[월급쟁이 부자로 은퇴히라] 독서 후기 작성 (열중반 43기 89조 호이진)

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위님, RHK

3. 읽은 날짜: 2025-02-08

4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

5. 위 점수를 준 이유: 우선 본인의 모든 노하우와 경험, 투자내용을 너무 쉽게 풀어 설명해 주셔서 이해하기 쉬웠다. 특히 어떤 개념을 설명하는데 있어 심플한 하위 개념으로 분류하며 설명하시면서 예시를 적절하게 들어주셔서 이해하기 더 쉬웠던 것 같다. 그리고 부동산을 아예 모르는 상태에서 읽든, 부동산 공부를 조금 더 하고 나서 읽게 되든 정말 기본서로서 계속 다른 깨달음과 인사이트를 제공할 것 같다. 왜 많은 선배 투자자들이 이 책을 여러 번 읽으시는지 이해하게 되었다. 

STEP2. 책에서 본 것

[Chapter1. 왜 투자를 해야 하는가]

#인플레이션  #양극화  #노후준비

인플레이션에 의해 물가는 내 소득의 증가보다 더 빠르다. 인플레이션은 은행이 계속해서 통화량을 늘리면서 돈의 가치가 하락하는 것을 의미한다. 이 인플레이션 뿐만 아니라, 아무리 열심히 일해도 월급쟁이로서 소득의 양극화(소득분배의 불균형)은 시간이 지날수록 심해지고 있다. 이런 상황에서 월급만 가지고는 우리의 노후를 책임질 수 없다. 우리는 이 돈을 잃지 않기 위해서는, 안정적인 노후를 준비하기 위해서는 리스크를 감수하며 투자를 해야  한다. 그리고 돈을 많이 버는 것보다는 우리의 가정을 잘 지키기 위해 우리의 노후부터 잘 준비하고 다음 목표를 생각해야 한다.

[Chapter2. 당신과 돈이 가야 할 방향]

#생산자산 #부동산투자 #레버리지

돈을 사용하고 버는 방식에는 각각 에는 두가지가 있다. 돈을 버는 방식에는 내 시간을 직접 투입하는 방법과 시간에 무관하게 돈을 버는 방법, 돈을 사용하는 방식에는 가격이 오를 생산자산에 사용하냐, 가격이 떨어질 소비자산에 투자하냐로 구분 가능하다. 우리는 결국 시간과 무관하게 돈을 벌면서 가격이 오를 생산자산에 돈을 사용하는 방향으로 가야 경제적 자유를 달성할 수 있다. 

다른 투자자산(예적금, 보험, 펀드, 주식..)에 비해 환금성이 떨어지며 원금손실의 위험이 있으나, 정보대칭과 레버리지라는 장점으로 굉장히 매력적인 투자처이다. 즉, 매도자와 매수자 모두 대등한 수준의 정보를 알 수 있고, 우리가 ‘전세금’이라는 레버리지를 사용함으로써 투자금을 줄여 많은 수익을 얻을 수 있다. 

[Chapter3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#전세투자 #저평가 #아는지역 늘리기

전세투자는 내가 가진 종잣돈에서 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 함께 활용하여 부동산에 투자하는 것이다. 이러한 전세투자를 잘하기 위해서는 우선 저평가된, 좋은 입지의 아파트를 잘 찾아야 한다. 이런 저평가를 판단하기 위해서는 가치를 알아야 하는데, 이 가치를 판단하기 위해서는 다양한 물건과 비교하며 파악할 수 있게 된다. 따라서 비교평가할 수 있는 다양한 아파트들을 늘리기 위해 여러지역을 임장다니며 알아야 하고, 곧 이것이 결국 우리의 실력이 되는 것이다. 

그리고 투자하기 전에 나의 기준(저평가, 투자금, 리스크관리 등)을 먼저 정하고 이런 기준안에 들어오는 매물 내에서 투자해야 한다.

