안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다 :)

수도권 앞마당 경기도 용인시 '수지구'와

대전광역시 유성구의 '반석마을'을

1:1 비교 및 투자 시나리오를 작성해봤습니다.

작성하면서

수도권 vs 지방 구도에서

어느 지역이든 임장지를

제대로 분석해야 하는 이유를

다시금 느낄 수 있었는데요.

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부족하지만 지역 이해 및 투자 생각에 있어

다른 분들께도 도움이 되면 좋겠습니다. :)

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『지리적 특징』

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두 지역의 첫 번째 특징은

'난개발이 심하다' 입니다.

(수지구 위성지도)

(유성구 위성지도)

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둘다 반듯한 평지에 지어진 택지가 아니라

아파트를 지으면서 택지를 개발한 느낌인데요.

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임장을 하다보면

언덕도 심한 걸 느낄 수 있습니다.

걷다가 중간중간 휴식은 필수인 지역입니다!

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두 번째 특징은

교통이 좋다 입니다.

유성구 반석마을의 경우

세종시 출퇴근도 가능하고

철도교통 이용 시 둔산동 등의

주요 지역 접근이 아주 용이합니다.

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용인시 수지구의 경우

수인분당선과/신분당선으로

강남/판교 접근이 아주 좋은 곳입니다.

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『거주민과 입지 특징』

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실제로 매물임장을 하고

지역분석을 하다보면 도출되는

수지구와 반석마을의

심리적/입지적 특징이 있습니다.

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그중 첫 번째는

'상위 입지로 가고 싶어한다'

입니다.

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용인시 수지구의 경우

경기도에서도 손꼽히는 상급지인

분당/판교와 아주 가깝습니다.

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그리고 수지구 개발배경 자체가

강남구의 배후도시로서 계획되었기에

강남을 가지 못하는 사람들 중

강남 분위기를 느끼고 싶은 사람들이

정착한 곳입니다.

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유성구의 반석마을도

크게 다르지 않습니다.

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상급지인 도안신도시나 열매마을로

가고싶은 거주민이 많습니다.

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대전을 분석하다보면

서구 둔산동부터 개발 시작되어

외곽으로 뻗어나가는 택지개발 구조인데요.

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도안신도시가 계획만 있던 시절('15년)

열매마을이 본격적으로 정착하기 전('02년)

애매한 시기('08년)에 택지로 개발된 곳입니다.

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수지구를 선택한 사람처럼

분당 입주 시기를 간을 보거나(=열매마을)

판교 입주시기는 먼 것 같아서(=도안신도시)

대체안으로 정착한 사람이 많습니다.

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수지구 사람들이 강남 쪽을 갈망하는 것처럼

반석마을 사람들이 상급지를 생각하더라구요.

자부심도 있으면서 조금 씁쓸해 한달까요?

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특징 두 번째는

'다른 지역에서 오고 싶어한다'

입니다.

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수지구는 같은 시의 소재지 기흥구,

그리고 수도권 남부지역에서

강남 직장 수요가 있는 사람들이 몰리는

수요 집결지 역할을 수행합니다.

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그래서 항상 수요가 풍부한 편에 속합니다.

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반석마을을 세종시의 수요를

받아낼 수 있는 생활권인데요.

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대전의 인프라를 누리면서

세종으로 출퇴근할 수 있는

마지노선 마을인 느낌이었습니다.

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수도권 남부에서 오고 싶어하는 수지구와

세종에서 발 걸치고 싶어하는 반석마을

어딘가 닮아있지 않은가요?

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특징 세번째는

'학군이 좋다'

입니다.

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수지구의 경우

학군도 지역 전반적으로 좋은 편입니다.

(학업성취도 90% 이상 학교 7개)

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풍덕천동 일대 학원가가 크게 발달했으나,

수지구 지역 내 전반적으로

학원가가 골고루 발달한 편이고,

또 지역 골고루 공부를 잘하는 편입니다.

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유성구 반석마을도

- 외삼중 (학업성취도 90% / 특목고진학인원 17명)

- 지족중 (학업성취도 90% / 특목고진학인원 11명)

을 보유한 괜찮은 학군지입니다.

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들쑥날쑥한 유성구 내 학원가 발달흐름에서

호갱노노 기준 50개 정도의 학원가가 있습니다.

(수지구 생활권 별 평균 50개 정도)

지형도 비슷하고, 역할도 비슷하고

사는 사람들의 심리도 비슷하고

소재지 내에서 수행하는 역할도 비슷하고

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보면 볼수록 수지구와 반석마을은

'참 닮아있다'라는 생각이 들었습니다.

