[삼도] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 도서후기

ㅣ프롤로그

P.5) 2025년 서울 부동산 시장이 특별한 이유: 공급 부족, 기준금리 인하, 높은 토지 가격, 인플레이션으로 시공비 상승, 착공물량감소 많은 지표들이 부동산 대세 상승을 가리키고 있다.

저자가 파악한 지표들을

나는 어느정도 이해하고 있는지 점검해 봤다.

- 서울 공급부족: 단순히 동대문, 강남, 서초, 성동, 광명 공급 있고 그 외 지역은 공급 없다고만 생각함

현실: 공급량 부족에 따른 영향력과 생각을 정리해 놓은 게 아닌 단순히 공급 적음으로 이해했기 때문에 서울 시장 변화에 대한 인지를 전혀 못함.

- 기준금리 인하: 나는 3%대로 아직도 낮다고 안 느껴지는데?

현실: 현재 금리 3%

-> 23년 1월~24년 8월 기준금리 3.5%로 현재 금리는 2년전 금리 수준으로 하락한 것임. (약 1년 7개월 만에 하락세로 전향)

- 높은 토지 가격: 그게 몬데??

현실: 부실 PF로 개발 가능한 토지가 매매로 나오지 않음. 현재 토지 가격은 상승장인 21년~22년도 기준으로 삼기 때문에 앞으로 기존의 토지 가격을 기대할 수 없음

- 시공비 상승: 인플레이션으로 인한 자재, 인권비 상승. 기존의 전체 건설비 구조에서 토지 매입비 외에 시공비 비율이 높아짐

- 착공물량 감소: 나는 착공은 안 봄

현실: 2017년(5만채), 2018년(4.5만), 2019년(5.4만), 2020(4.2만), 2021(4.1만), 2022(4.5만), 2023(2.2만), 2024(2만 예상) 23년도 부터 착공물량 50%로 급락함

느낀점:

처음 책을 읽을 때는 그냥 단순히 대세 상승장이구나. 하지만 나는 서울 투자금이 부족하니 그냥 알고있으면 되겠다. 라고 생각했다. 하지만, 실제 내가 아는 것과 대조해보면서 부동산 시장에 대한 이해도가 낮음을 알게되었고 이런 현실에서 나는 어떻게 서울에 투자 물건을 만들 수 있을까에 대해서 고민해 볼 수 있었다. 이번 기회를 통해 서울 투자 로드맵을 만들어야겠다.

ㅣPART 1. 2024년 부동산 시장 다시보기

P.15) 2023년부터 현재(2024년 7월)까지의 부동산 시장은 굴곡이 있었다. 가격이 상승했다가 하락하고 다시 반등하는 N자 파고가 등장했다. N형태의 움직임은 서울 내에서도 지역별로, 단지별로 약간의 시점 차이가 있다. 하지만 2010년대 서울 부동산 가격을 장기간 분석해 보면 지역들이 큰 맥락에서 유사한 움직임을 보인다.

P16) 2023년 후반까지만 해도 대부분의 시장 참여자가 전세가격 상승을 인지하지 못했었다."

서울 앞마당 중에서 대표단지 여러개를 살펴보니 전세가격 평균 10%이상 오른 단지들을 많이 찾아볼 수 있었다. 16페이지 서술 내용처럼 나도 전세가격 상승에 대한 부분을 깊게 이해하지 못했던 거 같다. 그결과 주변에서 서울투자를 열심히 알아볼 때 나는 단순히 종잣돈이 부족하니깐 내 얘기는 아니라고 생각하고 넘어갔던 부분을 반성한다. 그럼, 나는 왜 전세가격 상승을 인지하지 못했을까? 아니면 왜 안했을까?

단순히, 종잣돈이 없어서 서울 시장을 제대로 이해하지 못했다는 건 변명이 되지 않을 거 같다. 지금와서 생각해 보면 투자자로서의 태도와 임장, 임보에 대한 '몰입' 이 부족했다는 걸 느끼게 된다. 월부학교까지 다녀왔으니 부동산 기초에 대해서 안다고 착각했던 잘못된 인식과 태도를 반성하며 25년 투자 공부 3년차를 맞이하며 더욱 몰입해서 상반기에 투자 물건을 만들어 내는 것을 목표로 해본다.

