[윤이서] 돈독모- 부동산트렌드2025

STEP1. 개요

제목: 부동산트렌드2025

저자: 김경민 외 5명

읽은 날짜: 25.1.29.~ 25.2.6.

핵심키워드: #사이클, #전세가상승, #공급부족

STEP2. 내용 및 줄거리

Part1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1. 2024 다시보기

22년 1년간의 대폭락, 23년 상반기 반등, 23년 하반기 하락, 24년 2분기 반등= N자

2. 2025 미리보기

• 골든크로스. 정부의 엉뚱한 정책, 시장 참여자들이 무시. 시장의 힘이 정부 정책을 눌러버릴 수 있음..

- 장단기 가격분석에서도, 매매와 전월세 거래량에서도.

Part2. 빅데이터로 분석한 서울& 전국 아파트

1. 전국 아파트 매매 시장 동향

2020년 전까지는 디커플링, 20년도부터 금리 같은 건 전국 공통이니까 비슷한 모습, but N파고는 서울만의 현상.

2. 신도시 아파트 매매 시장 동향

• 동남부_강남, 분당, 수지

• 서북부_마포, 일산, 파주

• 서남부_양천, 평촌, 김포

• 동북부_노원, 의정부, 남양주

3. 서울시 구별

• 서울 아파트 174만 세대. 평균 7만.

- 노원 16.4만~ 종로 1.4만

- 강남3구에 34만= 20%

- 노도성 31만= 18%

• 누적 상승률은 비슷한데, 원래 가격차이가 나니까. 가격차가 벌어짐‼

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태

• 서울 10년대 평균 3.3만, 가장 적었던 해는 12년 2만 세대.

Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 6

1. 슈퍼사이클

- 주기가 짧아졌다.

2. 인플레이션

• 수요와 공급 측면에서 영향

- 임대료의 상승> 매매 수요로 전환

- 화폐가치 하락> 실물자산으로 헷지 원함

· 월세 폭등

- 원래 25평은 120만원, 33평은 170만원 기준으로 약간의 움직임만 있었다.

- 20년 팬데믹 이후 170, 260만원으로 오름.

- (5억, 월세가 연 1000만원에서 1500만원 됐을 때) 투자수익률의 1% 상승이, 자산가격 50% 상승 상방 엶.

· 주담대 금리 급등: 일시적으로 주택가격 하락, but 비용 증가는 공급 감소로 이어짐. 공급 감소가 예측되니 사람들은 다시 매수에 나섬. (높아진 금리에도 적응)

3. 전세가격 폭등

· 전세가격은 장기 우상향. 매매 시장에는 거주수요+ 투자수요. 전세는 only 거주수요.

· 폭등기(전년 동분기 대비 10% 이상) 두 번. 13년 3분기~ 16년 2분기, 20.3분기~ 21년 4분기.

· 매매거래량, 임대거래량 분석

- 항상 임대거래량이 매매거래량을 압도. 10년대에는 2배 이상.

- 21년 전체 거래 중 매매가 차지하는 비중 17%, 22년 5%로 급락(1.3만), 23년(3.5만)

 평균 8.7만 채

4. PF 사태

· 좀비 기업 상태로.. 리스크 관리를 잘해온 기업들이 참여할 기회를 막고 있다.

· 11년도에도 같은 일. 저축은행 사태. 31개 저축은행 줄도산, 통폐합.. 구조조정.

- 대주(은행)와 주관사(증권사)의 분리도 문제. 사업성을 제대로 판단하지 않음.

- NPL!

- 정부의 PF 강제 연장- 금융기관의 부담만 증가.. (어차피 못 받을 돈ㅠㅠ)

· 22년과 달리 유동성이 있음에도 사업성 좋은 PF가 나오지 않는 이유가 무엇일까?

- 지방: 토지비의 비율이 원래 적었음. 대부분을 차지하는 시공비가 폭등해버림ㅠㅠ

- 서울: 토지비가 15%만 하락해도 현실적으로 사업성이 생긴다.

· 인허가: 사전토지작업이 2-3년, 준공이 빠르면 3년 정도. 22-23년에 PF 정리되지 않은 부메랑: 27년 입주물량 ↓

5. 공급절벽

· 인허가를 받았어도 바로 착공에 들어가지 않기도 함.

- 빌라: 10년대 전국 평균 20만 채. 23년 2.4만 채...

- 서울 10년대 평균 3.8만 채> 23년 5800채...

- 아파트는 빌라보단 낫지만. 10년대 전국 평균 36만 채. 23년 20만 채. 24년도 비슷할 걸로 예상.

- 아파트 서울: 10년대 평균 3.9만 채, 23년 2.2만 채.

6. 퍼펙트스톰

· 부동산 가격은 공간시장과 금융시장의 영향 받음.

· 부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화

- 실질 소득은 감소. 소득도 양극화 심화. (= 강남 100억 거래..)

 but 파도이론+ 소득 요소를 다른 요소가 압도함.

· 부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽

- 당국은 잡혔다고 하는데~ 물가는 정말 잡혔나? No. 이러한 고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을 그 누구도 부정할 수 없다.