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이렇게 닮아있다는 생각을

구체적으로 확인해 보기 위해

체크리스트에 글로 옮겨봅니다.

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그래서

투자에 어떻게 참고할까?

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지금까지 정리를 해보니

수지구와 반석마을 모두

수요가 '분명히' 있는 곳이고,

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쟁쟁한 상급지들이 존재하지만,

투자하기엔 둘 다 괜찮은 것 같습니다.

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이런 상황에서 시나리오를 한번 써보겠습니다.

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'18년에 월부에 온 A와 B는

한여름에 땀을 뻘뻘 흘리면서

수지구를 앞마당으로 만들었습니다.

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종잣돈이 1.2억원이 있는 A는

수지구 역세권 아파트가 아직도 싸다는 생각에

투자금 1.2억에 OO단지를 매수합니다.

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지역분석이 완벽히 끝나진 않았지만

역세권에 근처에 백화점도 있어서

좋은 위치라고 생각해서 투자를 결정합니다!

반면 투자금이 4천만원밖에 없는 B는

더 빨리 시작하지 못한 자신을 탓하며

싸다는 소문을 들은 광역시로 향해봅니다.

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광역시를 임장하면서

'누가봐도 좋은 곳'은

가진 돈으로 투자하기에 어림없었고,

'누가봐도 별로인 곳'은

투자하기가 꺼려졌습니다.

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그럼에도 불구하고 묵묵히 임장을 하며

무엇이 싼지 비싼지 잘 모르겠지만

수지구랑 비슷한 인상을 주는

반석마을에 도착하니

눈에 들어오는 단지가 보입니다.

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학원가도 가깝고 학교도 가깝고

도로교통도 좋고 광역시이긴 하지만

역세권이기까지 한 단지가 있습니다.

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단지 임장하고 매물까지 보고,

부동산 사장님께 이야기도 들어보니

감당가능하고 투자 범위에도 들어옵니다.

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확신은 조금 부족할지라도

가격이 저렴한 것 같고 전세가율은 높고

환금성과 수익률도 괜찮을 것 같습니다.

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임장보고서를 쓰면서 확인해보니

학군 수요도 있고

근처 직장수요도 괜찮아보입니다.

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한 여름에 수지에서 제대로 고생하고

시원함과 싸늘함이 느껴지는 가을,

첫 지방투자의 걱정을 이겨내고

'18년 9월 그렇게 투자를 결심합니다.

둘의 차이는 어떻게 되었을까요?

상승장 꼭지라고 볼 수 있는

'22년 1월 기준으로

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투자자 A는 3.5억을 벌었고,

전세 상승분 1,300만원을 얻었습니다.

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반면에 자신을 믿고 광역시에 투자한

투자자 투자자 B는 3.6억을 벌었고,

전세 상승분 1.3억을 얻었습니다.

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수도권 투자를 부러워만 했던 B는

투자자A의 투자금이 있었다면

같은 단지 3개를 투자할 수 있었고,

순자산은 10억이 될 수 있었습니다.

​

전세상승분 1.3억을

고스란히 손에 쥔 상태로요.

(재투자를 하거나 리스크 헷지용으로 쓸 수 있겠죠!)

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물론 이 시기 대전에서

더 좋은 투자처가 많았습니다.

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학령기 자녀를 둔 모든 부모가 가고 싶은

둔산동의 선호도 높은 단지들이

5천만원으로 투자가 가능했고,

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반석마을 사람들 입장에서 상급지인

지역 내 분당 역할을 하는 열매마을 역시

반석마을과 비슷한 투자금으로

투자가 가능했습니다.

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그럼에도 불구하고

투자자 B가 잘한 것은

수도권 임장지에서 최선을 다해서

임장지의 선호도를 이해해보고,

그것을 새로운 지방임장지에서 적용해서

잃지 않는 투자를 해낸 것입니다!

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두 개의 지역이 비슷해 보일지라도

본질적으로 수도권과 지방은

가격흐름이 다르게 움직이고,

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교통이 중요한 선호도 순위인 수도권에 비해

지방은 학군/환경 선호도가 중요하기에​

1:1 비교가 적절하지는 않습니다.​

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다만,

하나의 지역을 제대로 깊게 이해하면

다른 지역에서도 적용할 수 있는

생각의 힘을 주는 것 같습니다.

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한 지역을 깊게 파악하다보면

다른 지역이 더 빠르고 쉽게

이해될 날이 오지 않을까요?

​

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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"모든 비관주의자의 말은 맞습니다.

​

틀리지 않았습니다.

​

하지만 성공한 투자자는

기본적으로 낙관주의자입니다."

- 너바나님 칼럼 중에서 -