열중 1주차 독서후기-가리옹 '월급쟁이부자로은퇴하라'

* 독서후기 제목은 닉네임과 책 제목을 포함하여, 자유롭게 작성해주세요! :) 

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이부자로은퇴하라

2. 저자 및 출판사: - 

3. 읽은 날짜: 25.2.5~2.8

4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것 & STEP3. 책에서 깨달은 것

16 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다.

55 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다.

64 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후준비다.

=> 경제적 자유에 앞서, 내 투자의 첫 번째 목표는 노후준비라는 것을 잊지 말자. 그럼 조급하지도 않을것임

65 피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다.

=> 경계해야할 태도

110 투자이유 – 평촌의 입지를 공유하고 있다. 기존 인프라를 활용할 수 있는 새 아파트라는 점에서 장점이 분명해 보였다. E 아파트 단지에 들어서자 유독 젊은 사람들의 비중이 높다는 것이 느껴졌다.

다만, 이 아파트에 투자하기로 결정한 데는 E 아파트가 단지 신축이어서가 아니었다. 부동산 투자를 고려할 때 건물보다는 입지를 먼저 봐야 하기 때문이다. 이 아파트는 평촌 신도시에 포함되지 않아도 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지를 가지고 있었다.

=> 해당생활권에 포함되지 않아도, 투자를 고려해볼 포인트는 ‘기존 인프라를 활용할 수 있는 입지’

121 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가장 협상을 하는 건 정말 어려운것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다.

세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다.

만약 매도자가 거주 중이었인 상황을 만들 수도 있었다. 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있었던 것이다.

137 “제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한번 고려해 주실 수 있을까요?”(과 같은 태도로 접근)

157 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.

혹시라도 계약이 성사되지 않을 가능성에 대비해 다른 후보 지역의 중개소와도 접촉했다.

=> 투자협상BM

119 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다. 

나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다. 또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다.

=> 중개인과의 관계 BM

부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다.

경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

=> 내가 먼저 좋은 영향을 나누는 사람이 되어야 한다는걸 명심해

123 엄청난 호제가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

126 그렇게 고생하며 다녔는데도 ‘이거나!’ 싶은 물건은 좀처럼 나타나지 않았다. 당시 이 지역들 외에도 투자하기 좋은 지역이 꽤 많았는데, 그저 경험을 쌓아야겠다는 생각에 조급한 마음을 다스리며 임장에 열을 올렸다.

=> 조급함을 다스리며 나아가는 태도 배우기

183 여름(비수기)에 물건을 매입하는 경우 잔금 납부 시기를 가을(성수기)로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다. 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

대출을 받으면 주택담보대출의 중도상환수수료와 대출이자, 임대가 완료되어 대출금을 상환할 때까지의 기회비용, 소유권 이전 이후의 관리비 등 여러 가지 비용이 추가로 발생한다.

=> 대출로 잔금을 치를 때 치를 대가 

140 그래서 처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 ‘잃지 않는 선에서 경험 쌓기’였다.

가진돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

143 다만, 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.

무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.

148 나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다.

‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

=> 너나위님도 꾸준히 시세트레킹을 통해 투자 타이밍을 기다리는데, 나는 왜 하지 않고 있는가?

150 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 가치 대비 저렴한지, 그렇다면 얼마나 싼지에 집중하는 것이다. 물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면, 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다.

입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

152 입지가 비교적 우수하면서 동시에 물량은 제한적인 지역이라면 새 아파트의 입주 물량이 빠르게 소진된다.

... 상대적으로 가격이 저렴한 인근 구축 아파트의 전세 물건도 소진되기 시작했다. 매매가는 떨어지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍이 된 것이다.

=> 입주 물량 소진 체크하며 투자 타이밍 기다리기

154 투자자 입장에서 꽤 반길 만한 사례: 우선 매도인의 매도 사유가 분명하고 꼭 집을 팔아야 하는 입장

다만, 매도자인 주인이 같은 곳에 세입자로 거주할 경우 전세가가 시세와 비슷한 상황이면 매매가를 시세보다 비싸게 부르고, 매매가가 시세와 비슷한 상황이면 전세가를 시세보다 저렴하게 요구할 때가 많다.

이때 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌 매매가 그 자체다.

=> 매도인 세입자 전한 거래시 매매가의 절대적인 가격이 싼지확인하기, 투자금에 매몰되어 놓치지 않기

159 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.

161 잃지 않는 부동산 투자를 위해 갖춰야 할 세가지. 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 원동력

162 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다.

173 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

177 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다는 것이다.

무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

193 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

205 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 

209 몇만 원 짜리 소고기도 그렇게 비교해 보고 사면서, 수억 원에 달하는 주택은 어떻게 한두 채만 보고 금세 마음을 빼앗겨 도장을 찍는다는 말인가! 만약 당신이 실거주용이든 투자용이든 부동산을 매입하는 계약서에 도장을 찍으려는 순간 긴가민가한 심정에 손까지 떨렸다면 여러 개의 대상을 비교해 확신을 하게 되는 과정을 생략했기 때문이다.

=> 조급한 선택을 하려는 순간 필요한 문장

213 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아내로 내려가는 것을 방어하는 ‘하방찌선’ 역할을 하게 된다. 

매입 이후 가격이 하락하게돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금 만큼이라는 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.

=> 전세가율의 의미 

=> 강의에서 게리롱님이 투자 원칙(저환수원리)에 대해 알려주심. 원금보존 측면에서 ‘전세금이 너무 높지 않은가?’ 에 대해 체크해야 한다고 하셨는데, 역전세가 일어날 경우, 충분히 가치있는 자산임에도 지킬 수 없다면 매도해야하니, 그리고 매도시 가격하락으로 원금도 잃을 수 있음을 이야기 해주신 것 같다. 수익률 보다 리스크 대비가 진짜 중요한 것 같다.