ㅣPART 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

P.32) 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스'가 발생했다.

장기 이동평균선: 60일 기준

단기 이동평균선: 20일 기준

주식에서 주로 사용되는 지표를 부동산에 접목시킨 부분이 인상적이었다. 실제 다양한 지역과 사례를 통해 '골든크로스'와 '데드크로스' 시점을 보여주었다. 어느 정도 데이터와 일치하는 부분을 보며 나는 이런 방법으로 데이터 분석을 해본적이 있는가 생각해봤다. 그동안 데이터보다는 현장 가치라는 관점만 가지고 현장 중심으로만 봤던 습관이 있었는데 이처럼 빅데이터를 통해 시장 상황을 생각해 보는 훈련도 많이 필요할 거 같다. 25년은 데이터를 접목한 임보를 조금 더 보완하는 것을 하나의 콘텐츠로 가지고 가자. (단, 언제나 현장을 우선으로 관점두기)

ㅣPART 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

P.82) 1. 슈퍼사이클

P.96) 2. 인플레이션

P108) 3. 부동산 가격 폭등

P126) 4. PF 사태

P144) 5. 공급절벽

P152) 6. 퍼펙트 스톰

# 공급절벽

2017년(5만채), 2018년(4.5만), 2019년(5.4만), 2020(4.2만), 2021(4.1만), 2022(4.5만), 2023(2.2만), 2024(2만 예상) 23년도 부터 착공물량 50%로 급락함

23년 여름 전주 시장을 돌면서 공급이 없다는 걸 알고있었다. 내가 가진 앞마당 중 가장 공급물량이 적은 곳이었다. 하지만, 투자 공부를 시작한지 1년이 채 안됐기 때문에 그냥 단순히 임장 하는데에만 재미를 붙이고 다녔다. 그 때 당시에 실준반을 듣고 있었고 해당 지역에 거주하는 조원들과 지금까지도 좋은 관계를 맺고 있다. 하지만, 우리는 그 시장에서 아무도 투자하지 않았거나 못했다. 이후에 여러 강의를 들으면서 전주에 투자한 동료들을 만나게 되었다. 지금와서 결과를 보니 전주는 전북의 수요를 다 끌어당기는 큰 수요가 있었고 절대적인 공급량의 부족으로 약 5천~1억 이상 오른 단지들을 볼 수 있었다. 특히, 전세가는 준신축 이하 단지가 왠만한 중소도시 신축보다 비싼 모습을 보인다.

이 결과를 보면서 공급에 대한 조금의 이해도가 생겼던 거 같다. 서울은 전국의 수요를 끌어당기는데 현재 서울은 인허가 물량이 지난 시장대비 50%이하 수준이다. 가치가 있는 곳에 공급이 없다는 거 절대 놓치면 안된다고 생각한다. 그렇다면 이 기간은 어느정도 갈까? 정확히 예측할 수는 없지만 강동 올파푸와 동대문 물량이 어느 정도 소진되는 시점이 되지 않을까 생각한다. 이 시점에 나는 서울 시장에 진입할 수 있을까? 아니 어떻게 하면 나는 서울 시장에 진입할 수 있을까? 로드맵을 그려보자.

ㅣPART 4. 12개 대당 단지 상세 리포트

P.175) 경희궁 자이는 N파고의 하락기 없이 바로 상승기로 갈 가능성

P.182) 고덕그라테온은 N파고를 돌파했으며, W파고 역시 도달 가능성 있다고 판단.

P.188) 헬리오시티는 N파고를 돌파했으며, W파고 역시 도달 가능성 있다고 판단.

P.193) 마곡엠벨리는 N파고에 도달할 것으로 예상.

P.198) 엘리트는 N파고의 두 번째 상승, W파고 달성은 시간 문제.

