[나알이] 돈독모 독서후기 2025 부동산 트렌드



도서명&저자 : 부동산트렌드 2025. 김경민, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈

인상깊은 구절

서울 아파트 시장에 문제의 N파고가 등장하고 W파고의 가능성이 나타난 것은 2023년 이후 가격 패턴에서 들어난다.

금리가 상승하면서 일어난 2022년의 부동산 대폭락은 누구나 기억하고 있는 부분이다.

그러나 2023년 이후의 흐름은 예상하지 못한 방향으로 흘렀다. 대폭락 이후, 2023년 1월부터 서울시 아파트 가격은 반등을 시작했고 2023년 10월 부터 2024년 1분기까지 하락했고

2024년 2분기 현재 재상승 중이다.

2022년 대폭락

2023년 1~3분기 상승

2023년 4분기 ~ 2024년 1분기 전반 :하락

2024년 1분기 후반 ~ 현재 : 상승

[2010년 ~ 2012년]

서울시: 서울시 아파트 가격은 하락세를 보였다. 글로벌 금융위기의 여파로 부동산 시장이 침체되었다.

전국광역시: 글로벌 금융위기에도 불구하고 인ㄱ천을 제외한 대부분의 광역시는 가격이 상승했다. 이는 지방의 경제 상황이 서울과 달랐기 때문이다.

[2013년 ~ 2015년]

서울시: 2013년 이후 상승을 시작했으나 아파트 가격은 큰 변동 없이 안정적인 흐름을 유지했다.

전국 광역시: 대구는 이 시기에 가격이 상승하는 등 일부 광역시에서 서울과 다른 움직임이 나타났다.

[2015년 ~ 2019년]

서울시: 2015년 중반부터 서울 아파트 시장은 급격한 상승세를 보였다.

주거 수요 증가와 함께 정부의 부동산 정책 변화 등이 영향을 미쳤다.

전국 광역시: 서울의 상승기 동안 부산과 울산 등은 가격이 하락하거나 정체되었다. 울산 포함한 경남권은 조선업 쇠퇴 등 지역경제와 ㅇ녀관이 깊다.

[2020년~2021년]

서울시와 전국 광역시: 코로나19 팬데믹으로 인해 전국적으로 유동성이 증가하면서 모든 광역시의 아파트 가격이 동반 상승했다. 이는 기준 금리 인하와 정부의 경기 부양책 등이 주요 요인이었다.

[2021년 4분기 ~ 2022년]

서울시와 전국 광역시 : 2021년 후반 부터 전국적으로 아파트 가격이 하락세로 돌아섰다. 금리 인상과 함께 유동ㅅ어 축소가 주요 원인으로 작용했다.

[2023년 ~ 2024년 상반기]

서울시 : N파고가 나타나면서 상승흐름

전국광역시 : 전국에 걸쳐 2023년 전후로 바닥을 다진 후 2023년 9월까지 지역마다 상이한 패턴.

경기도의 경우 해석에 조심해야 한다. 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다.

급격한 금리 인상으로 자산 가격의 하락이 싲가된 2022년 1분기부터 2024년 2분기까지 누적상승률을 호가인해보면 서초구, 강남구, 송파구, 강동구는 각각 +3.8% -2.5% -12.9% -16.9%로 지역 차별화.

이번 슈퍼사이클에서도 역시 서초구가 먼저 상승하며 강남구, 송파구, 강동구로 상승세가 퍼져가고 있다.

+ 양천구.

반면 한강 이북 지역에서는 이와 같은 현상이 나타나지 않고 있다.

각 권역에는 대장구가 중요하며 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다.

- 수도권 동남부: 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구

- 수도권 서북부: 마포구 vs 고양시 일산 동구&서구, 파주시

- 수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시

- 수도권 동북부: 노원구 vs 의정부시, 남양주시

[동남부]

분당이 강남 보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다.

하지만 경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.

특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 지역의 위계를 형성한다. 긴밀한 연결.

[서북부]

마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이며 동조화 현상을 이루고 있지만 이러한 상승세가 일산과 파주로까지 확산되지는 않고 있다. 금리 인하가 이루어진 시기에는 마포구에서 시작된 매매가격 상승세가 약 1~2분기의 시차를 두고 일산과 파주로 전이된 것이다.

마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다.

고양시 일산과 파주시는 직장과 접근성이 떨어지고 자족적인 생활권 형성하고 있어 디커플링된 시장.

[서남부]

양천구, 안양시 동안구, 김포시 중 양천구와 안양시 동안구는 유사한 패턴을 보이며 동조화 현상 가능성.

[동북부]

노원, 남양주, 의정부노우

노원구, 남양주시, 의정부시의 아파트 매매가격 흐름을 분석하면, ㄴ오ㅝㄴ구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 있다. 그러나 의정부시는 이들과 다르게 약 2개 분기의 시차를 두고 매매가격이 변하는 모습이다. 노원구와 남양주시에 비해 의정부시의 매매가격 상승시점이 늦다.

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위

첫 째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가존재한다. 2024년 1분기까지 고가아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 회복 조짐이 보이지 않았다.

