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돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)
책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2025/
저자 및 출판사 : 김경민
읽은 날짜 : 25.2
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 골든크로스 #상승 #새로운 상권
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점
1. 저자 및 도서 소개
: 대표저자 김경민. 4년째 부동산 트렌드를 분석하고 대부분 예측을 맞췄다고 한다.
이번 책에서도 시장을 예측하고 그에 대응 전략을 마련할수 있도록 책에 담았다고 한다.
2. 내용 및 줄거리
: 과거의 흐름을 파악하고 현재는 어떤지 미래는 어떨지 예측하고 있다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 시장 전반적인 흐름을 파악할수 있었고 확신이 없었는데 확신을 가질수 있게 되었다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 작성중.
5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)
P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)
250p. 서울시 전체 아파트 가격에 대해 다시 살펴보자면, 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다.
2025년 현장이 어떤 분위기이고 흐름이 어떻게 흘러가는지에 대해 논의 하고 싶습니다.
6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
22년 1년 대폭락
23년 상반기~중반 상승
23년 후반~24년 1분기 하락
24년 2분기 상승
현재 서울시 아파트 시장은 심각한 위기상황이며, 동시에 이 위기 속에 기회가 있다.
1.서울 아파트 가격의 골든크로스(2024년 초, 다시 한번 골든크로스가 발생하며 서울 아파트의 새로운 슈퍼사이클이 시작됨을 보여줬다. 상승이 하락보다 길기에 슈퍼사이클이라는 표현을 사용했으나, 부동산 사이클이 짧아지는 근래의 특성을 고려할 때 가격의 장기간 폭등을 의미하는 것은 아니다.
2. 매매와 임대차 거래량 분석
매매거래량 비중이 다시 증가하기 시작하고, 전월세 시장의 수요가 매매시장으로 이동하고 있다.
→과거의 모습을 기록해놓았고, 현재 흐름을 보면서 2025년 슈퍼사이클이 시작됐다고 표현했다.
현재 신축들은 이미 전고점을 넘긴 단지들이 많고 선호하는 구축들까지도 흐름이 오고있다.
Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국아파트
서울→n파고가 확실함.
역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 n파고를 넘어서 w파고의 가능성까지 존재한다.
다만 전국 광역시 아파트의 시장이 서울 아파트 시장과 흐름을 맞춰 갈지는 미지수다.
아파트 가격은 장기적으로 움직인다. 장기적인 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제 상승하는지를 보수적으로 확인하는 것이 매우 중요하다.
경기도의 경우 해석에 조심해야한다.
경기도는 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다.
강남에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다.
전국 광역시에 관건이 되는 부분 3가지
- 과연 가격은 바닥을 쳤는가?
- 만약 바닥을 쳤다면 수요와 공급을 고려했을때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?
- 만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?
전국 광역시는 현재 1,2질문에 대한 대답이 명확하지는 못한 상황이다.
한강이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.
매매가격지수 추이
강남→분당→수지
마포→일산, 파주
양천→평촌→김포
노원→남양주→의정부
Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6
저자는 서울부동산이 오를수밖에 없는 이유에 대해 빅이슈 6가지로 설명하고 있다.
-서울 아파트 대세상승의 신호타인 슈퍼사이클이 강남에서 시작되었고 그 흐름이 시간이 지나면 노원까지도 갈것이라고 이야기하고 있다.
-인플레이션이 있기때문에 임대료, 시공비 등이 오르기때문에 집값이 안오르기 힘들다는것.
-전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다는 점.(갭투자 제한에 대한 이야기가나와서 갑자기?라는 느낌이 들었다)
-2024년 상반기부터 임차시장에서 매매시장으로 넘어가서 아파트를 구매하기 시작한 사람들이 많다는 점.
-서울 입주물량이 심각하게 없다는 점.
-PF 사태로 인해서 좀비 처럼 남아있어 토지가격이 하락하지 않고 토지가격이 하락하지 않으니 기업들이 이익이 나지 않아 수주를 할수 없다는 점.
-금리는 인하될수밖에 없는는 점 .
여러가지 이유가 서울 부동산은 오를 수 밖에 없다고 말하고 있다. 서울은 매매가가 공급만으로는 설명할수 없이 가격이 변동이 되지만 전세가는 공급에 따라 움직이기 때문에 전세가가 오르면 매매가도 밀려 올라갈수밖에 없다고 생각한다. 또한 현장에 가보면 실거주자들이 매수를 하고 있다는 점에서 흐름이 변화가 된것은 맞지만 또 엄청나게 거래가 잘되고 바로 폭등장을 겪기는 어려울것같다. 책이 쓰여진 후에 대출규제와 정치적이슈가 있으면서 시장이 조금 바뀐듯하다. 그 이후가 궁금핟.
P.155 부동산 시장에서 주택 가격은 공간 균형을 찾아간다.
특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.
→지금 시장이 좋아서 더 좋은거 더 좋은거를 보고 투자를 하고 있지만 결국에는 시간의 차이일 뿐이지 공간균형을 가지면서 올라간다 라는 생각이 들었다.
Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
Part 5. 2025년 부동산 가격 대예측
Part 6. 주목해야 할 핫플레이스
핫한 상권들, 요즘시대 사람들이 좋아하는 부분에 대해서 설명해주고 있다.
이부분에서 무엇을 가져갈수 있을까? 라는 생각이들었다.
지금은 아파트를 볼때 아이를 키우기 좋은 환경을 많이 봤다면 시대가 변해서 아이가 없는 사람들도 많아지고 힙함을 좋아하는 30대들이 많아지면서 힙한 상권 옆에 아파트들도 수요가 충분하게 될거다 라는 점을 생각해볼수있을까?
아파트와 이런 힙한 상권을 어떻게 연결지을 수 있을까? 같이 이야기 해보고싶다.
작성중..
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