

지난 10-20년간 부동산 트렌드가 어떻게 바뀌었고, 어떤 정책이 있었는지를 알게 되었다.

이런 책을 쓰는 저자는 실전투자자가 아니기 때문에 부동산 관련된 책을 최근을 많이 읽지 않았었다.

오로지 실전투자자인 너바나님의 나맞부와 너나위님의 월부은만 읽었는데,

논리적이고 데이터를 바탕으로 하는 이런 책은 나의 부동산 투자에 더 확실한 근거와

앞으로의 방향성 설정하고 시장을 바라보는 눈을 넓혀주었다.

저자인 김경민은 2021년 노도강(성북 포함)의 가격 하락을 예측했었다.

이상하리만큼 높은 가격에 대해 논리적으로 설명했었던 그 유투브를 보고 콧방귀를 꼈었는데

내가 그 영끌족이 되어 4년이 지나 다시 이 사람의 책을 읽게 되었다.

추측과 가정이기 때문에 항상 옳을 수는 없지만

이러한 데이터에 대한 접근성, 과거 시장에 대한 공부는 분명 도움이 된다.

후기를 남기면서 나에게 적용할 점과 투자로의 연결 포인트 등을 꼭 챙겨가면

좋은 투자자로 성장하는 밑거름이 될 것 같다.

다시는 후회하지 않도록 

어떤 행동을 하면 기록(후기)를 꼭 남기도록 해야겠다.