안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다 :)
수도권 앞마당 경기도 용인시 '수지구'와
대전광역시 유성구의 '반석마을'을
1:1 비교 및 투자 시나리오를 작성해봤습니다.
작성하면서
수도권 vs 지방 구도에서
어느 지역이든 임장지를
제대로 분석해야 하는 이유를
다시금 느낄 수 있었는데요.
부족하지만 지역 이해 및 투자 생각에 있어
다른 분들께도 도움이 되면 좋겠습니다. :)
/
『지리적 특징』
두 지역의 첫 번째 특징은
'난개발이 심하다' 입니다.
(수지구 위성지도)
(유성구 위성지도)
/
둘다 반듯한 평지에 지어진 택지가 아니라
아파트를 지으면서 택지를 개발한 느낌인데요.
임장을 하다보면
언덕도 심한 걸 느낄 수 있습니다.
걷다가 중간중간 휴식은 필수인 지역입니다!
/
두 번째 특징은
교통이 좋다 입니다.
유성구 반석마을의 경우
세종시 출퇴근도 가능하고
철도교통 이용 시 둔산동 등의
주요 지역 접근이 아주 용이합니다.
용인시 수지구의 경우
수인분당선과/신분당선으로
강남/판교 접근이 아주 좋은 곳입니다.
/
『거주민과 입지 특징』
실제로 매물임장을 하고
지역분석을 하다보면 도출되는
수지구와 반석마을의
심리적/입지적 특징이 있습니다.
그중 첫 번째는
'상위 입지로 가고 싶어한다'
입니다.
용인시 수지구의 경우
경기도에서도 손꼽히는 상급지인
분당/판교와 아주 가깝습니다.
그리고 수지구 개발배경 자체가
강남구의 배후도시로서 계획되었기에
강남을 가지 못하는 사람들 중
강남 분위기를 느끼고 싶은 사람들이
정착한 곳입니다.
유성구의 반석마을도
크게 다르지 않습니다.
상급지인 도안신도시나 열매마을로
가고싶은 거주민이 많습니다.
대전을 분석하다보면
서구 둔산동부터 개발 시작되어
외곽으로 뻗어나가는 택지개발 구조인데요.
도안신도시가 계획만 있던 시절('15년)
열매마을이 본격적으로 정착하기 전('02년)
애매한 시기('08년)에 택지로 개발된 곳입니다.
수지구를 선택한 사람처럼
분당 입주 시기를 간을 보거나(=열매마을)
판교 입주시기는 먼 것 같아서(=도안신도시)
대체안으로 정착한 사람이 많습니다.
수지구 사람들이 강남 쪽을 갈망하는 것처럼
반석마을 사람들이 상급지를 생각하더라구요.
자부심도 있으면서 조금 씁쓸해 한달까요?
/
특징 두 번째는
'다른 지역에서 오고 싶어한다'
입니다.
수지구는 같은 시의 소재지 기흥구,
그리고 수도권 남부지역에서
강남 직장 수요가 있는 사람들이 몰리는
수요 집결지 역할을 수행합니다.
그래서 항상 수요가 풍부한 편에 속합니다.
반석마을을 세종시의 수요를
받아낼 수 있는 생활권인데요.
대전의 인프라를 누리면서
세종으로 출퇴근할 수 있는
마지노선 마을인 느낌이었습니다.
수도권 남부에서 오고 싶어하는 수지구와
세종에서 발 걸치고 싶어하는 반석마을
어딘가 닮아있지 않은가요?
/
특징 세번째는
'학군이 좋다'
입니다.
수지구의 경우
학군도 지역 전반적으로 좋은 편입니다.
(학업성취도 90% 이상 학교 7개)
풍덕천동 일대 학원가가 크게 발달했으나,
수지구 지역 내 전반적으로
학원가가 골고루 발달한 편이고,
또 지역 골고루 공부를 잘하는 편입니다.
유성구 반석마을도
- 외삼중 (학업성취도 90% / 특목고진학인원 17명)
- 지족중 (학업성취도 90% / 특목고진학인원 11명)
을 보유한 괜찮은 학군지입니다.
들쑥날쑥한 유성구 내 학원가 발달흐름에서
호갱노노 기준 50개 정도의 학원가가 있습니다.
(수지구 생활권 별 평균 50개 정도)
지형도 비슷하고, 역할도 비슷하고
사는 사람들의 심리도 비슷하고
소재지 내에서 수행하는 역할도 비슷하고
보면 볼수록 수지구와 반석마을은
'참 닮아있다'라는 생각이 들었습니다.
