[꿈꾸는야옹이] 부동산 트렌드2025 - 독서 후기

책 제목 : 부동산 트렌드 2025 

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2/7

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클 #PF사태 #공급부족

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저자 및 도서 소개 

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

감명 깊게 본 문구

P.24

부동산 거래는 ‘매매 거래’와 ‘임대차 거래’의 합니다. 다른 조건이 동일할 때, 전체 거래 중 매매 거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다. 그런데 어느 시점부터 매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다. 이러한 경향이 현 주택 시장에서 나타나고 있다. 매매 시장으로의 수요 전환은 매매가격을 움직일 가능성을 내포한다. 그 가능성이 골든크로스에 정확히 도출됐다.

장기, 단기 가격 분석에서도 매매, 임대차 러래량 분석에서도 골든크로스가 발생했다. 2025년 부동산 시장의 미래를 보여주는 장면이다.

P.36

경기도는 워낙 큰 권역이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다 따라서 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안된다.

P.41

강남구에는 삼성, 현대 등 대기업 본사가 있어 많은 직장인이 이 지역에서 근무한다. 이는 강남에서 시작된 가격 상승이 주변 지역으로 확산되는 주요 원인 중 하나다. 반면 한강 이북 지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있다. 노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어, 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다. 이렇듯 한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.

P.43

수도권 부동산 시장에서 강남구, 분당구, 수지구는 다른 지역과는 차별화된 매매가격 흐름을 보인다. 이는 강남 이남 지역에서 나타나는 동조화 현상으로 설명할 수 있다. 동조화 현상은 강남구의 가격 상승이 주변 지역에 확산되면서 나타난다. 강남을 중심으로 한 인접 지역들이 비슷한 패턴의 가격 변동을 겪게 되는 것이다. 크게 보면 강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있으며, 이들 지역의 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어 있다. 

서울시 강남구와 경기도 분당구는 누적 상승률이 비슷한 수준을 보였다. 비록 분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다. 하지만 경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다 대규모 아파트 단지가 들어서 공급이 늘어나면, 수요와 공급의 법칙에 따라 주택 가격 상승이 억제 된다. 이는 수지구의 주택 가격이 강남구나 분당구에 비해 상대적으로 덜 상승하는 원인이다. 특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다.

P.45

강남구, 분당구, 수지구의 지역적 특성과 시장 위치를 살펴보면, 이들 지역은 각기 고유한 특징이 있다. 강남구는 서울의 대표적인 고급 주거지로 뛰어난 교육 환경, 편리한 교통, 다양한 상업 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 매우 높다. 한편 분당구는 경기도 성남시에 위치한 계획 신도시로 서울과의 접근성이 좋고 잘 정비된 주거 환경과 우수한 학군으로 인해 인기가 높다. 수지구는 경기도 용인시에 위치하며 분당과 인접해 있어 비슷한 주거 환경을 제공하지만, 상대적으로 저렴한 가격 덕분에 주거 대체지로 주목받고 있다. 이들 지역의 매매가격 흐름을 살펴보면 최근 몇 년간 수도권 동남부의 강남구, 분당구, 수지구는 다른 수도권 지역과는 차별화된 가격 상승 패턴을 보여줬다. 강남구는 지속적으로 높은 수요와 제한된 공급으로 인해 가격 상승이 계속되고 있으며, 이러한 상승세는 분당구와 수지구에도 영향을 미친다. 분당구는 특히 강남구와의 근접성 덕분에 더욱 강한 상승세를 보이고 있다. 이처럼 강남구를 중신으로 한 남쪽 지역들이 유사한 가격 흐름을 보이는 것이 대표적인 동조화 현상이다. 이는 주거 선호 지역이 강남에서 부터 분당구와 수지구로 자연스럽게 확장되는 과정에서 발생한다.

P.47

마포구 매매가격 흐름을 보면, 이 지역은 강남구와 비슷한 흐름의 가격 변동을 보이며 상승세를 이어가고 있다. 마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다. 이는 마포구가 강남구와 유사한 주거 선호 지역으로 자리 잡고 있음을 보여준다. 마포구는 서울 내에서 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 , 특히 직장인들에게 인기가 많다. 최근 몇 년간 마포구의 매매가격은 강남구와 유사한 패턴을 보이며 상승해왔다.

