[에이스3반/온라인TF 야누스22]2월 #1 부동산트렌드 2025_슈퍼사이클-대세상승의 신호탄

월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2025 + 김경민

저자 및 출판사 : 김경민 와이즈맵

읽은 날짜 : 2025-01-29 ~ 2025-02-03

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 예측 #N파고 #상승

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

1. 책을 읽고 본 내용을 써주세요(책의 핵심과 챕터별 요약정리)

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

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N파고의 등장, 혹은 W파고의 가능성은 단 순히 그래프를 육안으로 보고만 판단하는 것이 아니다. 현재 서울 아파트 시장이 재 상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.

첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이 동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스'가 발생했다. 주식시장에서 일반적으로 활용 되는 '이동평균선'이라는 개념은 그 동안 여러 이유로 부동산 시장 분석에 쓰이지 못 하고 있었다. 이번에 필자의 연구실에서 AI 를 활용해 자체 개발한 분석법으로 부동산 가격의 장•단기 이동평균선을 비교해본 결 과, 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 모습이 나타났다. 이는 시장 이 강세로 전환될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

▶ 부동산을 주식에 비유해서 이동평균선을 AI를 활용하여 해석하고, 이를 통해 향후 추세를 예측하고 있는 데 약간 애매하다는 생각이 들었다. 일단 주식의 이동평균선으로 해석해서 예측하는 것도 정확한 것은 아니고 여러가지 지표와 해석이 필요할 진데, 더 다양한 요소가 작용하는 부동산의 경우 이렇게 해석하는 것이 의미가 있나...? 하는 생각이 들었다. 그럴듯한 해석으로 독자들을 현혹시키는 건 아닐까 싶었지만, 이렇게도 해석하는 방법이 있다는 것을 알아두면 좋을 거 같다.

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한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

▶ 입지에 대한 이야기 강북권과 강남권의 가격 흐름이 어떻게 갔는 지를 더 잘 이해할 수 있었다.

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일산과 파주로 확산되지 않는 이유는 여러 요인에서 기인한다. 우선 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다. 또한 일산과 파주는 각각의 지역 내에서 자족적인 생활권을 형성하고 있어, 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있다. 한마디로 수도권 서북권은 디커플링된 시장이라 할 수 있다

▶ 이 부분을 읽으면서 많이 의아했는 데, 전제 자체가 잘못돼서 오류가 생기는 거 같다는 생각이 들었다. 앞에 동남권의 가격 흐름을 말했는데, 무조권 서울을 네개 권역으로 잘라서 그 지리적 접근성이 가격 흐름으로만 연결되지 않는다. 각각의 물리적 환경적 지리적 특성이 있고, 이것이 서울을 네개의 권역으로 구분하지 않고 복합적인 입지에 따라 작용하기 때문이다.

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과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다.

▶ 결국 중요한 것은 기회가 왔을 때 투자하는 것이 중요하다.

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AVM 가격지수를 기반으로 하면 단기 이동평균선(7주)과 장기 이동평균선(24주)을 구축해 주택 시장의 대세 흐름을 파악할 수 있다. 주식시장과 마찬가지로 단기 이동평 균선이 장기 이동평균선보다 높아지면 대 세상승, 반대로 단기 이동평균선이 장기 이 동평균선보다 낮아지면 대세하락의 신호로 해석할 수 있다

▶ 대세 상승이라는 필자의 주장을 뒷받침하기 위해 주식의 이동평균선으로 해석해서 그 근거를 만들고자 했다. 하지만 앞에서 이야기 했듯이 조금 회의적인 입장이다...

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이는 주식시장과 같이 부동산 시장에서도 이동평균선을 통해 대세하락 또는 상승 신 호를 어느 정도 파악할 수 있음을 시사한다.

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첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역 에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입 한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택 으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것 이다.

▶ 키 맞추기 현상에대해서 이야기 하고 있다.

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셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년 대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초 ~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다.

2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환 되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었 다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가 능성이 존재한다.

▶ 부동산 사이클이 정말 짧아 진게 맞을 까?

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요약하면 시공비는 팬데믹 이전 대비 퀀텀 점프해 매우 높은 수준을 유지하고 있으며 과거 통계를 볼 때 시공비가 내려갈 가능성은 희박하다는 것이다. 이것이 현실이다.

▶ 결국 계속해서 분양가격은 오르고,(미래 금액에 대한 현재 금액 반영) 이것은 주변 시세를 끌어 올리는 동력이 될 수밖에 없다. 물가를 반영한 것이기 때문이다.

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그런데 올해 들어 2024년 1분기, 전세가격 이 작년 1분기 대비 11.6% 상승했다. 다만 과거와 같이 10% 이상의 폭등이 몇 분기에 걸쳐 지속될지는 시간을 두고 지켜봐야 한 다. 이유는 2022년 2분기부터 2023년 1분 기까지 전세가격이 급락했기 때문에, 지나 치게 하락한 가격의 기술적 반등일 수 있기 때문이다.

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세입자들은 몇 년간 모아온 보증금을 잃을 위험이 있다면 더 이상 빌라'라는 유형에

'전세'로 들어가기를 꺼릴 것이다. 따라서 빌라 거주자들은 월세로 전환하거나 아파 트 시장으로 이동할 것이다. 빌라는 아파트 에 비해 열위재로, 빌라 거주자들이 아파트 시장에 진입하면 임대차 시장, 즉 전세 시 장으로 이동하게 된다.