- 25~28년 공급부족.

· 금융시장: 시점의 문제일 뿐, 금리는 인하된다

- 국고채 10년물 금리!! 많이 낮아짐. 지금 2.8% > 유동성이 돌 거래.

 주담대 금리도 내려갈 것!

→ 모든 요소가 상승을 가리키고 있다.

Part4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

2. 서울 대장

경희궁자이, 고덕 그라테온, 헬리오시티, 마곡엠밸리, 엘리트, 왕십리뉴타운, 남산타운, 마래푸, DMC파크뷰자이, 관드, 반포자이, 도곡렉슬

*대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

· 상승..

Part5. 2025년 부동산 가격 예측

1. 서울시 집값 시나리오

· 전제라고 제시하신 게 '매매 수요는 여전히 충분하다는 가정' (인데 이게 박살났다..)

모델1. 매매수요로의 빠른 전환, 전세상승폭 둔화

모델2. 부동산 수익률 모형- 주요 변수는 기준금리!

- 금리 인하> 부동산수익률 하락> 임대수입은 고정되어 있어 가격이 상승. (수식에 따라!)

*가격 시나리오

· 금리 0.25%p 인하 시 5% 상승, 0.75%p까지 인하 시 10% 상승

- 수요 억제 정책은 단기 하방 압력으로 작용하나 장기적으로 큰 영향X

- 임대차 2법 폐지 시. 시장 전반의 수익률은 고정인데 전월세가 오르니까 분모인 가격도 오른다.

· 강남서초/ 노도성

- 우리나라는 실효 재산세율이 낮다. 20억 짜리 집> 공시가격 10억 정도라 종부세X 종부세는 공시가격 12억 이상일 때. 이 집은 재산세만 낸다.

- 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률에서는 큰 차이가 없다!

· 정부 개입

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

· 중산층과 서민을 위한 NEW리츠 정책

- 민간이 짓되 공공에서 임대료 제한. 주택과 토지는 리츠거, 가계는 리츠의 지분+ 입주권.

· 알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

- 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)

- 역삼래미안 20억> 재산세만 225만원. 실효세율 0.11%

- 남산타운 10억> 재산세 74만원, 실효세율 0.07%

→ 과세 형평성, 종부세의 교차보조(종부세의 77%가 수도권에서 나와서 지방으로 재분배)

Part6. 주목해야 할 핫플레이스

1. 요즘 상권의 새로운 소비문화

· 더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기

· 소비행동이 만들어가는 새로운 공간

· 오픈런/ 팝업스토어/ 플래그십 스토어

2. 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

· 덕후의 성지. 애니.. 생일카페.. 문구점..

- 서브컬처에 주목해야 하는 이유는 대중문화와 연결되는 방식 때문이다.

특별부록: 전세사기는 사회적 재난이다

공인중개사 감독: 광역시, 도의 토지정보과에서 담당 but 큰 지자체도 5-6명에 불과..

한국부동산원 같은 기관이 모니터링했으면.

STEP3. 알게 된 점& 느낀 점

· 전문가들이 많이 이야기하는 서울의 향후 공급부족. 저자는 공급부족과 인플레이션, PF 사태 등의 결과로 25년 이후 서울의 전세가가 상승하고 이는 매매가의 상승으로 이어질 것이라고 주장한다.

- 책이 24.7월 쓰여져 9월 발간되었다. N파고의 반등까지 확인한 시점에서 쓰여졌고, 이후 강남3구에서의 신고가 거래나 전고에 가깝게 올라간 일부 지역의 사례, 대출규제 이후의 시장분위기 전환은 반영되어 있지 않다.

· 강의에서 배운 파도이론이 각 권역별로 적용되는 모습이나 서울 각 구의 대장단지 84 평균매매가 변화로 보는 사이클을 파악할 수 있었다.

- 대출규제로 인한 한 번 꺾이고 정치적 이슈로 두 번 꺾이고.. 월부에서는 상승세를 잡아준 것이라고 모두가 주저하는 지금이 기회라고 말씀해주셨다. 2025년에는 저자의 예측대로 흘러갈지, 26~28년 사이에는 시장이 어떤 모습을 보일지 궁금하다. 꽤 긴 시간인데 시장에 남아있어야 그 흐름을 파악할 수 있을 것 같다.

· 서울에 내집마련한다는 것 자체가 일반적인 기준으로는 큰 목표인데, 시스템을 구축하려는 투자자로서는 어떤 태도를 지녀야 할까.

- 저자는 교수님이셔서 new리츠 같은 정책 제안도 하신다. 집값에 대해 당위성을 말하는 건 자본주의를 배운 입장에서 맞지 않고.. part1에서 언급하신 것처럼 시장이 상승세를 보이고 매수심리가 강해지면 정부의 엉뚱한 정책이 나온다 or 시장의 힘이 정부 정책을 눌러버린다.

- 정부 정책은 본질이 아닌 상황. 이에 대한 시장반응은 지켜보되, 우리는 그 안에서 같이 혼란스러워할 게 아니라 본질에 집중하려고 노력해야 한다.