[내 뜻대로] 독서 후기 - 부동산 트렌드 2025

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 

저자 및 출판사 : 김경민 외. / 와이즈맵

읽은 날짜 : 2025년 1월

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 인플레이션   # 공급부족과 금리인하    # 동조화

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

1. 저자 및 도서 소개 

 :

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 『부동산 트렌드 2023』, 『건축왕, 경성을 만들다』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등이 있다

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다
매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다.
≪부동산 트렌드 2025≫는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

2. 내용 및 줄거리

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P. 70

<고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점>

1) 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다

2) 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

3) 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

P. 71

과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다…. 두 지역이 모두 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다.

P. 78

정부 당국은 주택 공급을 확대하고 임대차 시장을 안정시키기 위해 정책적인 노력을 해야 할 것이다. 그러나 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.

P. 83 슈퍼사이클

서울시 부동산 가격의 골든크로스가 일어났다. … 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 경우 (골든크로스), 이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세상승의 신호로 해석된다.

P. 97 인플레이션

수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. .. 화폐가치 하락을 헷지하는 수단으로 실물자산이 주목받기 때문이다.

P. 103 

시공비 급등은 건설 준공시점을 연기시키거나 아니면 아예 시공 자체를 불가능하게 해 인허가의 급감을 가져온다. 신규 공급의 절벽이 나올 수밖에 없다. … 글로벌 도시들 역시 시공비 상승으로 인한 공급 부족을 예측하고 있고, 그 영향이 부동산 시장에 선반영되고 있다. 즉 이 현상을 이미 인지한 시장 참여자들이 매매 시장으로 관심을 갖기 시작했다.

P. 111 전세가격 폭등

월세보다 전세가 더 일반화된 한국에서는 인플레이션의 효과가 전세에 영향을 줄 수밖에 없다. 그래서 서울의 전세가격은 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 패턴이 내재된 것이다.

P. 117 

2022년 4분기부터 현재까지 아파트와 빌라 인허가 물량은 역대 최저 수준이다. 이는 5년 후인 2028년 이후 준공 물량 부족으로 이어질 것이 명확하다. … 이러한 입주 물량 부족은 처음에는 임대로 (월세와 전세)에 영향을 미치고, 이후 매매가격에 영향을 주기 시작한다.

P. 127 PF 사태

토지 가격이 높은 탓에 분양 수익성이 안 나오고 있고, 신규 개발은 이루어지지 않고 있다. 저렴한 토지 물건이 시장에 출하되지 않았기에 리스크 관리를 제대로 한 건전한 디벨로퍼들이 시장에 참여할 기회가 없어지는 역차별이 발생했다. 이는 또한 서울시 주택 시장이 몇 년간 심각한 공급 위기를 겪게 될 것이라는 의미다.

P. 137

2027년 아파트 입주 물량은 약 9,700채에 불과하다. 2010년대 연평균 입주 물량이 약 3만 4,000채 수준인 것을 고려하면 매우 심각하다. 2026년도 약 1만 2,000채로 평균의 절반 이하이며 이어지는 2028년, 2029년도 상당히 적을 것으로 보인다. 민간 준공 물량이 2026년부터 매우 부족할 것으로 예상된다.

P. 149 공급 절벽

착공이 아닌, 실제 특정 시기의 ‘입주 물량’을 분석해 보면 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다. 첫째, 입주 물량이 지나치게 적다. 둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.  … 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 의미한다. 역시 서울시 서북권과 서남권의 입주 물량은 없다.

P. 158 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

2025~2028년 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실이다. 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.

P. 160

국내외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다. 그리고 기준금리 인하가 명확해지고 실제로 단행된다면 ‘국고채 10년물 금리’도 하락할 것이며 주택담보대출 금리 역시 지속적으로 내려갈 것이다. … 주택담보대출 금리 인하는 다양한 경로를 통해 주택 수요를 자극한다.

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모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

P. 250

과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. … 둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.

P. 251

2024년 7월 현재 시점에서 부동산 시장의 분위기는 크게 변했고, 시장은 새로운 공간적 균형을 찾아가고 있다. 가격의 상승세가 전파되고 있다는 의미다. 따라서 강남권 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕십리나 마포 지역 아파트로 눈을 돌릴 수 있다. 또 왕십리와 마포 지역 아파트를 매수하려 했으나 앞서 매수를 완료한 사람들이 가격을 이미 높여놔 접근이 어려워졌다면, 소득이 다소 낮은 사람들은 대신 성북구의 신축 아파트로 관심을 돌릴 수 있다. 이처럼 시차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격이 동조화되는 경향이 나타난다. 

강남에서 강북 지역 아파트로 가격이 전파되는 것과 더불어 살펴볼 부분은 신축 아파트와 구축 아파트의 가격 차이다. 현 시점에서 신축 아파트와 구축 아파트에 대한 선호도는 다르며, 특히 젊은 세대의 신축 아파트에 대한 선호는 매우 크다. 따라서 신축 아파트와 구축 아파트 간 프리미엄 격차가 2010년대 중후반과 같이 40%에 이를 수 있다. 그러나 장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것이다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

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우선, 맞고 틀리고를 판단하기 이전에 저자의 생각을 최대한 그대로 따라 가보고자 했다. 왜 ‘모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다’ 라는 결론에 도달했는지 말이다. 그 과정에서 새로운 사실과 근거들을 만날 수 있었고, 특히 이전에 깊게 생각하지 않았던 PF사태의 배경과 이해관계자 간 연결고리들. 그 결과, 왜 심각한 공급 절벽으로 이어질 수 밖에 없는 원흉이 되었는지에 대한 설명이 흥미로웠고, 공급 부족에 대한 배경에 대해서 더욱 깊이 있게 이해할 수 있었다. 또, 인플레이션으로 인한 그 앞/뒤 현상의 작용 원리/과정에 대한 설명들도 흥미로웠고 궁극적으로 투자와 연결 짓는 사고의 확장에도 도움이 되었다는 생각이다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

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아무래도 데이터를 주요 근거로 한 글이다 보니, 현장 (>> 데이터)을 가장 중요하게 여기는 우리, 또 멘토님/튜터님들의 글을 읽을 때와는 사뭇 느낌이 달랐던 것 같다. 조금은 괴리감이 느껴지는, 혹은 현장과는 조금 동 떨어지는 느낌을 받기도 했다. 또 아쉬웠던 점은 24년 7월 이후 급변한 시장 분위기가 반영되지 못한 채 책이 시장이 나오게 된 점. 하지만, 그 동안 월부 강의를 통해서 반복해서 알게 된 내용들과 일맥상통하는 부분들도 많았고, 그에 대한 근거와 그 배경에 대해서 이해를 넓히는데 충분히 도움이 되었다는 데서 의미가 있었던 책이라고 생각한다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

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P. 78

정부 당국은 주택 공급을 확대하고 임대차 시장을 안정시키기 위해 정책적인 노력을 해야 할 것이다. 그러나 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.

=> 이와 관련해 현재 시장에 대해 어떤 견해를 갖고 있고 (위기? 또는 기회?), 기회로 생각을 한다면 어떠한 “자신의 상황에 맞는 의사결정”을 준비하고 있는지 각자의 이야기를 듣고 싶습니다.  

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

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투자에 대한 생각 / 하워드 막스