[Chapter4. 성공투자를 위한 필수 지식]

#자본재배치 #시세차익형 전세투자 #시스템투자

종잣돈을 만들기 위해서는 나의 소비를 고정비/변동비로 나누어 우선 불필요한 부분을 제거해야 한다. 그리고 자본재배치(전세, 월세 등) 즉, 내가 깔고 앉아 있는 자본을 최소화하여 내가 사용할 수 있는 종잣돈의 크기를 최대화해야 한다. 

직장인에게는 자산크기 자체를 크게 늘려나갈 수 있는 전세투자가 더 적합할 수 있다. 전세투자에 있어 절대 잃지 않는 투자를 위해서는 우선 저평가된 물건을 사서 안전마진을 확보하고, 전세가율이 높아 적은 투자금이 들어가도록 해야하며, 공급량을 확인하여 전세가가 떨어지진 않는지 리스크를 확인하고 투자해야 한다.

[Chapter4. 성공투자를 위한 필수 지식]

#자본재배치 #시세차익형 전세투자 #시스템투자

종잣돈을 만들기 위해서는 나의 소비를 고정비/변동비로 나누어 우선 불필요한 부분을 제거해야 한다. 그리고 자본재배치(전세, 월세 등) 즉, 내가 깔고 앉아 있는 자본을 최소화하여 내가 사용할 수 있는 종잣돈의 크기를 최대화해야 한다. 

직장인에게는 자산크기 자체를 크게 늘려나갈 수 있는 전세투자가 더 적합할 수 있다. 전세투자에 있어 절대 잃지 않는 투자를 위해서는 우선 저평가된 물건을 사서 안전마진을 확보하고, 전세가율이 높아 적은 투자금이 들어가도록 해야하며, 공급량을 확인하여 전세가가 떨어지진 않는지 리스크를 확인하고 투자해야 한다.

시세차익형 전세투자를 이용한 시스템투자는 우리의 자산 규모를 늘려줄 뿐만 아니라 계속된 투자를 할 수 있게 만들어 줄 수 있다. 저평가된 매물을 사서 장기보유함으로서 자산의 크기를 늘려주고, 전세가가 오르는데서 생겨난 추가소득으로 다른 매물에 다시 투자를 할 수 있다. 그러나 이 투자에도 역전세의 리스크가 있으며 이를 대비하기 위해서는 절대 투자할 때 마이너스 통장과 같은 대출을 내서 투자하면 안된다. 그리고 리스크를 최소화하기 위해서 전세가에 큰 영향을 주는 대량입주가 예정된 지역은 조심해서 접근해야 한다. 

[Chapter5. 누구나 따라할 수 있는 투자메뉴얼]

#투자기준 #임장 #매물협상

다양한 투자자산 중 부동산, 그리고 아파트를 투자하기로 했다면 다음과 같은 기준들을 가지고 있어야 한다. 1) 저평가인지 2) 투자금이 적게 드는지 3) 리스크를 감당가능한지, 또한 이런 기준들이 만족되는 상황에서는 무조건 더 좋은 입지의 아파트를 사는 것이 가장 현명한 투자방법이다.

임장지역을 선정하는데 있어서는 1) 전세가율 및 가격확인 2) 내 투자금 규모확인 3) 입주물량 확인 4) 미분양 확인을 거쳐 선정하며, 그 이후 입지요소 4가지 1) 일자리 2) 교통 3) 환경 4) 학군을 확인한다. 현장조사를 꼼꼼하게 함으로서 현지인보다 그 환경을 더 세세하게 파악하려 노력해야 하며, 중개소를 통해 매물확인을 통해 내 상황에서 최고의 물건을 찾아야 한다. 특히나 매물확인을 할 때는 현장에 직접가서 숨어있는 ‘그물건’을 찾기 위해 열심히 다녀야하며, 더 유리한 협상을 위해 임차인의 상황도 세세히 확인하여 유리한 협상카드를 찾아야 한다. 그리고 무조건 대안은 많을수록 유리하니 다양한 물건을 보고 있는 것이 중요하다.    

