[열반스쿨 중급반 43기 34조 웰스헬스땡스]다독왕 도전(1) ‘결국엔 오르는 집값의 비밀’ 독서 후기

STEP1. 책의 개요 

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집 값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영, 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 2025.02.09 

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 9점

5. 위 점수를 준 이유 간략하게 : 주택시장의 가격을 만드는 본질, 수요와 공급에 따른 부동산 가격의 변화에 대한 인사이트를 제공함. 그러나 초심자가 읽기에는 다소 난이도가 있어서 10점 만점에 9점을 부여함. 

STEP2. 책에서 본 것 

[1장. 집값은 이렇게 만들어진다 – 전세의 이해]

1. 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가됨. 

 * 전세가격 : 주택의 사용가치(주택가치 평가 근본) / 매매가격 : 미래의 기대수익(미래가치)

2. 임대로 상승률이 그 지역의 주택가치로 이어짐

3. 서울과 지방 광역시의 중심지역으로 갈수록 전세가격 상승률이 높고 기대수익이 크게 반영되어 낮은 전세가율 형성되는 반면, 소도시와 외곽으로 갈수록 낮은 전세가격 상승률로 인해 기대수익인 매매가격이 낮아 전세가율이 높음.

4. 전세가격 변화는 신규공급, 금리의 영향 받음. 전세보증금은 자기자본의 성격이 강함.

[2장. 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라]

1. 전세 부족 → 전세가격의 상승 → 매매가격 상승

[3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까]

1. 주택의 수요를 찾는 이유는 수요의 반대편에 있는 공급, 그 속에서 과다공급과 과소공급을 찾아내기 위해서임. 하지만 수요는 공급보다 불규칙하게 움직임. 한 지역의 수요는 그 지역의 신규공급량과 거래량에 가장 가까이 접해 있음. 

2. 신규공급과 신규수요가 자기 주거를 찾는 과정은 오랜 시간이 필요하며, 균형을 찾은 과정에서 과다공급과 과소공급이 반복적으로 나타남

3. 30년간의 평균 공급량을 수요와 공급의 균형점이라고 보고 3년간 누적 공급량(입주물량)을 살펴보면, 공급과 매매가격의 상관관계 매우 높음.

4. 인구수나 가구수 증가, 시장의 구조, 내외 환경

5. 수요 많다고 판단하는 기준 – 신규주택과 재고주택

 * 수요 多 : 인구수 대비 매매 거래 多 / 세대수 대비 매매 거래 건수 多, 매매 회전률 높은 아파트

6. 한 지역의 수요 : 평균 입주물량, 매매 거래량

7. 3년 누적 공급량이 넘는 공급량, 전체 거래량 초과 공급 – 시장의 하락 / 3년 누적 공급 부족 – 가격 상승 변곡점 만듦(변화의 타이밍 이해 중요)

[4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유]

1. 서울 수도권은 장기 누적 공급량 살펴야(긴 상승과 긴 하락 반복) / 지방은 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점 생기는 경우 多(짧은 사이클)

2. 전세가율은 도시의 성장성과 깊은 연관

3. 공간의 크기에 따라 공급이 시장에 미치는 시간의 차이 생김

- 수도권 : 긴 시간의 공급부족 → 전세가율의 상승 → 주거부족과 투자환경을 만듦 → 매매가격 상승

1. 지방 : 공급은 빠른 투자환경 조성

4. 서울수도권 : 가격이 선행 공급이 후행(공급후행시장) : 매매가격이 선행하므로 가격이 상승하는 시기에 공급이 늘어나고 하락하는 시기에는 공급이 줄어들기 때문에 상관관계 낮게 나옴 

 - 지방 : 공급이 선행하는 시장

5. 지방은 3년 누적 공급량 가장 중요(해당 도시 내에서 수요와 공급이 움직임)

[5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다.]

