【월급쟁이 주자로 은퇴하라】 독서후기 『젤콩』- '아는것'에 그치지 말고 '행동하기'

‘아는것'에 그치지말고 ’행동하기'를 진심으로 바란다.

긴호흡으로, 차근차근, 하나하나 시작하자.

[월급쟁이 부자로 은퇴하라 中, p369]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라 [경제/경영]

2. 저자 및 출판사: 너나위 지금 / 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2025.02.02~08 (7일)

4. 총점 (10점 만점):    10점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

1장. WHY 왜 투자를 해야 하는가

 #인플레이션 #노후준비 #투자의이유 

• 인플레이션으로 시간이 지나면 지나치게 악착같이 은행에 저축한 돈으로 할 수 있는게 오히려 줄어들게됨
• 아파트는 물건으로 가격으로 표현되고 그 가격은 “인플레이션” 즉 물가 상승이라는 원인으로 꾸준히 상승한다.
• 아파트는 “필수재”인 동시에 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 “투자재”로 파동에 가까운 움직임으로 상승

       10년 이상의 장기적 관점에서 본다면, 아파트 역시 인플레이션에서 자유롭지 못함

• 평범한 직장인의 월급을 저축하는 것만으로는 완벽한 노후를 준비할 수 없고, 부자가 되기 어렵다. 

  대책 강구 필요! → 돈을 현금이 아닌 자산으로 바꾸는것 = 투자

•  가계, 기업 소득간 성장불균형은 심화, 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점더 느려짐

•  국가 제공 노후생활 자원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동일 불가피함 

   노후에 대한 불안에서 벗어나려면 → 사업/ 투자

• 가장 먼저 해야할 일 자기점검(냉정하고 꼼꼼하게) 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세워 실행에 옮기기
• 투자의 이유: 노후준비 = 꼭 해야 하는 것 = SELF
  경제적 자유보다 노후준비를 투자의 첫번째 목적으로 두기

투자의 필요성을 알고 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 많은 기회가 생김

2장. DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향

 #소비자산 #생산자산 #레버리지 

돈을 버는 두가지 방식

 1) 돈을 벌기 위해 직적 시간을 투입

 2) 시간을 투입하지 않음 ← 가야할 방향

돈을 쓰는 두가지 방식 

 1) 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐 “생산자산”

 2) 가격이 떨어지거나 비용으로 사라져 버리는 것에 돈을 쓰느냐 “소비자산”

가야할 방향 

 재테크나 투자에 무관한 직장인, 자영업자(돈 버는 방식: 시간투입/ 돈 쓰는 방식: 소비자산구입)

→ 직장인 투자자,자영업자 투자자 “예비경제적 자유인” (돈 버는 방식: 시간투입/ 돈 쓰는 방식: 생산자산구입)

→ 자산가, 부자 “경제적자유” (돈 버는 방식: 시간과무관/ 돈 쓰는 방식: 생산자산구입)

직작인 비근로 소득 창출 6단계

1. 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다 (시간과 근로소득 교환)
2. 소비자산에 대한 지출을 최소화한다 (절약)
3. 남은 돈을 모은다 (자본화)
4. 모은 자본으로 생산 자산을 산다 (투자)
5. 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산시스템을 만든다 (시스템 마련)
6. 시스템으로부터 일하지 않아도 소득을 얻는다 (비근로 소득 확보)

다양한 투자 중 부동산 투자를 하는 이유

 정보대칭: 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래에 관련한 정도를 거의 대등하게 가실 수 있는 것 

 레버지지: 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본 이익율을 높이는 것

3장. WHAT 평범한 직작인도 얻을 수 있는 성과

 #발품 #저평가 #경험

• 투자의 무기는 첫쨰도 경험, 둘째도 경험이다.
• 건물보다는 입지, 입지는 곧 사람들의 선호도를 의미한다고 볼 수 있다.
• 투자의기준은 저평가 ; 호재보다 저 평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다(호재의 불확실정)

시장의 선택을 받지 못한 매물이 남아 투자물건 찾기 수월한 시기(매수자 우위 시장)

여름 비수기 : 장마철이 시작되는 6월초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지
겨울 비수기 : 대학수능시험이 있는 11월 초부타 설명절이 있는 1월말까지

• 협상에서 중요한 것은 서두르지 않는 것이다.(대안이 있는 사람은 급할 것이 없다)
   

초보 투자자라면 보다 안저난 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.
투자에서 가장중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다.

• 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 

  1) 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목

  2) 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술 

  • 3) 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어 할 수 있는 자금 동원력

• 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 “투자 기준”에 충종되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자

• 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.