[Chapter6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#조급함 경계 #함께할 동료 #우선순위

현재 내 상황을 정확히 파악하고, 불가능한 건 포기하고 내가 할 수 있는 것에 집중해야 한다. 그리고 우리가 공부를 해서 배웠다면 그 이후 가장 중요한 것은 배운 것을 실행하는 것이다. 

실행하기 앞서 투자할 때 조급해질 수 있는데, 지금 당장 투자를 안한다해서 망하지 않으니 절대 조급해지지 않고, 실력을 꾸준히 키워서 명확한 기준에 맞는, 확신이 세워졌을 때 행하는 것 역시 중요하다. 

그리고 투자자는 정말 긴 여정이며, 꾸준하게 할 수 있는 힘이 필요한데, 함께갈 동료는 정말 중요하다. 함께할 좋은 동료를 만들기 위해서는 내가 먼저 줄 수 있는 사람이 되어야 하며, 내가 먼저 좋은 사람이 될 수 있도록 노력해야 한다.

또한, 투자를 지속해 나가는 과정에서 많은 갈등이 야기될 수 있다. 시간은 유한하고 모든 것을 할 수 없기 때문이다. 그래도 가족은 절대 소홀하면 안되고 나머지 직장과 기타활동 들은 우선선위를 선정하고 시간 스케줄링화에 예상되는 문제들을 해결해 나가야 한다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 노후준비는 항상 먼 미래의 일이라 치부하며 뒷전으로 생각하고 미래계획을 철저하게 세운 적이 없었다. 돈을 무작정 많이 벌어야 겠다는 것보다는 우선적으로 노후준비를 끝내놓고 그다음 목표로 가는 것이 더 우선순위라는 것을 배웠다. 내 비전보드부터 만들어야 겠다.

2. 책을 읽기 전, 월부를 시작하기 전에는 그 지역의 호재가 굉장히 중요한 것이라고 생각했다. 가격에 엄청난 영향을 주었던 경우만 봤기 때문이었다. 그러나 이것은 보너스 개념일 뿐 더 중요한 것은 저평가가 되어있는지를 다시 한번 깨닫게 되었다. 

3. 부동산은 매매가 하락&전세가 하락 또는 약보합 à 공급물량 해소되면서 서서히 강보합 혹은 상승으로 바뀌는 등 일종의 사이클이 반복되는데, 이는 아파트라는 재화가 사람들의 심리에도 영향을 받고 수요와 공급이 일치하지 않는 수급 불균형 때문이다. 

4. 월부에서 제대로 투자공부를 시작하기 전에는 부동산 투자를 할 때 더 좋은 가치의 물건을 사기 위해 마이너스 통장 같은 대출을 이용하여 투자를 하려고 했다. 그러나 이 것은 내가 장기적으로 시스템을 만들어 다른 매물을 역전세에 지키려는 방법을 위해서 굉장히 위험하고 해서는 안될 행동이었다는 것을 다시 한번 깨닫게 되었다. 

5. 책에서 너나위님은 다른 어떤 기술들 보다 직접 발로, 현장을 가서 모든 생활권 분위기와 매물을 직접 느낄 것을 강조하셨다. 초심 잃지 않고 현장을 잘 아는 투자자가 되야 함을 다시 한번 깨닫게 되었다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 앞마당을 올해 최소 6개는 만들어서 저평가된 매물을 선정하여 투자해보고 싶다.

2. ‘조인스랜드부동산’ 사이트는 한번도 사용해본 적 없었는데, 단지 단위 시세확인을 하는데 활용해보고 싶다. 

3. 꾸준함은 아무리 강조해도 지나치지 않는 것 같다. 올해 최소 독서, 강의, 임장의 경우는 습관화하여 내 루틴이 될 수 있게 만들고 싶다. 그리고 최대한 투자를 위한 시간을 만들 수 있도록 필요없는 인간관계나 시간을 정리해야 할 것 같다. 

4. 투자금을 만들기 위해 내가 가진 종잣돈과 소비패턴을 먼저 다시 정리헤봐야 할 것 같다. 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 144) 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

(p215) 당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것은 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다. 

(p356) ‘문제의 원인은 내가 아닌 상대방에게 있다’라는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’ 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다.