부동산 트렌드 2025_독서 후기

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 

저자 및 출판사 : 김경민 외 5인, 와이즈맵

읽은 날짜 :  2/1~2/5 

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산슈퍼사이클  #최악의공급  #상승의전조

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 서울대학교 지리학 학사, UC버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획,부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동 개발 등이다. 

: 계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리 인하 등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다. 이 책은 이러한 변화의 흐름 속에서 부동산 시장의 현재와 미래를 분석한다. 시장의 변동성과 그 원인을 깊이 있게 들여다보고 결국에는 향후 부동산 시장이 나아갈 방향을 제시하고자 함. 

2. 내용 및 줄거리

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기 

: 2022년 1년간 대폭락. 그 이후 N자 파고 등장한 서울 부동산 시장

• 빌라포비아의 여파로 인한 전세가격의 상승 

• PF대출 연장으로 인한 역대급 저조한 인허가 물량 

• 공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량

   

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

• 부동산 단기 이동 평균선이 장기 이동 평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’ 발생. (자체개발 AI 분석기법 활용)

전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가 (24.7월 지필시점)

• 일자리와 직주 근접성의 중요성, 권역별 동조화 현상 - 시차는 있으나 장기 누적 상승률은 비슷함. 

• 서울시 구별'아파트 매매시장 동향 

  - 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 함. 

  ① 매우 높은 수요와 안정성 덕분에 선호도 높음. 

  ② 우수한 교육 환경 (다만, 학군 이주 수요는 매매보다 임대 시장에 더 큰 영향) 

  ③ 뛰어난 인프라와 편의 시설

     - 노도성 중저가 아파트 시장 : 서울의 다른 지역에 비해 주택 가격이 상대적으로 저렴한 편, 가격 대비 편의 시설과 교통 접근성이 양호하여 가성비 높은 주거지로 평가. 다만 강남 접근성이 떨어짐. 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있음. 

• 서울시 공급 절병의 3가지 파급효과 

  ① 주택가격의 상승 ② 전월세 가격 상승 가능성 ③ 주거 안정성 악화

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 Top 6

• 슈퍼사이클 : 자체 개발 시스템을 통해 보는 서울 부동산 가치&가격 동향

• 인플레이션 : 화폐가치 하락을 지하는 수단으로 주목받는 실물자산 

• 전세가격 폭등

• PF사태  

• 공급절벽

• 퍼펙트 스톰

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

• 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다. 

• 금리 인하는 시간 문제다. 

• 거래량과 매매 가격이 같이 증가하고 있다. 

• 강남 3구의 상승세가 전이될 것이다. 

• 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다. 

• 역대 최악의 공급 부족이 예상된다. 

   

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’ 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

• 입지 분석의 중요성! 

  : 월부 강의를 통해 강사님들이 늘 강조하던 부분인 직주 근접이라던지 부동산 공급이나 전세가를 바라보는 시각 등 저자가 제시한 데이터를 통해 재확인 할 수 있었다.

• 공급 절벽 

  : 향후 3년간 연평균 반에 반도 미치지 못하는 꽤나 심각한 상황인데 과거와 동일한 연쇄적 반응이 일어날 것인가? 그렇다면 지금 해야 하는 일이 명확해진다. 앞마당 열심히 만들고 투자하기! 

   

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 복잡하고 변화 무쌍한 부동산 시장에 대한 분석 빅데이터 시스템을 만들었다는 것이 놀라웠음.  

자동 가치 평가 시스템을 기반한 데이터인데 가치 평가는 어떤 방식으로 하신건지에 대한 언급이 있었다면 더 좋았을 것 같다. 역시나 부동산은 장기투자 관점에서 접근해야 하는 자산이라는 말씀에 전적으로 동의함!  

N파고와 W파고라고 언급된 것 처럼 가격이 오르락 내리락 하는 상황이 있으나,  결국 자신만의 확고한 기준이 없이 선택을 하게 된다면 파동에 휩쓸릴 수도 있겠다는 생각이 들었다. 실질적인 투자 방식이나 접근법에 대한 언급은 없어 아쉬웠음. 말그대로 부동산 트렌드에 대한 (투자) 리포트 라는 점! 

p.153 부동산 ‘수요’란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준이다. 부동산 ‘공급’은 주택 수로 볼 수 있는데, 현재 시장에 존재하는 주택의 수와 미래에 공급될 주택 규모가 중요하다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

p.99 임대료 상승이 집값을 끌어 올리는 이유에 ‘투자 수익률’에 대한 언급이 나오는데 부동산 투자시 투자 수익률에 대한 기준에 대해 논의 해보고 싶습니다.  

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라. 부동산 트렌드에 맞는 데이터를 확인 했다면 어떻게 투자 실현을 해볼 수 있을지에 대한 방법론에 대해 알 수 있을 것 같아서 훌륭한 보완책이 될 수 있겠다는 생각 함.