P.199) 왕십리 뉴타운은 N파고 도달. W파고 달성 기대

P.203) 남산타운는 W파고 도달 가능 여부는 추후 거래 추이 지켜봐야함

P.209) 마래푸는 직전 전고점 달성 가능성

P.219) 서대문DMC파크뷰자이 아직 전고점 못 미침. W파고 달성은 시간이 걸릴듯

P.224) 관악구드림타운. 소폭상승 21년 4분기 가격 달성여부는 추이 지켜봐야 함

P.229) 서초구반포자이. W파고 달성은 시간 문제

P.234) 도곡렉슬.N파고 돌파, W파고 도달 가능성

1급지 위주로 N파고를 넘고 W파고 달성 가능성이 높으며, 강북에서는 경희궁 자이가 큰 하락기 없이 상승기 흐름세다. 이 데이터를 보면 1~2급지 수준을 제외하고는 아직 전고점을 회복하지 않은 곳이 많아보인다. 24년 6~12월 사이에 주변에서 서울 투자한 사례를 많이 봤는데 지금은 전세가도 오르고 있어서 오히려 그 때보다 더 좋은 시장이 펼쳐지는 거 같다. 대장 단지의 가격 흐름을 보며 오른 단지보다 오르지 않은 단지가 많다라는 새로운 사실을 알게되었다.

ㅣPART 5. 2025년 부동산 가격 大예측

P.244) 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다. 부동산 수익률이 낮아지는 경우 임대 수입은 고정되어 있기에 '가격'이 상승하게 된다.

P.246) 2025년 가격을 예측한 결과, 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.

프롤로그파트에서 적은 것처럼 현재 금리는 하락세이다.

23년 1월~24년 8월 기준금리 3.5%로 현재 금리는 2년전 금리 수준으로 하락한 것임. (약 1년 7개월 만에 하락세로 전향)

낮아지는 금리가 부동산 가격 상승에 영향을 줄 거 같지만, 이것만으로 절대 기준을 잡을 수는 없을 거 같다. 금리 추이와 매매지수 추이를 한번 분석해 봐야겠다.

ㅣPART 6. 주목해야 할 '핫 플레이스'

p.269) 여전히 니즈를 갖고 오프라인 매장을 찾는다. 이는 상품을 직접 보고, 만지고, 구매하는 것을 선호하는 현대 소비자들의 심리와 관련이 있다.

p.292) 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

저자는 이 파트를 왜 넣었을까? 상가의 관점인가? 아직은 이해가 안되는 부분이다. 돈독모 때 나눠보면 좋을 거 같다.

느낀점:

서울 부동산 빅데이터 분석을 보면서 내가 알고 있는 부분과 일맥상통하는 부분과 반대로 이해할 수 없는 부분들을 보게되었다. 현재까지 나의 투자 접근 방식은 데이터 중심보다는 현장 중심이어서 그런 부분이 발생하는 거 같다. 지금까지 나의 패턴을 다시 한번 돌아보며 데이터 분석 방식도 앞으로 잘 접목 시키면 좋을 거 같다는 생각을 했다.

그리고, 무엇보다 책을 읽으면서 많은 지표가 서울상승을 가르키고 있는 모습에 가슴에 설레이는 감정이 들었다. 기존에는 종잣돈이 부족해서 그냥 공부하는 차원으로 임장을 다녔는데 서울 부동산을 갖고 싶다라는 강한 의지가 생겼다. 앞으로 어떻게 하면 서울 시장에 투자할 수 있을지 로드맵을 그려보고 4년 안에 투자할 수 있는 방법을 만들어 보자.

BM:

1. 서울 지역별 공급 자료 정리하고 지도에 올리기 [2월까지]

2. 서울 투자 로드맵 작성하기 [3월까지]

기타사항:

2월14일 돈독모가 있는 날인데 그 주간에 가족여행 일정이 계획되어 있었다. 처음에는 돈독모를 취소하려고 했지만 후기를 작성해보고 결정하기로 생각했다. 후기를 작성하며 돈독모 리더님과 참여하시는 분들의 다양한 이야기를 듣고 싶은 마음이 들어서 취소는 하지 않았다. 과연 내가 가족여행 중에 돈독모를 참여할 수 있는지 체크해 보자! 부디, 참여할 수 있는 시간과 마음이 허락되길 소망해 본다.