과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다.

강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.

따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 실제로 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있다.

고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다.

고가지역 아파트 가격 10억원 /저가 5억원

> 100% 상승 시 고가지역 20억/ 저가 10억. 가격 격차가 누적 상승률 100%로 같아도 크게 벌어지는 것.

둘 째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상. (강남 > 분당)

셋 째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성. 중저가아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다. 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임 보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지공 ㅣㅆ다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다.

*골든 크로스

단기 이동평균선은 주로 5일, 10일, 20일 등의 짧은 기간에 대한 평균 가격 흐름을 나타내며, 장기 이동 평균선은 50일, 100일, 200일 등의 장기간에 대한 평균적인 가격 추세를 나타낸다. 주식 시장에서는 이러한 단기 이동평균선과 장기 이동평균선 간의 관계를 통해 전반적인 시장의 추세를 파악하는데 예를 들어 단기 이동평균선이 장기 이동 평균선을 상향 돌파하는 경우(골든 크로스) 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세 상승의 신호.

반대로 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 하회하는 경우(데드크로스)에는 대세 하락으로의 전환 해석.

2008년 9월 ~ 2009년 12월: 혼돈기

글로벌 금융위기가 시작된 2008년 부터 2013년 초까지 서울 주택 시장은 하락과 상승을 반복하는 매우 혼란스러운 모습.

글로벌 차원의 거대한 위기였던 만큼, 한국은 서구에 비해 안정적인 경제 상황이어ㅓㅆ음에도 부동산 위기를 피할 수 없었다. 글로벌 위기가 시작된 2008년 9월부터 7개월간 부동산 가격은 대폭락을 경험했다.

이에 한국은행은 기준금리를 단기간에 5%에서 2%대로 무려 300bps를 낮췄고 2009년 3월말부터 시장이 살아났다. 이 상승세는 2009년 12월까지 이어졌다.

2010년 1월 ~ 2013년 2월: 대세하락기

글로벌 위기 이전 수준으로 회복했던 가격은 2010년에 들어서면서 대세하락에 들어갔다. 2010년 11월 부터 2011년 4월까지 일시적인 6개월 상승세. 이는 기술적인 반등에 불과했다. 2011년 6월 부터 가격이 다시 심각하게 하락하기 시작했고 2013년까지 하락세는 계속 됐다.

2013년 3월 ~ 2022년 1월: 최장기간 대세상승기.

글로벌 금융위기로 인한 부동산 시장의 불확실성이 어느 정도 해소된 2013년 3월부터 시장은 다시 대세상승에 돌입했다. 이러한 상승세는 2022년 1월까지 장기간 이어졌다. 2019년 2월 부터 5월까지 15주간의 일시적인 하락이 있었지만 이후 2019년 5월 중순부터 다시 상승을 시작해 2022년 1월말까지 대세상승을 이어갔다.

2022년 2월 ~ 2024년 3월: 대세 하락기 ~ 정체기

2022년에 들어 서울 부동산 시장은 급등한 가격에 대한 부담금과 금리 인상에 대한 우려 등으로 인해 하락하기 시작했다. 2022년 2월부터 2023년 5월 초까지 15개월간의 폭락세를 보인 후, 2023년 5월 중순부터 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하면서 다시 반등해 11월까지 상승. 2023년 12월 부터 2024년 3월까지 다시 한 번 하락햇는데 실질적으로 크게 떨어지기 보다 정체 상황.

전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고 하락은 늦게 시작되는 경향.

노원구 아파트는 서울보다 1개월 강남구보다 2~3개월 더 빠른 하락세로 먼저 전환. (2022년 1월)

서울 보다 3주 가량 늦은 2023년 6월초에 다시 상승세 돌입.

2023년 11월 말부터는 서울보다 2주 정도 앞서 하락세 전환. 노원구는 서울 및 강남구 아파트의 상승장을 몇 개월 가량 후행하며 따라가는 경향이 있는데, 노원구 역시도 결국 2024년 6월 슈퍼사이클에 진입했다.

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부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경ㅇ, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. 2010년대의 하락기는 38개월에 이르렀으며 상승기는 무려 8년 11개월 즉 107개월 이어졌다. 또한 대세 상승기 혹은 하락기에도 일시적으로 기술적 하락 (혹은 정체), 상승이 나타난다.

부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초 ~ 2013년 2월 말)

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거래량 추이는 직전 1~2년 대비 거래량 증가 혹은 감소했는지를 관찰하는 것이 좋다. 전체 기간 대비 특정 시점의 거래량이 얼마나 증가 감소했는지에 대한 분석은 결과를 오도할 수 있다. 예를 들어 2010년대 중반과 현재의 거래량을 단순 비교하는 것은 적절치 못하다. 부동산 가격이 현재 수준에 훨씬 못 미쳤던 2010년대 중반은 거래량과 가격의 상관관계가 뚜렷했다. 거래량이 늘면 가격이 오르는ㄱ ㅘㄴ계까 있었던 것이다. 그런데 2010년대 중후반 이후, 가격이 다른 차원으로 크게 오르면서 거래량이 2010년대 중반 이전에 비해 많이 부족한데도 가격 상승하는 패턴이 나타났다. 따라서 긴 시간을 두고 거래량을 비교하면 해석에 오류가 생길 수 있는 것이다. 직전 1~2년 대비 거래량 변화를 살펴보는 것이 더 실질적이다.