226 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.

나는 위험하지 않으면서, 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다고 생각한다. 

수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는걸 알게 됐다. 그래서 나는 목표한 바를 이루는 데 필요한 기간을 ‘10년 이상’으로 설정했다.

241 미분양이 적다는 것은 신규 공급을 받아줄 만한 시장수요가 존재한다는 뜻이기 때문이다.

하지만 전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식의 특성상 자산가격의 상승과 별개의 리스크가 존재한다. ‘역전세 리스크’다. 

향후 지속적으로 보유할만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수 밖에 없다.

지키는 것도 중요하다.

245 절대 무너지지 않을 리스크 관리법 – 1. 입지. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.(기본 수요가 탄탄한곳(실수요)), 2. 공급확인. 특히 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다. 

3. 현금 유동성. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다. 이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.

과거에 설정한 대출가능한도가 내년에도 동일할 것으로 생각해서는 안된다. 이를 고려해 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야한다. 무엇보다 내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받은 경우 이자가 얼마나 되는지 계산해 보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악해 보라.

4.임대 사업자 활용시, 1~2채 정도 매도하여 현금화가 가능한 투자 물건을 남겨둔다. 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.

 => 리스크 관리법 #입지 #공급확인 #현금유동성확보 #현금화 가능한 1~2채 남겨두기

248 명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을.

263 그럼에도 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다. 이것이 절대 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다. 그러니 당신도 기준을 가져라. (투자기준 - 저평가, 적은 투자금, 리스크)

=> 투자기준에 맞을 때만, 검토하고 투자한다. 이 내용과 반대로 나는 촉이와서 투자기준 확인도 없이 투자하려고 조급한 마음을 갖었던 것. 내 행동을 복기해보자. ‘나의 투자 기준을 분명히 세겨라’. 내 투자에서 아쉬운부분은, 당장 투자금이 많이들더라도 싸게 산다 라는 부분에서 일단 투자금이 생각보다 많이 소요된점, 그리고 이러한 전략은 좋았지만, 이런 전략을 쓸 만큼 우선순위가 높았던 물건 이었느냐 라는 부분도 비교대상이 없었다는점. 그랬기 때문에 조급했던점. 그리고 투자코칭을 통해 그럼에도 투자금이 묶여있는 기간이 다소 길다는 부분 이 아쉽다. 

318 비수기 투자 셋팅 실전 꿀팁(비수기에 싸게 사고 성수기에 임차인 수월하게 맞추는 꿀팁) - 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지 따져보라. 이사철 성수기인 2,3월과 9,10월에 비해, 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월에 잔금을 치러야 한다면, 전세 이사수요가 적은 시기라 신규임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있음. 이러한 이유로 잔금일이 이사철인 비수기에 해당할 때는 새 임차인과 임대차 계약을 할 때 임대기간을 통상적인 2년이 아닌 27개월 정도로 수정한다.  

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요

진짜 투자를 위한 모든 내용이 들어가 있다… 

시장의 사이클별 대응해야 하는 방법도

실전 투자 팁이며, 

투자자의 삶을 지내며 회사에서 취해야 할 태도,  투자자로서 어떤 상황이 와도 꺾이지 않고 묵묵히 나아가는 태도,

협상하는 방법 

투자 기준 

투자를 결정하는데 까지의 과정과 투자한 물건이 가치를 찾아갈때까지 기다리는 과정

수도없이 이 책을 보고 또 봐야하는 이유가 많다. 

선배 투자자들이 한달에 한번씩 이 책을 재독한다고 하는데 이유를 조금 알게 된 것 같다. 

책을 읽으며,  ㅇ그동안 나는 어떻게 생각해왔고 어떤 태도를 갖고 지냈는지,  

어떤 이유도 핑계가 되지 않는다. 그냥 꾸준히 행동한 너나위님의 투자자 시절에 나를 비교해본다면, 

나는 어떻게 하고있는가? 

스스로 생각해보게되었고, 

책을 읽으면서  실전투자를 하기까지 과정에서 부분부분 아쉬웠던 점을 계속 복기할 수 있는 시간이었다. 

또한, 열중 1강 게리롱님의  강의 내용을 듣고 책을 읽으니 더 책을 깊이 읽을 수 있었던 기회였던 것 같다. 

감사합니다.

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

꾸준히 행동하고, 조급한 마음을 갖지 않게 하는 것이다. 

명확한 나만의 투자 기준을 세우고, 투자를 시작한 1차 목표는 노후준비라는것, 10년을 꾸준히 행동할 것이라는 것을 잊지 말고 매일 꾸준히 작게 시작하자. 

-지금까지 앞마당 대장 아파트만(구, 생활권별) 시세트레킹 하자   더 하려고 하니  시작할 엄두를 못내고있음

-함께하는 동료들에게 먼저 좋은사람이 되어야 성장할수 있다는걸 머리로는 알면서 마음으로는 잃어버렸던 것같음. 진심으로 한명한명 잘되길 바라는 마음을 갖고,  답장하고 댓글달고 응원하기

-부사님한테 가끔 안부 전하기

-투자던 회사던 행동대신 불평불많만 늘어놓는 태도 내려놓기.   핑계 그만대고 매일 꾸준히 하나씩(원씽) 습관화 다시 시작.   원씽빨리 읽어야지  

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요

위와 같음

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책