4장. CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식

 #실패없는투자법 #시스템투자법 #리스크관리법

• 지출체크 고정지출/ 변동지출 구분 그안에서 필요비와 불필요비로 나눠 불필요비를 정리
• ‘왜 저렇게까지 할까?’라는 소리를 들을 각오하기 (지출의 대상만 소비자산에서 “생산자산”으로 바꾸는 것)

• 자본재배치 ( 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공의 원리)

   : 기존 자본을 다시 배치해 최적의 포메이션을 구성하는 것 

• 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선

• 직장인에게 가장 좋은 투자 방식 

   좀 처럼 가격 상승이 일어나지 않는 오피스텔이나 지방 외진 지역의 아파트 월세투자 보다, 전세투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려나가는 방식을 활용, 안정적인 현금 흐름을 가지고 있는 직장인에게 매력적인 투자법

• 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

   1) 잃지 않는다

   2) 첫 번째 원칙을 지킨다.

  사는 순간 돈을 버는 것 이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기다.

  - 저평가의 여부 판단 가치(입지)와 가격

  가격은 가치(입지)에 비해 상대적으로 파악하기 쉽다. 인터넷상의 정보만으로도 충분히 가격 파악 가능

  입지 판단의 기준은 직장이나 교통, 정주 환경, 학군등 비교대상이 많은 수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있다.

  부동산은 발품이다 - 아는 지역을 늘리고 , 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견 

  - 전세가율 활용  (전세가율: 부동산매매가와 전세가의 차이를 비율로 표시한 것)

  첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저형가된 것이 확실한가?

  둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

• 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 투자의 장점 

  1) 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.

  2) 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.

  3) 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.

• 똘똘한 한 채에 투자하면 단 한 번으로 성패가 결정되자만, 소액으로 채수를 늘려가며 시스템을 만드는 투자를 하면, 회르 거듭할 수록 이전 투자에서 잘했던 것은 더욱 발전시키도 실수 한 것은 개선할 수 있는 기회를 얻게 된다.

• 시스템 투자법: 부동산을 꾸준히 사서 모으는 것

• 절대 무너지지않을 리스크 관리법 

   1) 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

   2) 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

   3) 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.(처음부터 끌어와서 투자해서는 안된다)

   4) 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

5장. HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

 #투자기준 #임장 #임대

• 아파트 투자기준 

   1) 저평가된 상태인가? : 앞마당 늘리기

   2) 투자금이 적게 드는가? : 경험 부족시 실패로 인한 타격을 줄이기 위해서라도 투자금 줄이기, 

                                              건당 투자금이 적어야 한번이라도 더 많은 투자를 경험해 볼 수 있다.

   3) 리스크가 감당할 수 있는 수준인가? 혹시 일어날지 모르는 위기를 감당할 수 있는지 따져보기

          예상되는 위기 

        1, 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야하는 경우

        2, 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우\

   

• 투자 흐름도

  1. 지역선정

    사는곳 임장/ 시국 단위 시세확인(부동산지인 활용)/ 단지 단위 시세확인(네이버 부동산활용)/ 

    입주 물량 확인(부동산지인, 호갱노노, 아파트 실거래가(앱) 활용)/ 미분양 확인((부동산지인,국토교토부 활용)

  2. 사전조사

    해당지역의 가치(입지)와 가격 파악하기 위함

    일자리(국세통계홈페이지 활용), 교통(대중교통 3대업무지구 이동 소요시간조사), 환경(편의시설 검색, 지적편집도, 로드뷰 활용), 학군(아파트실거래가 앱 활용-진학률과 학업성취도 평가 결과 확인), 지역의 분위기나 위상(통계지리정보서비스 사이트 활용 p292), 가격(! 특정단지만 조사 할 것 이 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트를 조사)

  - 엑셀시트로 정리

  3. 현장조사 = 부동산 임장

  사전조사 내용 확인하고 틀린 정보는 바로잡아, 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것, 

  해당 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악한다는 의미

  그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어던지를 현지인 보다 더 잘 숙지하기

  똑같은 소액으로 투자 할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

  4. 실전투자

  매수자의 심리가 위축되는 시기 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상, 장마철, 여름후가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면 부동산 시장이 얼어 붙을 수밖에 없다. 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황

     2개이상의 투자처를 확보해 조급하게 투자 하지 않을 것 

• 임대를 결정짓는 네 가지 요인

1. 가격, 직장인일 경우 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해서라도 지나치게 전세가에 욕심을 부리지 않는 게 좋다.
2. 집의 상태, 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는게 좋다.
3. 입주 가능 시기, 아무 때나 입주할  수 있는지, 언제든 입주할 수 있다면 손님들에게 더 많이 노출 될 수 있다.
4. 사람,  부동장 중개인이 어떤 성향의 사람인지도 임대 과정에 큰 영향을 미침, 어느정도 시간이 흘렀는데도 임차인을 구하지 못했다면, 인근 다른 중개소에도 물건을 내놓는 편이 좋다.

