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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리
3. 읽은 날짜: 1/27(월) ~ 2/2(일)
4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점
STEP2. 책에서 본 것
1장. 왜 투자를 해야 하는가
#인플레이션 #고령화 #가정의 노후준비 #투자의 필요성과 이유
- 우리가 왜 투자를 해야하는가,
그것은 크게 경제적인 이유와 사회적인 이유 그리고 각자 개인을 위한 이유로 설명되어 있다.
자본주의 시장에서 매년 인플레이션으로 인하여 화폐가치는 하락하고, 이에 따라 우리가 살아가는데 있어 필수적인 생필품과 같은 것들의 가격은 매년 오르고 있다. 하지만 월급쟁이 직장인들의 월급은 어떠한가 ? 매년 물가상승률 등 인플레이션을 따라가지 못하고, 소득 분배의 불균형으로 인하 국가와 기업의 소득에 비해 개인의 소득 비율은 점점 줄어들고 있는 것이 현실이다. 당장 내가 일을 하는 동안에는 괜찮을 것이다. 하지만, 은퇴 후에는 ? 고령화로 인해 은퇴 이후 삶의 기간은 길어지고, 그 기간 동안에도 인플레이션은 발생할 것이다. 결국 부자가 되기 위해서는 근로소득 이외에 자산소득이 있어야한다. 하지만, 부자가 되기 이전에 우리는 노후가 보장되어 있어야한다. 결국, 노후 보장이 가장 우선이며 부자는 그 이후 다음 단계로 도전해야 할 목표인 것이다.
2장. 당신과 돈이 가야 할 방향
#돈을 버는 방식 #돈을 쓰는 방식 #부동산 #레버리지
- 직장인은 왜 부동산 투자를 해야하는가,
직장인의 투자 전략을 세우기 이전. 돈을 버는 방식은 시간의 투입 여부에 따라 두 가지로 나누어지고, 돈을 쓰는 방식은 생산자산과 소비자산으로 나누어진다. 현재의 직장인이라면 시간을 투입하여 소득을 발생시키고(근로소득), 부자가 되기 위해서는 시간을 투입하지 않아도 소득이 발생하는 구조(자산소득)를 만들어야한다. 그렇다면, 근로소득으로는 무엇을 해야하는가 ? 바로 소비자산(시간이 지남에 따라 가치가 사라지는 것) 대신에 생산자산(시간이 지남에 따라 가치가 올라가는 것, 여기서 가치는 인플레이션을 상쇄하고 남을 만큼!)으로 소비 구조를 바꿔가야 하는 것이다. 결국, “근로소득”을 “절약”을 통해 최대한으로 “생산자산”으로 이동시키는 것이 우리와 돈이 가야 할 방향인 것이다.
그리고 그것의 방법으로 부동산이 직장인에게 가장 적합할 것이다. 부동산의 경우 대부분이 개인과 개인의 거래이기 때문에 정보의 대칭성이 있고, 우리나라에만 있는 고유한 부동산 제도로 인해 발생하는 전세금을 통해 무이자로 레버리지 할 수 있다. 하지만 환금성이 주식이나 예/적금보다 떨어지는데 이 것은 가치가 있는 물건을 사는 안목을 갖추고, 거래가 빈번하게 발생하는 자산인 아파트라면 ? 환금성이 너무 좋아 꾸준히 모아가기 쉽지 않은 주식보다 오히려 좋은 장점이 될 수 있을 것이다.
3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
#투자사례 #
- 이번 장은 책에서 적용할 점에서 다룰 예정이다.
4장. 성공 투자를 위한 필수 지식
#잃지 않는 투자 #투자의 원칙 #시스템투자
- 성공적인 투자를 위한 기본 원칙과 방법
투자의 시작은 지출을 줄이고, 투자금을 확보하는 것이다. 지출을 줄이기 위해서는 모두가 알다시피 “절약”이 가장 우선이다, 결국 불필요한 지출을 줄여 조금이라도 더 투자금을 확보하는 것. 그리고, 기본적인 실력이 뒷받침 되었다면? 그 다음으로는 현재 깔고 앉아있는, 실거주 혹은 전세금의 자본을 재배치하여 투자에 활용하는 것이다. 많은 사람들이 신용대출과 마이너스 통장을 활용하는 방법에 대해 이야기하는데, 이것은 다주택 투자자가 되기 위해서는 리스크 대비용으로 아껴두어야 할 것이다.