반면 일산과 파주시는 독집적인 부동산 시장의 특징을 보이고 있다. 고양시의 일산과 파주시는 경기도의 주요 주거 지역으로, 서울과의 접근성이 좋지만 마포구와는 다른 특성을 띤다. 일산을 잘 계획된 신도시로서 편리한 주거 환경을 제공하지만 최근 몇 년간 아파트 매매가격 흐름은 마포구나 강남구와는 다른 양상을 보였다. 파주는 서울로의 접근성이 상대적으로 떨어지지만, 자연 환경과 대규모 개발 계획으로 인해 독립적인 주거 지역으로 성장하고 있다. 그러나 부동산 가격 상승 폭은 마포구나 강남구에 못 미친다. 마포구에서 시작된 아파트 매매가격 상승이 일산과 파주로 확산되지 않는 이유는 여러 요인이 기인한다. 우선 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다. 또한 일산과 파주는 각각의 지역 내에서 자족적인 생활권을 형성하고 있어, 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있다. 한마디로 수도권 서북권은 디커플링된 시장이라 할 수 있다. 

P.49

양천구와 안양시 동안구는 동조화된 흐름을 보이나, 김포시는 향후 추이를 살펴봐야 한다. 

양천구는 서울 서남부에 위치한 지역으로, 특히 목동을 중신으로 우수한 교육 환경과 다양한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높다. 목동 학원가는 서울에서도 손꼽히는 명문 학군인 만큼, 많은 학부모가 이 지역으로 이주하려는 경향이 있다. 이러한 이유로 양천구의 아파트 매매가격은 최근 몇 년간 꾸준히 상승해왔다. 가격 상승은 인근 지역으로 확산될 가능성이 높은데, 양천구가 서남권역에서 중신적인 역할을 하고 있음을 보여준다. 

P.50

안양시 동안구는 경기도 남서부에 위치해 있으며, 서울과의 접근성이 좋고 주거 환경이 잘 조성된 지역이다. 서울 지하철 4호선과 수도권 전철 2호선이 지나가 교통이 편리하고, 평촌은 신도시 개발로 환경이 우수하다. 안양시 동안구의 아파트 매매가격도 최근 몇 년간 상승세를 보이고 있는데, 이 지역이 서울의 주거 수요를 일부 흡수하면서 가격 상승의 혜택을 보고 있음을 의미한다. 안양시 동안구의 매매가격 흐름은 양천구와 유사한 패턴을 보이며, 동조화 현상이 나타날 가능성을 시사한다. 김포시는 서울 서쪽에 위치한 경기도의 주요 주거 지역으로, 최근 몇 년간 대규모 개발이 이루어지면서 주거지로서의 매력이 증가하고 있다. 특히 김포 한강신도시 개발과 김포골드라인 지하철 개통느 김포시의 주거 매력을 크게 높였다. 이러한 개발로 인해 김포시의 아파트 매매가격도 상승세를 보이고 있다. 2010년대에는 가격 흐름이 정체되던 모습이었으나, 2020년 이후 다른 신도시들과 마찬가지로 가격이 인근 서울 대장 구(양천구)의 흐름과 비슷해지는 모습을 보인다. 다만 그럼에도 김포시 인근은 대규모 개발이 지속적으로 일어날 수 있어 양천구와 같은 성장을 따라갈지는 시간을 두고 살펴봐야 한다.

P.54

노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 잇다. 그러나 의정부시는 이들과 다르게 약 1개분기의 시차를 두고 매매가격이 변하는 모습을 보인다. 

노원구는 서울 북부에 위치한 지역으로 다양한 생활인프라와 교육 시설이 잘 갖춰져 있다. 예를 들어 노원구에는 수락산, 불암산 등의 자연 환경이 있으며 상계동 학군과 중계동 학원가 등 교육 환경 또한 우수하다.

남양주시는 서울 동북부에 인접한 경기도의 주요 주거 지역으로 자연 환경이 우수하고 교통망이 확충되면서 주거지로서의 매력이 커지고 있다. 남양주시에는 북한강과 다산신도시가 위치해 있으며, 경춘선과 서울 지하철 4호선이 연장될 예정으로 교통 접근성이 개선되고 있다. 

의정부시는 서울 북쪽에 위치한 경기도의 대표적인 주거 지역이다. 서울과의 접근성이 좋아 많은 사람들이 주거지로 선호하는 곳이다. 의정부시는 경전철과 수도권 전철 2호선이 지나가며, 국립수목원 같은 자연 환경도 갖추고 있다.

노원구, 남양주시, 의정부시의 아파트 매매가격은 하락을 멈추고 안정화 단계에 접어들었다. 이는 이들 지역의 부동산 시장이 하락세를 마무리하고, 새로운 상승세로 전환되기 전의 조정기에 있음을 의미한다. 향우 시장의 변동을 지켜보아야 할 시점이다. 