6장. MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

 #알았다면행하라 #조급함을결계하라  #

자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

지금 당장 하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다.

• 투자 공부의 순서

  1) 경제와 투자 관련 서적 읽기 

     : 자본주의 사회와 그 시스템을 기반으로 하는 경제 전반에 대해 다른책 먼저  읽기

      비슷한 영역의 책을 묶어 읽는 것도 초보자에게 좋은 독서법 (추천도서 p337)

  2) 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기

     : 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

      빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수 없다.

  3) 실제 투자 실행하기

     : 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보 해야한다. 

       투자자의 우선순위 1순위: 가정과 투자, 2순위: 회사, 3순위: 기타(친구, 지인 등)

       성공적이고 꾸준한 투자를 하려면, 예상 되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다.

       ‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’ 라는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 

        내가 무엇을 할 수 있을까?’ 고민하는 태도로 바꾼다면 사업, 투자에도 큰 도움이 될 것 이다.

  4) 1~3번까지를 반복하기

NEW 기회는 오늘도 새롭게 탄생한다

 #기회 #세금규제 #임대

Q. ‘이제 가격이 다 올라버려서 더 이상 투자는 불가능할 거야’ 

A. 전혀 그렇지 않다. 투자자로서의 겸험을 쌓지 못했기 때문에 그렇게 판단, 아는 지역이 많다면 지금 어디에서 새로운 기회가 탄생하고 있는지 알 수 있다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

EBS 자본주의를 통해 “인플레이션”을 공부했는데 책을 통해 조금 더 자세히 정확하게 알 수 있었던 것 같다. 부동산 아파트를 산다면 당연히 내가 그만큼의 돈을 갖고 구매 해야한다고 알고 있었는데 레버리지를 통해 구입할 수 있다는 것을 구체적으로 배울 수 있었다. 사회 초년생 때 부터 노후 걱정으로 적금, 보험을 전전하며 안정성이 떨어지는 투자는 생각도 못했었는데 지금의 내 벌이로 노후까지 책임질 수 없을 것은 알지만 막연하게 인지만 할 뿐 행동하지 못했는데 책을 통해 어떻게 행해야할지 배울 수 있었다. 그리고 4장에서 실현한 수익을 써버리는 것은 생산자산을 팔아 얻은 돈으로 소비자산을 사는 꼴이란 부분에 적금이 만기되면 이자로 소비자산을 쓰는 내 모습이 떠오르며 인플레이션에 못미치는 은행 이자를 바당 그것을 쓰며 나는 지금까지 저축을 한게 아니라 깎아 먹고 있었던 거 였구나 란 생각이 들어다.

STEP4. 책에서 적용할 점

앞으로 가야할 방향인 시간은 쓰지 않고 돈을 버는 시스템만들기

소비자산  보다는 생산자산 구입하기

시스템 투자를 하기위해 투자흐름도에 맞춰 내 앞마당 늘려나가기 

같은 주제의 책들을 모아서 독서하기 

앞마당 늘리기와 독서 시간 루틴화 하기

배우며 차곡차곡 쌓아가며 조급해 하지 않기(제일 어려울 듯)

실행에 옮기기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

초반에 요약정리를 필기하면 했는데 필기를 하다보니 필사 수준으로 적으니 

독서 속도가 너무 오르지 않아 인상 깊은 구절들에 인덱스를 붙여가며 표시 하며 읽었네요.

그 중에 기억하고 싶은 문구 적어 봅니다.

P161"나는 시장을 예측하거나 예단하지 않는다. 대신, 언제가 될지는 모르지만, 가치 대비 싼 가격의 물건을 사서 그것이 스스로 제 가치를 찾아가는 시기까지 즐겁게 생활하며 기다리는 투자를 한다. ~ 미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수  있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그 것만으로 수익을 낼 수 있기 때문이다."

P163 “'준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자자에게 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 발리 자신 있게 실행할수 있다’라는 의미"

P192 “깔고 앉아 있던 돈을 빼서 투자하는 방식의 효용과 위험을 알고 있었기에, 나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다.”

P221 “명확한 투자 방향과 목적이 없는 경우라면 실현한 수익을 더욱더 쉽게 써버릴 수도 있다. 생산 자산을 팔아 얻은 돈으로 소비자산을 사는 꼴이다.”

P308 “돈을 쫓으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”

P332 “차츰 시간이 흐르자, 변화는 그런 나에게 찾아왔다. 이유는 단 하나다. 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 앟을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅 뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.”

P334 “투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.”

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책