돈버는 독서모임-부동산트렌드 2025

책제목  : 부동산 트렌드 2025 

저자 및 출판사 : 김 경민 , 와이즈맵

읽은날짜 :25년 2월 

핵심키워드 : 슈퍼사이클,공급절벽, 전세가폭등

1.저자 및 도서 소개

김경민 교수는 하버드 대학교에서 도시계획,부동산 연구로 박사학위를 받고 ,현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이며 ,매해  부동산 시장에 대해 분석한 책을 출간한다. 책은  24년 예측했던 부동산 시장을 다시 돌아보고, 25년 부동산의 투자의 빅이슈들과 12개 대장단지들의 통계분석을  기반한 과거의 시장 흐름과  미래예측 , 대한민국 부동산이 가야할 방향에 대한 제안과 주목해야할 핫플레스에 대한 안내를 6개의 파트를 통해 언급하였다.

2. 주요 내용및 줄거리 

Part 2. 빅터이터분석 

서울 시장에 나타난 N파고( 22년: 대폭락 23년 1~3분기: 상승 23년 4분기~24년 1분기 전반:  하락 24년1분기 후반~현재 : 상승)  와 골든크로스의 발생 은 시장이 강세로 전환될 가능성이 높다는 신호로 해석된다. 또한 전체 거래량중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다는 것은 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미하며 이것은 시장의 상승세를 뒷받침하는 분설 결과이다.

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다. 한강이남과 이북 지역에서 부동산 가격확산 현상이 다르게 나타나며 이는 각 지역의 일자리와 직주근섭성에서 비롯된다. 수도권동남부 (강남분당수지)는 동조화 현상을 보이며 강남구의 가격상승이 주변지역에 확산되면서 나타나며 이지역은 하나의 연계된 시장으로 볼수 있다. 수도권 서북부(마포일산파주)는 마포는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이지만 일산,파주까지 확산되지는 않는다.수도권 서북권은 디커플링 시장이다.

수도권 서남부(양천안양김포)는 양천 안양은 동조화된 흐름을 보이나 김포는 향후 추이를 살펴봐야 한다. 

수도권 동북부(노원남양주의정부) 가격의 하락이 멈춘 보합상황이며. 노원과 남양주는 동조화 현상을 보이나 의정부는 2개분기의 시차를 두고 매매가격이 변화하는 양상을 보인다.

서울시의 구별 아파트 매매 시장을 보면 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있으며,고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 보인다. 이번 사이클에서도 다시 한번 두지역간에 상승 시차가 존재함을 확인할수 있다. 

신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구 보다 상대적으로 더 높아질수 있다.고가와 중저가 시장 비교를 통해 얻을수 있는 시사점은 다음과 같다. 첫째 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 둘째 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.셋째 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

서울시 아파트는 향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택가격의 상승을 초래할 가능성이 크다. 서울시 공급절벽의 3가지 파급효과는  주택의 가격의 상승, 전세및 월세가격의 상승 주거 안정성의 악화 이다. 앞으로 몇년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며다.변화는 언제가 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고 자신의 상황에 맞는 의사 결정을 해야 할것이다. 

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 

슈퍼사이클 , 2024년 4월은 이전까지의 정체기를 완전히 탈피하는 모습을 보여줬고, 서울시 아파트의 매매와 임대거래 비중에서도 여실히 나타나다. 사람들이 임대시장에서 매매시장으로 돌아섰음을 의미하고 이는 슈퍼사이클의 초입이라고 볼수 있다. 서울의 시세 상승을 견인하는 강남구 아파트 는 이미 출발했다. 상승과 하락의 사이클을 통해서 얻을수 있는 인사이트는 첫째 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월 가량 선행하는데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.둘째 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 셋째 부동산 사이클이 짧아진다. 

인플레이션은 부동산 상승의 기폭제이며, 복합적인 경로를 통해서 부동산 시장에 충격을 준다. 우리나라 뿐만 아니라 글로벌 주택 시장도 상승 흐름을 타고 있다. 전세가격의 폭등은 매매로의 전환을 이끈다. 23년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 첫째 인플레이션으로 인한 월세및 전세가격 의 상승, 둘째 입주물량의 부족,셋째 전세사기로 인한 빌라포비아 이다. 22년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대를 선호 했다면 지금은 매매비중의 점진적인 상승과 매매거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지나 슈퍼사이클의 문을열고 있다는 것을 보여준다. 

높은 토지가격,금융비용,시공비용상승,분양가하락 이 모든게 합쳐져서 사업을 어렵게 하고 있다. PF대출이 20개월동안 연장되며 토지가격을 붙들어 놓아 사업수지가 안맞는 PF 정책의 실패로  최악의 공급 부족 사태를 만들어 냈다. 

심각한 공급절벽 , 2025년부터 27년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두가지 문제점이 있다. 하나는 지나치게 적은 물량, 지나친 지역 편중이다. 3년간 나올 물량의 79%가 동북권과 서초구이며 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할것이다.

4.이책에서 얻은것과 느낀점 

이책을 읽으면서, 월부 강의에서 들었던 내용들이 이해를 돕는데 도움이 많이 된것 같다. 부동산 시장의 분석을 통해 시장의 흐름을 조금이나마 알게 되었고, 4장에서 정리요약한 12개 대장단지에 관한 정보는 따로 찾아 보려면 꽤 어렵고 시간이 걸릴 일인데 한눈에 볼수 있어서 유익했던것 같다.  

흥미롭지만 어려웠던 부동산 공부 , 아직도 깊이있게 공부해야할 부분들이 많지만 이책을 통해 조금은 성장한 듯한 느낌이고 다음은 무엇을 공부해야지 하는 구체적 생각을 할수 있었다. 슈퍼사이클이란 단어는 듣기만해도 설레임이 요동친다..당장 내가 투자자로 참여할수는 없는 상황이지만,아쉬워 하지 말고 다음의 슈퍼사이클을 기대하며 내실을 다지며 꾸준한 공부를 해나가기로 다짐해 본다.