1. 성장하는 도시에서 그렇지 않은 도시로 갈수록(큰도시에서 작은 도시로 갈수록) 수익률이 높아지지만 그만큼 리스큳도 커짐.

2. 수도권 : 누적되는 공급량에 의해서 긴 시간에 걸쳐 전세가율 변화 만들고 전세수급이 만나 변곡점 발생 / 지방 : 작은 도시로 갈수록 높은 전세가율에서 움직이며 매매가격이 영향 

3. 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경(일자리, 관광, 학군 등의 경쟁력)에서 비롯됨. + 자가보유율(서울 강남, 부산 해운대, 대구 수성구처럼 입지독점성이 있는 곳은 자가보유율 낮음) 

[6장. 월세 시대, 무엇이 달라질까]

1. 전세가가격상승률은 지역의 성장 여부를 반영하고 있으며 주택시장의 미래가격, 전세가격의 상승률을 지속적으로 유지하기 위해서는 인구의 성장과 소득의 성장이 함께 이루어져야 함. 성장률이 낮은 상품에서는 매매가격이 전세가격보다 더 하락하는 경우가 생기며 역전세 문제의 대부분이 빌라, 오피스텔, 원룸 같은 상품이나 특정 지역의 낮은 성장에 기인 – 리스크 큼

 - 소득이 전세가격을 따라가지 못해 수요가 줄어들면 임대인은 반전세로 전환, 반전세에서 월세로 이동 ⇒ 임대시장의 월세화(임대시장에서 월세 비중 높을수록 시장 성숙, 매매가격 성장 둔화로 판단)

2. 자산가치 상승에 대한 기대가 낮을수록 리스크가 증가하기 때문에 그 만큼 월세 가격이 올라감

3. 월세화가 빠르게 진행된다면 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것임.

[7장. 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까]

1. 가격변동성만 키우는 임대차 3법 – 수급불균형으로 인해

2. 가격거품 일으키는 전세자금대출

3. 역전세가 발생하지 않기 위해 전세가격이 지속적으로 상승, 수요의 성장

4. 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있으나 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듦

[8장. 통계를 과신하면 안되는 이유]

1. 통계자료는 어떻게 해석한느냐에 따라 다른 결론을 도출할 수 있으므로, 오판을 줄이려면 다양한 지표들을 근거로 추세적 흐름을 파악할 줄 알아야 함. 

[9장. 어디에 투자해야 할까]

1. 성장하는 지역과 상품에 투자하라.

 ① 임대료 상승률이 높은 지역(수요가 많음)

 ② 선호도 높음 상품(성장성 – 신축, 고급주택)

2. 도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택(입지, 상품성)에 집중하라.

3. 미분양은 언제나 기회의 상품 – 인플레이션의 영향으로 인건비와 자재비 상승으로 분양가가 계속 상승, 땅값이 떨어지지 않는 한 낮은 분양가로 신규 아파트 공급 불가하므로 

STEP3. 책에서 깨달은 것 

1. 전세가격은 주택의 사용가치(주택가치 평가 근본)이고, 매매가격 : 미래의 기대수익(미래가치)

2. 부동산은 수요와 공급이 중요하다는 것을 다시 한번 느낌. 수요가 있는 곳에 투자를 하고, 3년치 공급량을 확인하여 리스크를 점검해야 함. 

3. 성장하는 지역과 상품에 투자해야 함(수요가 많아 임대료 상승률이 높은 지역과 선호도 높은 신축이나 고급주택)

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 전세가격 상승률은 지역의 성장 여부를 반영함. 주택시장의 미래가격, 전세가격의 상승률을 지속적으로 유지하기 위해서는 인구의 성장과 소득의 성장이 함께 이루어져야 함. 

 그러므로, 임보 쓸 때 인구와 소득 부분의 중요성을 인식하고 사전조사를 철저히 해야 함. 

2. 서울수도권과 지방의 수요와 공급을 구분하여 이해하고 투자에 적용해야 함.  

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 280) 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다. 

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