[돈독모 독서후기] 부동산 트렌드 2025 (바른성장)

책 제목 : 부동산 트렌드 2025(서울 아파트 슈퍼사이클 진입)

저자 : 김경민

읽은 날짜 :  2025. 1. 25 ~ 2025. 02.02

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클    #전세가격 폭등    #2025 서울시 집값

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

1. 저자 및 도서 소개 

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

2. 내용 및 줄거리

2024년도 부동산 시장을 다시 보면서 202년 부동산 시장에서 작년에 제시했던 전망은 2024년 7월 현재도 유효하나. 오히려 예상보다 빠르게 시장이 움직이고 있다 금리가 하락하는 경우(주담보 금리 하락) 서울시 부동산 가격이 상승하며, 정부의 정책 실패가 존재하는 경우, 집값 상승 가능성과 더불어 전략적 대처를 조언했다. 

2025년도 부동산 트렌드를 미리 보면 서울 아파트는 이미 골든 크로스가 발생했다.

가격이나 거래량의 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 상향하는 것을 이르느 말로 거래량과 가격에 폭등일 이야기 하는 것이다. 부동산 거래는 매매거래와 임대차거래의 합인데 어느 시점부터 매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로이동하고 있을음 뜻한다. 또한 장기, 단기 가격 분석에도 매매, 임대차 거래량 분석에도 골든 크로스가 발생했다. 2025년 부동산 시장의 미래를 보여주는 방면이다. 

빅데이터로 분석한 서울과 전국아파트의 매매 시장동향을 보면 서울 아파트 시장은 역사적인 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 존재한다. 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고있다. 전국 광역시 부동산은 서울과 전국 광역시는 디커플링 되어 있으나 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다 하나의 경기도로 판단해서는 안 된다.

한강 이남 지역에서는 수도권 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

이러한 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다. 한강 이남 지역에서는 서초구를 중심으로 인접한 강남구, 송파고, 강동구까지 확산된다. 양천구도 확산 가능성을 보이고 있다.

한강 이북 지역에서는 이와 같은 현상이 나타나지 않고 있으며, 마포구와 노원구는 각각 독특한 특성이 있다. 마포구는 홍대, 상암동 문화적이고 상업적인 요서가 강한 지역으로 노원구는 주거지로서 자체적인 특성을 가지고 있어 중저가 아파트가 많이 분포해 중산층과 서민층이 선호한다.

한강 이북 지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있다.

노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있다. 그래서 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않고 있다. 

수도권에서는 동남부 강남, 분당, 수지지역은 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어 있다. 하지만 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유로는 빈땅들이 많아서이다.

수도권 서북부 마포, 일산, 파주는 마포구는 강남구와 동조화 현상을 보이지만 일산과 파주는 동조화 현상을 보이지 않고 있다 가장 큰 이유는 작장과의 근접성이 떨어진다.

수도권 동북부 노원, 남양주, 의정부지역은 매매가격흐름을 분석해보면 모두가 가격 하락을 몸춘 보합 상황이다.(2024년 2분기기준) 노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이나 의정부시는 이들과 다르게 약 2개 분기의 시차를 두고 매매가격이 변하는 모습을 보인다. 노원구는 주변 다양한 생활 인프라와 교육 시설 그리고 좋은 자연황경과 상계동 학군과 중계동 학원가 등 교육환경 또한 우수하다. 그리고 남양주시는 북한강과 다산신도시가 위치해 있으며, 경준선과 서울 지하철 4호선이 연장될 예정으로 교통 접근성이 개선되고 있다. 이 지역의 아파트 매매가격은 하락을 멈추고 안정화 단계에 접어들었으며 새로운 상승세로 전환되기 전의 조정기에 있음을 의미한다.

서울시 구별 아파트의 평당가는 강남구 평당 8,842만원/ 도봉구 평당 2,696만원으로 분명하게 나뉘어져 있다. 실제 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 노원구, 도봉구, 성북구까지 총 7개구는 약 74만 세대가 거주하는 절대적인 규모의 아파트 시장을 형성하고 있으며, 서울 전체 세대수의 약 42.5%를 차지하고 있다.

노도성지역에 중저가 아파트는 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다. 그리고 많은 투자자가 이 지역의 중저가 아파트를 선호한다.

고가와 중저가 시장 비교를 해보면 첫째, 고가와 중저가 아파트 시장의 시차가 존재한다. 과거 강남과 방북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있어 강남구 아파트가 오르면 인접한 분당구에도 영향을 미친다. 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다.

2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6로 서울 아파트 대세 상승의 신호탄을 쏘아 올렸다. 부동산 가격에 상승 골든크로스가 나타났으며, 강남은 이미 출발했으며, 노원구도 강남구와 서울을 후행하며 골든크로스에 진입했다.

앞으로 인플레이션으로 인한 글로벌 부동산에 방향과 같이 인플레이션은 물가 상승을 의미하며 임대료 역시 상승시킨다. 그리고 전세가격에 폭등으로인한 매매로의 전환또한 이어질 것으로 보여진다.

현 정부의 PF 대출 연장으로 인한 이미 경매로 나와야할 부지들이 나오지 않았고 그로인해서 현재 부동산 공급량 부족에 많은 영향을 미쳤으며 현재 있는 공급물량도 지나치게 편중되어 있다. 특히 서초구를 포한한 동남권과 동북권에 집중되어 있어 서울 서족 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

서울시 대장단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트로 첫째, 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.둘  째, 금리 인하는 시간문제이다. 따라서 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다. 셋째, 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다. 넷째, 강남구의 상승세가 전이될 것이다. 2010년대 중후반이후에 준공된 준신축 단지들부터 상승기가 시작되었다. 이후에는 결국 상승세가 그 외의 신축보다 중소 규모의 강북 아파트 단지들 까지도 확산되고 그 밖의 수도권으로 전이될 것으로 전망한다. 다섯째, 신축 아파트의 상승세가 퍼져간다. 여섯째 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

서울시 집값 시나리오로는 노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차, 재건축 정책 등의 변수에 의해 크게 영향을 받수 있는 요소들이다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려해 시장을 일해사고 그에 대응하는 것이 중요하다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

- 서울과 수도권에 전반적인 부동산 상황을 잘 알수 있는 책이 였습니다. 앞으로 인천에 있는 집을 매도하고 서울에 전세레버리지로 집을 구매할 예정이였는데 아파트 가격에 흐름과 동조화되는 지역과 비동조화되는 지역이 잘 구분되어 있어 앞으로 많은 도움이 될것 같습니다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

지금 모든 지표는 아파트 상승을 가리키고 있다는 생각을 가장 많이 하였고 지금 우리나라가 가지고있는 정책적인 이슈가 없어진다면 서울 아파트는 공급 부족으로 인한 슈퍼사이클에 도달하게 될것이 틀림없다는 생각이 더 많아졌습니다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P149 공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려있다. 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다. 서울 내 다른 지역(특히 서북권과 서남권)은 입주 물량 부족에 직면할 가능성이 크다. 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려있음을 의미한다. 

그렇다면 이러한 현상으로 인해 서북권과 서남권에 아파트 가격은 어떤 영향을 받을까?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

입지센스(박성혜 작가님)