투자금이 준비가 되었고 급여라는 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 사람이라면, 절대적인 자산의 규모(눈덩이)를 키우는 것이 현명한 방법일 것이다. 그리고 이를 위한 방법으로는 소액투자를 꾸준히 반복하여 자산을 키우는 시스템 투자가 있을 것이다. 그리고 이는 2년 마다 현금 흐름을 발생시켜주기 때문에 근로소득과 자산소득을 만들주며, 자산의 크기에 비례하는 수익을 가져다 줄 수 있을 것이다.
시스템 투자를 구축하기 위해서 필수적으로 알아야 할 것이 있는데, 이것은 바로 잃지 않는 투자를 하는 것. 본연의 가치보다 가격이 싸게 평가받고 있는 저평가 아파트에 투자하는 것. 이 것은 사는 순간 돈을 버는 것일 것이다. 저평가와 함께 잃지 않는 투자를 위해 절대 무너지지 않을 리스크를 관리하여야하는데, 바로 실수요가 많은 곳(전세가 하락에 대한 우려가 적은 곳)에 투자를 해야한다는 것이다. 하지만, 항상 전세가가 오르라는 법은 없다. 바로 신규 주택 입주 물량이 과다하게(3~4년 이상의 장기간 동안 1% 이상의 공급이 있는 경우) 예정되어 있다면, 신중하게 접근해야 할 것이다. 이렇게 준비를 하더라도 시장의 상황은 어떻게 흘러갈지 예측할 수 없기 때문에, 앞서말한 신용대출과 마이너스 통장은 역전세를 대비용으로 남겨두어야 할 것이고, 임대사업자 등록을 하더라도 1~2채 정도는 자금 확보를 위해 남겨두어야한다. 여기서는 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 할 것이다.
부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이고, 변치 않는 투자 진리란 없는 것이다. 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.
5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
#투자의 기준 #투자 매뉴얼 #수도권 시장의 흐름
- 수도권 시장의 흐름은 다음과 같았다.
부동산 침체기(매매 하락) → 반등시기 (매매 약보합 / 전세가 상승, 공급 시작) → 회복기 (매매/전세 상승, 입주는 아직) → 상승기 (매매 상승, 중심지부터 & 공급이 지속적으로 늘어나고, 배후지역의 키맞추기가 일어남).
- 아파트 투자의 기준은 앞에서도 언급되었듯이 3가지로 이루어져 있다. 1) 저평가 된 상태인가?, 2) 투자금이 적게 드는가?, 3) 리스크가 감당할 수준인가?. 이러한 기준에 맞는 단지들이 선정 되었다면, 최종적으로는 입지가 우수하고 지역적 위상 측면에서 더 나은 물건부터 먼저 공략해야하는 것이 방법이다. 그리고 항상 후보는 2개 이상을 가지고 있어야 하며, 이는 마음의 여유를 위해서이다(이거 아니면 저거).
- 기준에 맞는 투자를 위해 투자 물건을 찾는 방법으로는 1) 지역선정, 2) 임장 전 지역조사, 3) 임장으로 나누어 볼 수 있다. 우선 지역선정은 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주물량과 미분양 정보 등을 통해 어느 지역을 알아볼 것인지 결정하는 과정이다. 지역이 정해졌다면, 그 다음으로는 임장을 가기 전 사전조사 단계이다. 사전조사에서는 그 지역의 일자리, 교통, 학군, 환경, 지역의 분위기나 위상, 가격을 확인한다. 여기서 이러한 사전조사정보들을 외우지는 것은 중요하지 않다. 사전조사는 그 지역에 대한 전반적인 인상을 파악하기 위함이기 때문이다. 그 다음으로는 현장조사. 즉, 임장이다. 임장은 현지인보다 그 지역을 더 잘 숙지하기 위함이고 단지 마다의 관리 상태 등을 직접 확인하여 입지와 가격을 정확하게 파악하기 위함이다. 여기서 임장은 부동산 사장님 및 부동산 매물까지의 임장을 포함한다.