P.75

서울 부동산 시장은 입주 공급량의 변화에 따라 큰 영향을 받는다. 최근 몇 년간 입주 공급량이 급격히 감소하고 있어 향후 부동산 시장에 큰 변화를 예고하고 잇다. 2010년대 서울의 연평균 입주 공급량은 33,773세대였다. 이 기간 중 물량이 가장 적게 공급된 해는 2012년(약 2만 세대)으로, 이는 2010년대 평균보다 약 40% 낮은 수치였다. 이러한 공급 부족은 당시 부동산 시장에 상당한 영향을 미치며 가격 상승을 불러왔다. 

2024년 한 해의 서울시 아파트 입주 공급량은 약 2만 세대인데, 이는 2010년대 평균 대비 약 40% 감소한 수치다. 과거 최소 공급량인 2012년보다도 낮은 수준이다. 현재 부동산 시장에서도 공급부족으로 인한 가격 상승 압력이 존재할 가능성이 크다.

P.78

앞으로 몇 년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈앞에 닥친 현실에 맞는 선택을 해야 한다. 우선 공급 부족은 다양한 사회적 문제와 파급효과를 불러오는 만큼, 정부 당국은 주택 공급을 확대하고 임대차 시장을 안정시키기 위해 정책적인 노력을 해야 할 것이다. 그러나 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다. 

P.93

장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같아. 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다. 

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

P.122

매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다. 

P.137

높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락. 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다. PF 대출이 

김현진개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어 놓자 도저히 사업 수지가 안 맞는 상황이다. 아파트든 빌라든 신규 개발을 하려 해도 분양 채산성이 안 맞는다. 디벨로퍼 입장에서는 자신이 금융비용을 바꿀 수도, 시공비용을 바꿀 수도 없으니 토지 가격이 하락하기만을 기다릴 수밖에 없다. 장장 20개월간 연장된 PF 대출은 그 기간을 늘려 놓았을 뿐이다. 

이런 상황으 ㄴ결국 인허가 물량의 폭감으로 이어졌다. 

신규 주택 인허가는 사전 토지 작업이 2~3년 소요되고 준공이 빠르면 2년 정도 걸린다. 합하면 최소 5~6년이 필요한 작업니다. 만약 2022~2023년에 PF 대출을 연장해주지 않고 부실 부동산 매물이 저렴한 가격에 시장에 나왔더라면, 그래서 디벨로퍼들이 사업에 참여할 수 있었더라면, 2027~2028년에 어느 정도 준공 물량이 나올 수 있었다는 뜻이다. 

하지만 2027년 아파트 입주 물량은 약9,700채에 불과하다. 2010년대 연평균 입주 물량이 약 3만 4,000채 수준인 것을 고려하면 매우 심각하다. 2026년도 약 1만 2,000채로 평균의 절반 이하이며 이어지는 2028년, 2029년도 상당히 적을 것으로 보인다. 민간 준공 물량이 2026부터 매우 부족할 것으로 예상된다.

P.158

앞에서도 언급했지만 PF 사태를 바로보며 주의해야 할 것은 서울과 지방을 보는 시각이 달라야 한다는 점이다. 서울 같은 경우 토지 가격이 2~30%만 하락해도 프로젝트가 다시 시작돼 언젠가는 인허가가 될 확률이 높으나, 지방은 아예 수익성이 안 나오고 있는 상황이다. 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다. 또한 서울 역시 토지 가격이 내려간다고 하더라도 기본적으로 인허가와 착공에 최소 5~6년의 시간이 필요하는 것을 기억해야 한다. 지금의 부동산 개발 환경이 변한대도 공급(입주물량)은 ‘미래’의 이야기다. 2025~2028년 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실이다. 

나에게 어떤 점이 유용한가?

현재 부동산 시장과 과거 시장 상황을 바탕으로 미래 상황에 대해 생각해 볼 수 있는 점

이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

수도권 권역별 동조흐름에 대해 자세히 알게 된 점

앞마당이 아니라 잘 몰랐었던 지역별 특성과 가격 흐름의 이유에 대해 알게 되었고 전박적으로 부동산 시장 흐름을 이해하는데 도움이 되었습니다. 그리고 부끄럽지만 잘 몰랐던 PF 사태에 대해서도 정확히 이해할 수 있게 되어 좋았습니다. 

예전에 일어났던 상황들에 비추어 현재 시장과 앞으로의 시장에 대해 생각해볼 수 있었던 시간이었고 그 안에서 어떻게 기회를 잡을 수 있을까 고민해볼 수 있어서 좋았습니다.