이렇게 닮아있다는 생각을
구체적으로 확인해 보기 위해
체크리스트에 글로 옮겨봅니다.
/
그래서
투자에 어떻게 참고할까?
지금까지 정리를 해보니
수지구와 반석마을 모두
수요가 '분명히' 있는 곳이고,
쟁쟁한 상급지들이 존재하지만,
투자하기엔 둘 다 괜찮은 것 같습니다.
이런 상황에서 시나리오를 한번 써보겠습니다.
---------------------------------------------
'18년에 월부에 온 A와 B는
한여름에 땀을 뻘뻘 흘리면서
수지구를 앞마당으로 만들었습니다.
종잣돈이 1.2억원이 있는 A는
수지구 역세권 아파트가 아직도 싸다는 생각에
투자금 1.2억에 OO단지를 매수합니다.
지역분석이 완벽히 끝나진 않았지만
역세권에 근처에 백화점도 있어서
좋은 위치라고 생각해서 투자를 결정합니다!
반면 투자금이 4천만원밖에 없는 B는
더 빨리 시작하지 못한 자신을 탓하며
싸다는 소문을 들은 광역시로 향해봅니다.
광역시를 임장하면서
'누가봐도 좋은 곳'은
가진 돈으로 투자하기에 어림없었고,
'누가봐도 별로인 곳'은
투자하기가 꺼려졌습니다.
그럼에도 불구하고 묵묵히 임장을 하며
무엇이 싼지 비싼지 잘 모르겠지만
수지구랑 비슷한 인상을 주는
반석마을에 도착하니
눈에 들어오는 단지가 보입니다.
학원가도 가깝고 학교도 가깝고
도로교통도 좋고 광역시이긴 하지만
역세권이기까지 한 단지가 있습니다.
단지 임장하고 매물까지 보고,
부동산 사장님께 이야기도 들어보니
감당가능하고 투자 범위에도 들어옵니다.
확신은 조금 부족할지라도
가격이 저렴한 것 같고 전세가율은 높고
환금성과 수익률도 괜찮을 것 같습니다.
임장보고서를 쓰면서 확인해보니
학군 수요도 있고
근처 직장수요도 괜찮아보입니다.
한 여름에 수지에서 제대로 고생하고
시원함과 싸늘함이 느껴지는 가을,
첫 지방투자의 걱정을 이겨내고
'18년 9월 그렇게 투자를 결심합니다.
둘의 차이는 어떻게 되었을까요?
상승장 꼭지라고 볼 수 있는
'22년 1월 기준으로
투자자 A는 3.5억을 벌었고,
전세 상승분 1,300만원을 얻었습니다.
반면에 자신을 믿고 광역시에 투자한
투자자 투자자 B는 3.6억을 벌었고,
전세 상승분 1.3억을 얻었습니다.
수도권 투자를 부러워만 했던 B는
투자자A의 투자금이 있었다면
같은 단지 3개를 투자할 수 있었고,
순자산은 10억이 될 수 있었습니다.
전세상승분 1.3억을
고스란히 손에 쥔 상태로요.
(재투자를 하거나 리스크 헷지용으로 쓸 수 있겠죠!)
물론 이 시기 대전에서
더 좋은 투자처가 많았습니다.
학령기 자녀를 둔 모든 부모가 가고 싶은
둔산동의 선호도 높은 단지들이
5천만원으로 투자가 가능했고,
반석마을 사람들 입장에서 상급지인
지역 내 분당 역할을 하는 열매마을 역시
반석마을과 비슷한 투자금으로
투자가 가능했습니다.
그럼에도 불구하고
투자자 B가 잘한 것은
수도권 임장지에서 최선을 다해서
임장지의 선호도를 이해해보고,
그것을 새로운 지방임장지에서 적용해서
잃지 않는 투자를 해낸 것입니다!
---------------------------------------------
두 개의 지역이 비슷해 보일지라도
본질적으로 수도권과 지방은
가격흐름이 다르게 움직이고,
교통이 중요한 선호도 순위인 수도권에 비해
지방은 학군/환경 선호도가 중요하기에
1:1 비교가 적절하지는 않습니다.
다만,
하나의 지역을 제대로 깊게 이해하면
다른 지역에서도 적용할 수 있는
생각의 힘을 주는 것 같습니다.
한 지역을 깊게 파악하다보면
다른 지역이 더 빠르고 쉽게
이해될 날이 오지 않을까요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
---------------------------------------------
"모든 비관주의자의 말은 맞습니다.
틀리지 않았습니다.
하지만 성공한 투자자는
기본적으로 낙관주의자입니다."
- 너바나님 칼럼 중에서 -
