[김딴딴] #1 부동산트렌드 2025

책 제목(책제목 + 저자) : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈

저자 및 출판사 : 와이즈맵

읽은날짜 : 25.2.3~

핵심키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클 #집값시나리오 #

도서를 읽고 내점수는 (10점만점에 ~ 몇점?) : 10

1. 저자 및 도서 소개

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

책을 펴낸 시점에서 매매거래량이 증가했고, 매매 거래 비중이 늘어나는 것에 기초해 시장 참여자들의 의지가 강해짐을 해석, 시장의 상승세를 예상했다.

2022년 대폭락, 2023년 1~3분기 상승기, 2023년 4분기~2024년 1분기 하락기, 2024년 1분기 후반부터 책을 펴낸 시점까지 상승으로 보았다. 저자는 역사적 전 고점을 돌파하는 것도 시간 문제라고 의견을 냈고, N파고를 넘어 W파고 가능성을 시사했다. N파고의 등장을 전국적인 현상이 아닌 서울만의 유일한 상황일거라고 내다봤다.

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2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있고 수도권 동남부의 강남, 분당, 수지와 서북부의 마포, 일산, 파주, 서남부_양천, 안양, 김포를 비교했다. 강남 이남 지역은 하나의 통합된 시장으 동조화 현상을 주도하고 있다.

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

강남구와 서초구를 중심으로 높은 수요와 안정성을 자랑하는데 우수한 교육환경의 영향을 많이 받으며 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로 선호도가 높다. 고급스러운 인테리어, 커뮤니티, 케어 서비스로 주거 만족도가 높다. 서초구는 주거지의 기능이 강남보다 강하다. 노도성의 경우 주택 가격이 상대적으로 저렴하고 가격 대비 편의시설과 교통 접근성이 양호해 가성비 높은 주거지로 평가받는다. 강남, 여의도 접근성은 떨어져 수요층이 모든 직장을 커버하기에는 무리가 있는 지역이다.

고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재하고 권역 동조화 현상이 시차를 두고 나타나고 있다. 개별 상황을 이해해야 한다.

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

서울은 입주 물량은 절벽에 가까워 향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 이러한 수요와 공급의 불균형은 주택가격 상승을 불러올 것이다. 서울 주택가격 상승, 전월세 가격 상승 가능성, 주거 안정성 악화를 예상한다.

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대부분 단지들에서 슈퍼사이클은 이미 시작되고 있다. 강남, 강북 사이에는 차이가 존재하고 평형대별 차이도 존재한다. 하지만 큰 흐름에는 변함이 없다.

2) 서울 대장 단지 가격 분석

헬리오, 마래푸, DMC파크뷰자이, 마곡엠밸리 등 2010년대 준식축 단지부터 상승이 시작되어 중소 규모 강북 아파트까지 확산될 것으로 예상한다.

-대장단지들은 전고점 돌파하며 상승 중

-금리 인하에 따라 상승 가능성 높다

-거래량과 매매가격 동시 증가 중

-강남3구 상승세가 서서히 전이 될 예정

-신축 아파트의 상승세를 시작으로 퍼져나갈 것이다

-역대 최악의 공급 부족으로 그 영향이 예상된다

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Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

깨

글로벌 경제 변화 흐름과 국내 정책 기조에 따라 부동산 시장에 미치는 영향을 과거 시장과 함께 돌아보며, 2025년 부동산 시장의 슈퍼사이클이 시작될 것이라는 높은 가능성을 전반에 이야기 하고 있다. 서울 수도권에 대한 이야기가 주를 이뤘고, 25년 수도권 투자를 목표로 하고 있어 더욱 감정이입을 하며 읽었고 공급 절벽으로 낙관하는 대신 긍정하면서 내가 투자로 들여다 봐야 하는 지역의 경우 개별적인 흐름을 보이는지 동조화하고 있는 지역 중 하나인지 세심하게 가격 변화를 이해해야 겠다고 느꼈다. 하지만 다소 시차가 있어 9월 이후 꺾여버린 시장에 대한 이야기가 없어서 다소 아쉬웠다. 그만큼 빠르게 변화하는 부동산 시장이기에 기사와 정책, 시장에 항상 귀기울이고 멀어져서는 안된다는 것을 느꼈다.

적

과거를 현재에 어떻게 대입해 내 투자에 접목할 수 있을지 고민해볼 수 있었다. 다만, 투자해야 하는 개별 단지들의 관점에서 들여다 봐야 하고, 거시적인 측면으로 큰 흐름과 함께 지역, 생활권, 단지의 개별성을 이해하기 위해 매물임장의 횟수를 늘려야 함을 더욱 크게 느꼈다.

논의하고 싶은 점

수도권 투자를 염두에 둔다면 거시적인 이야기들을 어떻게 개별 투자로 적용할지, 적용해야 할 점은 무엇이었는지 이야기 나누고 싶습니다.