6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
#인식과 태도의 변환 #동료 #우선순위
- 많은 사람들이 부동산 시작이 상승할지, 하락할지 예측하려하지만 이럴때 우리가 해야하는 것은 앞으로의 일을 미리 걱정하는 것이 아닌 행동하는 것이다. 부동산 투자에 대해서 어떤 것인지 알았다면, 이제는 이를 실행에 옮겨야 할 때. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다는 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야한다.
- 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 많은 시간이 필요하고, 그렇기 때문에 더욱 조급할 필요가 없다. 이러한 시간동안 부동산 투자자가 해야할 것은 1) 경제와 투자관련 서적을 꾸준히 읽고, 2) 경험많은 사람들의 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석해서 동료를 만들고, 3) 투자를 실행하고, 4) 이를 지속적으로 반복하는 것이다. 그리고 사람. 특히 “동료”가 중요한데, “빨리가려면 혼자가고, 멀리가려면 함께가라”라는 월급쟁이부자들의 모토와 같이 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야하며, 이러한 최고의 사람들을 동료로 만들기 위해서는 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 함을 기억해야 할 것이다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
이번 독서후기에서는 월.부.은의 내용을 나만의 언어로 바꾸어 써보는 시도를 해보았습니다. 그 과정에서 기존에 알고 있던 것들을 다시 정리할 수 있는 동시에 내가 잊고 있었던 투자의 기준들을 다시 한번 상기시키는 효과도 있었습니다. 주로 “투자자 마인드”와 관련된 내용이었습니다.
- 투자의 기준
좋은 입지의 신축 단지들을 임장했을 때 항상 투자하고 싶다는 생각이 여전히 앞서고 있기 때문에 다시 한 번 “저평가”, “투자금”, “리스크”로 판단하는 마인드를 다져야겠습니다.
- ‘이거 아니면, 저거’의 마음
협상의 우위에 서기 위해 내가 가진 카드가 두개 이상이 되어야 한다는 것 잊지 않아야겠습니다.
- 동료, 환경 만들기
최고의 사람들을 동료로 만들기 위해서 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다는 것을 잊지 않고 실행에 옮겨야 겠습니다.
STEP4. 책에서 적용할 점
- 더 넒은 시야 갖기 (저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만원)
우리가 앞마당을 만들어나가고 있는 이유에 대해서 가장 잘 나타내고 있는 사례라고 생각이 들었다. 그리고, 단순하지만 가장 중요한 점인 것 또한 알 수 있었다. 지금도 매주/매월 앞마당을 늘려가고 있는데, 그 달의 임장지에만 너무 집중하는 것 같다. 이 책에서도 이야기하고 있는 것처럼, 지역 간의 비교평가가 필요하다. 임장지 내에 선호도를 파악하는데 들이는 시간이 대부분이다보니, 항상 다른 지역간의 비교 평가에 투자하는 시간이 부족하다. 임장지를 늘리는 과정은 사실 이제 어느정도 익숙해진 상태이니, 넓게 보는 시야를 갖기 위해 더 많은 시간 투자를 해야겠다.
- '이거 아니면 저거'의 마음 (수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가)
“어떤 협상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다” 라고 이 책에서 이야기하고 있다. 그리고 이 사례에서 나오는 매도자와 매수자 간의 입장 차를 확인하고도 조급하지 않게 행동하였고, 이는 다른 지역에도 투자 대상 물건이 있었기 때문이다. 투자도 그렇고 모든 협상의 순간에 내가 가진 카드는 둘 이상이어야 한다. 마음의 여유가 다르기 때문임을 최근의 투자에서도 경험할 수 있었다. 정말 잊지 말아야 하는 협상 우위의 조건은, ‘이거 아니면 저거’를 위한 다양한 카드를 가지고 있자!
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
p.87 투자 할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, "그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가" 하는 것이다.
p.196 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야한다.
p.217 부동산은 결국 시간에 투자하는 것이다.
p.322 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.
p.340 내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다.
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