금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.

부동산 투자 수익률 = 1년치 임대수입/가격

금리가 낮아지면 부동산 수익률도 낮아진다. 만약 은행 금리가 4%에서 3%로 낮아지는 경우 위험자산인 부동산 수익률도 함께 낮아지는 이치다. 은행 금리가 4%라고 하면 더욱 위험한 부동산 자산에서의 수익률은 최소 4% 이상 얻으면 된다. 4.5% 정도면 적당하다고 볼 수 있다.

금리가 낮아지면 부동산 수익률도 따라서 내려가는 것이다. 다만 필자의 연구에 의하면 금리가 1%p (100bps ) 인하된다고 부동산 수익률도 똑같은 정도로 낮아지지는 않는다. 대략 금리 인하 폭의 절반 정도가 내려간다. 그런데 부동산 수익률이 낮아지는 경우 임대 수입은 고정되어 있기에 가격이 상승학 ㅔ된다. 투자수익률의 분모가 움직이는 것이다.

이 때 가격은 즉각적으로 변동된다.

순서를 바꿔도 마찬가지다. 부동산 가격이 올라가면 투자수익률이 낮아진다. 예를 들어 수도권의 A라는 도시에 인구가 1만명이 거주하고 있고 1년치 월세가 2천만원에 가격은 5억원이라고 치자. 그럼 대략적인 부동산 수익률은 4%(2000만원 / 5억원)이 된다. 그런데 만약 해당 도시로 거대 기업이 본사를 옮기기로 결정했다고 하면 가장 먼저 움직이는 것은 토지 값이다. 월세가 아니다. 토지 가격이 갑자기 2~3배가 될 수 있는데 보수적으로 2배가 되었다고 가정하겠다. 그렇다면 수익률은 2%로 하락학 ㅔ된다. 임대수입 2,000만원은 단기적으로(2년 계약) 고정되어 있는 만큼 도지가격이 5억원에서 10억원으로 폭등하면 수익률이 2%가 되기 때문이다.

느낀점

전망에 대해 담은 책이기 때문에 책에서 가져가야할 게 무엇인지에 대해 집중하였습니다.

아무래도 전망을 논하니 눈에 잘 들어오지 않았던 것 같습니다. 장기적으로 우상향할 것은 공감하는 바이나 단기적인 예측에 대해 모두 빼고 책을 보았을 때 시장의 흐름을 보는 방법을 배울 수 있었습니다.

실력이 많이 부족하여 지역과 단지를 국소적으로 좁혀 보는 데에만 집중하다 보니 거시적인 흐름을 이해하지 못하고 갑작스런 시장의 흐름에 기민하게 반응하기 보다 후행적인 해석을 하기에 바빴습니다. 특히 수도권은 앞마당이 적다 보니 이해의 폭이 더 낮았던 것 같습니다. 하나의 판으로 움직인다는 것이 단순해보일 수 있어도 개별적으로 움직이는 지방 시장과 달리 광범위하게 느껴져 어려웠습니다. 저자의 시야를 빌려 어떤 관점을 두고 잡아가는지 배울 수 있었습니다. 일례로 앞마당인 수지구인 경우 강남, 분당과 묶여 형님들의 가격에 영향 받는 건 알았지만 상승과 하락의 폭에 대해 생각하진 못했습니다. 동조화 현상 또한 권역의 특징에 따라 상이적인 모습을 보이는 것도 수도권을 이해하는데 도움이 되었습니다.

강북과 강남을 장기적으로 보면 상승의 폭이 같을지언정 절대가가 다르기 때문에 결국 가격의 격차가 벌어진다는 것 또한 흥미로웠습니다. 중저가 지역의 경우 고가 지역과 달리 그 안에서 단지에 따라 상반되는 흐름을 보인다는 것 또한 저에겐 기회로 비추어져 재밌었던 것 같습니다.

책을 통해 임보에 적용할 점은

1. 1~2년 전 가격 흐름과 거래량 파악

2. 임장지 권역에 따른 동조화 현상 매매가 흐름 및 상승 폭 확인

3. 급지에 따른 지난 수도권 가격의 흐름

4. 랜드마크별 N파고 또는 W파고인 단지 확인

전망에 대해 논하는 것은 제가 배워가는 투자에 있어 큰 의미가 없다고 생각하기 때문에 현재의 흐름을 넓게 보는 방법으로 사용하고자 합니다.

전반적으로 가격의 흐름세를 확인하는 법을 이해할 수 있어 좋았고 향후 수도권 공급 절벽에 대한 기대심리를 엿볼 수 있어 도움이 되었습니다. 기회가 기회인 줄 알아볼 수 있도록 현재의 시간을 충실히 쌓아가겠습니다.