돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) :  

책 제목 : 부동산 트렌드 2025 / 저자 : 김경민

저자 및 출판사 : 저자 : 김경민 / 출판사 : 와이즈맵

읽은 날짜 :  2/4 - 2/6

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #N파고 #W파고 # 골든크로스

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 5점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획.부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 

계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리 인하 등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다. 이 책은 이러한 변화의 흐름 속에서 부동산 시장의 현재와 미래를 분석한다. 시장의 변동성과 그 원인을 깊이 있게 들여다보고 결국에는 향후 부동산 시장이 나아갈 방향을 제시하고자 한다.

2. 내용 및 줄거리

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

2024년 초, 다시 한 번 골든크로스가 발생하면서 서울 아파트의 새로운 ‘슈퍼사이클’이 시작됨을 보여줬다. 

어느 시점부터 매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작되면 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다. 이러한 경향이 현 주택 시장에 나타나고 있다. 매매 시장으로의 수요 전환은 매매가격을 움직일 가능성을 내포한다. 그 가능성이 골든크로스에 정확히 도출됐다.

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

주가가 상승- 조정 - 재상승의 세 단계로 움직이는 N파고가 등장하였다. 

서울 아파트 시장은 N파고를 넘어 W파고의 가능성까지 존재한다. 다만 광역시의 아파트 시장이 서울 아파트 시장 흐름과 맞춰 갈지는 미지수다.

한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한 강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다.

서초구가 먼저 상승하며 강남구, 송파구, 강동구로 상승세가 퍼져가고 있다. 양천구는 목동으로 대표되는 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 부동산 시장에서 점차 그 가치를 인정받고 있다. 양천구 부동산 가격 상승은 아직 초기 단계지만 앞으로 인접 지역으로 확산될 가능성이 충분하다. 

마포구와 노원구는 각각 독특한 특성을 지닌 지역으로 이들 지역에서 시작된 부동산 가격 상승이 인접 지역으로 확산되는 움직임은 거의 없다. 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역을 확산되지 않고 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 지니고 있기 때문이다. 

한강 이남 지역은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해 있어 많은 사람들이 직장과 가까운 이곳을 주거지로 선호한다. 반면 한강 이북 지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있다. 노원구 권역은 자족적인 주거지를 형성하고 있어 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

서울 아파트 대세 상승의 신호탄이 시작되었다. 인플레이션으로 인해 월세가 폭등하였다. 시공비 누적 상승률이 매우 높다. 신축 앞파트 물량 공급이 과거에 비해 적어 신축 아파트가 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 서울시 전세 가격은 큰 틀에서 항상 우상향 했다. 정책 실패와 최악의 공급 부족으로 인한 PF 사태가 일어났다. 서울시가 공급 절벽에 마주했다. 입주 물량이 지나치게 적으며 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

종로구 경희궁자이, 강동구 고덕그라테온(고덕그라시움, 고덕아르테온), 송파구 헬리오 시티, 강서구 마곡엠밸리, 송파구 엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움), 성동구 왕십리뉴타운, 중구 남산타운, 마포구 마포래미안푸르지오, 서대문구 DMC파크뷰자이, 관악구 관악드림타운, 서초구 반포자이, 강남구 도곡렉슬

Part 5. 2025년 부동산 가격 대예측

금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며 이는 부동상 수익률의 인하로 이어지고 결국 부동산 가격 상승으로 연결된다. 가격 상승은 대체로 강남에서 시작되며 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

가로수길, 명동, 성수동, 홍대, 북촌, 압구정 로데오, 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 아직은 서울을 투자할 만큼의 돈이 부족하지만 앞으로 공부를 할 때 이 내용을 기반으로 서울 지역을 공부하고 좋은 시기와 적절한 타이밍에 좋은 투자를 해보고 싶다는 생각이 들었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 :  책의 내용에 어려운 단어들도 많고 이해하기 힘든 내용들도 많아 사실은 그냥 스윽 훑어보는 식으로 한 번 읽어보았다. 하지만 책의 내용을 정리하며 한 번 더 훑으니 ‘아~ 이런 내용이었구나?’라는 것 을 알게 되었다. N파고와 W파고가 무엇인지도 몰랐지만 책을 통해 N파고와 W파고가 무엇인지 알 수 있었고 돈을 빨리 모아 W파고가 되기 전 서울에 투자 하고싶다는 생각이 들었다. 또한 서울에 살지 않고 서울을 공부한 경험이 없어 서울에 대한 지식이 전혀 없었지만 이 책을 통해서  2025년 서울 부동산의 전체적인 흐름을 이해할 수 있었다.

수도권 동남부 : 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구

수도권 서북부 : 마포구 vs 고양시 일산동구.서구, 파주시

수도권 서남부 : 양천구 vs 안양구 동안구, 김포시

수도권 동북부 : 노원구 vs 의정부시, 남양주시

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: 

P36 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분 3가지

1. 가격은 바닥을 쳤는가?

2. 바닥을 쳤다면 수요와 공급을 고려했을 때 정체 상황인가 상승으로 돌입한 것인가?

3. 상승을 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

대구의 같은 경우 25년부터 공급이 현저하게 줄어드는데 이미 미 분양 된 신축 아파트들도 많고 마이너스 피를 붙여 판매하는 미분양 아파트도 있음. 대구는 ‘학군’ 외의 특별한 수요는 없다는 생각이 들음. 그렇지만 광역시라는 점과 학군이 우수한 점이 상승 가치에 어떻게 작용할지에 대한 다른 분들은 생각이 궁금함. 

서울 지역 이외의 다른 광역시나 지방의 경우 흐름이 늦게 오진 않을지 다른 분들의 의견은 어떠한지 궁금함.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

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