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착공 물량은 '미래'에 공급될 물량을 의미 한다. 다만 빌라는 착공부터 준공까지 1년 이내에 이루어지는 경우가 많은 만큼 빌라 착공 물량은 단기간의 준공 물량과 일치한 다. 문제는 아파트 착공 물량이다. 2023년 서울시 아파트 착공 물량은 2011년 이후 가장 낮은 수치다. 특히 서울 아파트 가격 이 급격히 상승했던 2017년 이후의 착공 물량과 비교하면 상황의 심각성이 더하다

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첫째, 입주 물량이 지나치게 적다.

둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

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금융시장은 부동산 공간시장 이외의 영역 으로, 공간시장과 분리된 부분이다. 예를 들어 국고채 10년물 금리는 부동산 시장에 서 결정되는 것이 아니라, 거시경제와 국제 경제 등에 의해 금융시장에서 결정된다. 금 융시장 영역에서는 기준금리와 국고채 10 년물 금리, 주택담보대출 금리등이 중요하다

국고채 10년 물 금리가 상승하면 부동산 시장도 바로 상승하고, 하락하면 바로 하락한다는 것은 당연히 의미하는 게 아니겠지만, 부동산에 영향을 줄 수 있는 하나의 변수로 작용할 수는 있겠다. 실제로 지난해 4월부터 국고채 금리가 계속 상승한다는 기사가 있었고,

그런데 이번 시장이 반등한다고 하고 뜨거웠던 여름철에는 오히려 금리가 감소한다고 했었다.

즉, 유일 변수가 아닌 것으로...

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인플레이션은 화폐의 가치를 감소시키는 데 반해, 실물자산인 부동산의 가치를 끌어 올린다.

▶ 간단한 문장이지만 우리가 부동산 투자를 하는 원리에 대해서 설명하고 있다. 인플레이션을 헷지하기 위해서이다.

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부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황

(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정 책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공 급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기 간(5년 이내)에 일어날 수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트의 경우 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 2동기간 금리가 낮아진다는 것이다.

▶ 공급이 부족하고, 금리 인하, 수요자극 등 모든 지표가 부동산 대세상승, 슈퍼사이클로 진입하여 21~22년 전고보다 더 높게 찍을 수 있다고 시사하고 있다.

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요.(새롭게 알 게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기 부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)

투자 공부를 하면서 반복적으로 배우는 것이 시장을 예측하는 것은 의미가 없고 시장에서 대응하는 게 중요하다고 많이 배운다. 그래서 이런 트렌드나 예측하는 책에 대해서 회의감을 가지고 색안경을 끼고 봤었고, 어떤 의미로는 나 자신이 그냥 이런 종류의 책 자체를 경계했던 것 같다. 그런데 책을 읽으면서 많은 것을 배우고 느끼기도 했다. 시장을 복기하고 객관적으로 현상이나 데이터를 바라보는 책의 해석을 읽으면서 나름대로 내가 알고 있는 투자 이론이 정리 되는 것을 느꼈다. 물론 책 자체에서 공감이 안되는 부분도 많다. 서울 권역을 네개로 구분지어 그 안에서 가격 흐름을 파악하려고 한다든지, 주식을 예측하는 툴로 부동산을 예측하려 한다든 지하는. 전제가 잘못되어 있으니 주장 또한 설득력이 떨어진다고 생각하는 부분도 많았다.

하. 지. 만!

나는 이 책이 상당히 도움이 되는 책이라고 생각한다. 일단 부동산 공부를 처음하는 사람에게는 교양을 위해 추천할 만한 책이다. 전반적으로 부동산 이론에 대해서, 입지, 가격, 흐름 등등 과거 상황과 가격 수준에 대해서 객관적으로 잘 설명해주고 있기 때문이다. 그리고 투자 공부를 하고 나서 읽을 때도 비판적인 시각에서 읽거나 안니면 과거 시장을 복기하는 관점에서 읽으면 매우 유용하다는 생각이 들었다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써주세요.(내 삶 에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디 어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

데이터를 객관적으로 보여주는 책이다 보니 지금 현상을 보고 사건의 전후관계를 잘 알게 됐다. 그리고 투자를 위한 근거로 활용될 만한 확신도 생겼다. 가령, 빌라 전세 거래량이 급감하지 않았다는 점으로 미루어 볼 때, 수도권 한정이지만, 결국에는 빌라전세도 수요가 있다는 것이고, 이는 서울에서 투자를 할 때 전세가 어느정도 싸면 수요가 있다는 뜻이기도 하다. 이런점을 생각하면서 수도권 투자에 대해 확신이 없을 때마다 나의 뇌피셜이나 의견이 아닌 객관적 근거로서 활용할 수 있겠다는 생각이 들었다.

4. 논의하고 싶은 점

N파고의 등장, 혹은 W파고의 가능성은 단 순히 그래프를 육안으로 보고만 판단하는 것이 아니다. 현재 서울 아파트 시장이 재 상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.

첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이 동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스'가 발생했다. 주식시장에서 일반적으로 활용 되는 '이동평균선'이라는 개념은 그 동안 여러 이유로 부동산 시장 분석에 쓰이지 못 하고 있었다. 이번에 필자의 연구실에서 AI 를 활용해 자체 개발한 분석법으로 부동산 가격의 장•단기 이동평균선을 비교해본 결 과, 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 모습이 나타났다. 이는 시장 이 강세로 전환될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

▶ 저자는 부동산을 주식에 비유해서 이동평균선을 AI를 활용하여 해석하고, 이를 통해 향후 추세를 예측하고 있습니다. 이에 대해 어떻게 생각하시나요? 이러한 데이터를 어떻게 받아들이면 좋을 지 생각해봅시다.