STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위, 알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 2025. 02. 08
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점
5. 위 점수를 준 이유 간략하게: 투자자로서 시작을 하는 시점, 그리고 너나위님께서 회사에서 느낀 바에 대한 부분들이 크게 공감이 가면서도 동일하게 내 삶에 적용시킬 수 있는 부분이 많아 좋은 책이라 생각한다.
STEP2. 책에서 본 것
[인생을 바꾸는 투자]_p215(검은책 기준)
#장기보유 #긴호흡 #10년뒤 #시간에투자 #장기적인안목
인생을 바꾸는 투자의 과정 중에서도 매입한 부동산을 장기보유 하고, 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는 것, 즉 자산의 크기를 꾸준히 키워나가 이를 장기간 보유하는 것이 핵심이다. 이것이 바로 인생을 바꾸는 투자다. 잦은 거래를 통해 적은 수익을 당장 손에 쥐는 것보다, 자산의 덩치를 꾸준히 불려 나가는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 유효한 전략이기 때문이다.
자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 수익이 날 때마다 부동산을 매도해 돈으로 바꿀 경우 수익 전부를 재투자에 활용하기는 쉽지 않다. 명확한 투자 방향과 목적이 없는 경우라면 실현한 수익을 더욱더 쉽게 써버릴 수도 있다. 생산 자산을 팔아 얻은 돈으로 소비 자산을 사는 꼴이다.
그러나 매입한 부동산을 팔지 않고 꾸준히 모아서 자산을 키우는 건 결국 부동산이라는 그릇에 돈을 담아놓고 꺼내지 않는 것과 같다. 매월 급여를 받는 직장인처럼 안정적 현금 흐름이 있어서 당장의 생활에 큰 문제가 없는 경우라면, 굳이 서둘러 수익을 실현할 이유가 없다.
마련한 부동산 자산을 팔지 않고 장기 보유하는 방식의 두 번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 당신이 키운 자산의 규모가 어느 수준 이상이 되면, 한 번의 부동산 상승장에서 발생하는 수익 또한 기대 이상으로 커진다. 똑같이 투자를 했는데, 누군가는 중간중간 실현한 수익을 흐지부지 다 써버려서 자산 규모를 키우지 못한 반면, 또 누군가는 팔지 않고 더 많이 모으는 전략으로 자산 규모를 키웠다면, 다음 상승장에서 그 둘의 수익 차이는 벌어질 수밖에 없다.
장기 보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다. 부동산 거래 시에는 중개수수료와 취등록세, 양도세 등 거래에 수반되는 각종 비용이 발생한다. 거래 횟수가 많아지면 당연히 이에 대한 비용이 늘고 이에 따라 수익도 줄어들 수밖에 없다. 따라서 자산을 일단 매입했다면 목표로 정한 수익을 달성하기까지는 불필요한 거래를 줄이는 것이 좋다.
당장의 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈 벌이 투자를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 이러한 이유로, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.
[절대 무너지지 않을 리스크 관리법]
#시세차익형전세투자 #역전세리스크관리 #신규입주물량
시세차익형 전세투자 시 발생할 수 있는 역전세 리스크 관리법이다.
첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 전세 거주자는 실수요로 보는데, 이들은 입지가 좋은 곳에 몰린다. 수도권의 경우 부동산의 입지를 좌우하는 여러 요소 중에서도 직장과 교통이 특히 중요하다. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요자가 선호하는 곳이기에, 여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.
둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 기존 주택의 전세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규 주택의 공급이다. 따라서 이 같은 계획이 예정된 곳이라면 최악의 리스크를 감당할 수 있는지 체크해봐야 한다. 특히, 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다. 다만 나의 경우 투자하려는 주택이 저평가된 것이 확실하고 투자금도 적게 드는 물건인데다 주변의 입주가 장기적으로 지속되는 상황이 아닐 때는 현재의 포트폴리오를 고려해 매입하기도 한다. 2016년과 2017년에 투자한 용인 수지 지역도 신규 주택 공급이 예정된 지역이었지만, 나는 이 지역의 아파트 3채를 매입해 투자금 대비 5배 가까운 이익을 거두었다. 물론, 일시적 전세가 하락에 대한 준비를 갖춘 덕분에 실제로 재계약도 무리 없이 진행했다.
셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 인플레이션을 감안하면 무조건 현금을 쥐고 있는 것이 능사가 아니다. 같은 이유로 은행 통장보다는 부동산에 저축하는 것이 장기적으로 볼 때 개인의 재정에 훨씬 유리하다고 생각한다. 하지만 그렇다고 해서 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 동원해서 부동산에 투자해서는 안 된다 그렇게 투자할 경우 일시적 전세가 하락장세가 펼쳐질 때, 하락한 만큼의 전세금을 마련하지 못해 큰 어려움을 겪을 수 있다. 그러니 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자. 마지막 방어선이 사라지는 것과 마찬가지이기 때문이다. 일반 직장인들은 마이너스 통장 외에는 별도의 신용대출을 일으키기 어렵다고 생각하는데, 제2금융권인 보험사 등에서도 신용대출을 취급한다. 대게 신용대출은 내가 당장 필요한 게 아니라도 대출실행 시점에 대출금액 전체를 넘겨받는데, 보험사의 신용대출 상품 중에는 제1금융권 은행의 마이너스 통장처럼, 한도를 설정하고 필요할 때 사용할 수 있는 것도 있다. 금리가 다소 높은 편이지만, 당장 필요한게 아니라면 쓰지 않아도 되니 우선은 만들어두는 것도 좋겠다. 제2금융권에 대출을 설정해놓으면 신용등급에 좋지 않은 영향을 미칠까 걱정된다면 바꿔 생각해보라. 신용등급이 중요한가, 노후 준비나 경제적 자유가 중요한가? 내게는 신용등급보다 나의 재정적 목표를 달성하는 것이 훨씬 중요했기에 이런 부분은 크게 개의치 않았다. 그리고 실제로 투자를 하면서 제2금융권에서 대출을 설정하고 필요할 때 사용하기도 했지만, 이자납입이나 상환을 제때 했더니 우려했던 신용등급 하락 같은 일은 벌어지지 않았다. 다만 대출과 관련해서는 현재 정부 규제 내용을 제대로 살피길 바란다. 과거에 설정한 한도가 내년에도 동일할 것으로 생각해서는 안 된다. 이를 고려해 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다. 무엇보다 내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악해보라.
넷째, 세재 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다. 이는 앞의 세 가지 방법으로도 도저히 감당할 수 없는 비상 상황에 대비해야 하기 때문이다. 유동성 리스트가 닥쳤을 때, 가장 중요한 건 나의 시스템을 구성하고 있는 아파트가 줄줄이 무너지지 않게 막는 것이다. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
1. 투자의 제 1 목표가 부자가 아닌, 노후 준비라는 관점에서 바라본다면, 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 꼭 필요한 것이라는 점이다. 돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라, 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다는 것이다. 특히나 노후 준비는 셀프라는 말이 가장 크게 와닿았다. 꾸준히 노력한다면 누구나 자신이 세운 목표에 도달 할 수 있고, 노후 준비가 된 이후에는 부자가 되는 것에 도전하는 것이다.
2. 시간과 무관하게 돈을 버는 사람은 오히려 노동자보다 돈은 더 많이 벌면서 시간 역시 많다. 돈을 버는 데 시간을 투입할 필요가 없으니 말이다. 남는 시간을 더욱 생산적인 일에 쏟아부을 수 있다. “시간을 투입해서 돈을 버는 사람”이 아닌, “시간과 무관하게 돈을 버는 사람”이 되어야 한다. 그리고 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시켜야 한다. 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는, 즉 소비적인 것인 “소비 자산”이 아니라, 나중에 가격이 오를 가능성이 있는, 즉 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 “생산 자산”을 사는 데 써야 한다. 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 돈을 쓰는 대상을 내가 산 것보다 절대 비싸게 되팔 수 없는 것(소비 자산)을 사들이는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것(생산 자산)으로 바꾸기
2. 잃지 않는 부동산 투자를 하기 위한 세가지
1) 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
2) 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술
3) 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력
3. 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다.
4. 투자는 위험한 것이 아니다. 투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다.
5. 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인한다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.
6. 부동산 매수 시점에는 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지 잘 살핀다. 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지도 따진다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 한다.
7. 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 이를 반드시 실행에 옮겨라.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
“알았다면 행하라.” (검은 책 기준 324~325p)
(~) 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.
그렇게 하지 않는다면 조만간 이 책도 당신의 방 구석 어딘가에서 먼지를 뒤집어쓰고 잠든다. 그리고 당신의 내일은 어김없이 어제와 똑같은 모습으로 반복될 것이다.
(내 의견) 아기가 처음 걸음마를 떼는 것도 실제로는 근육을 써서 일어나서 한 발 한 발 내딛으면서 시작 되는 것처럼, 투자를 포함한 어떤 일이든 결국은 아는 것에 그치는 것이 아니라, 실제로 움직이고 행동해야 제대로 배우는 것이라고 생각한다. 이론에서 그치는 것이 아닌, 실제로 행하면서 배우게 되는 것도 있고, 결국은 과정에 그치는 것이 아니라, 결과 값도 중요하다. 실행을 해야 결과가 나온다.
아무 것도 하지 않는다면 위 말한 문구처럼 아무 것도 바뀌지 않고 어제와 똑 같은 모습이 반복되는 어쩌면 끔찍한 삶이 될 것이다. 그리하여 나는 행할 것이다. 행하여 변화하고 목표를 이룰 것이다.
STEP6. 기타
(검은 책 기준 9p)
남들 못지않게 열심히 일했는데, 어느덧 회사만 믿고 있기엔 미래가 불안한 시기가 되어버렸다. 마음이 무거웠다. 하지만 이런 생각보다 내 마음을 더 힘들게 한 것은, 이처럼 답답함을 느끼면서도 정작 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감도 잡히지 않는 현실이었다.
고향인 지방에서 근무하다가 서울로 발령이 났고, 서울 부동산에 관심이 하나도 없었다.
서울에서 살아가면서도 나는 서울 사람도 아니고 고향 사람도 아닌 것 같은 붕 떠있는 느낌이 계속 들었다. 심리적이든 현실적으로든 서울에 최종적으로 정착을 하기 위해 내집마련을 하기로 결심하였고, 그리하여 월부에 입성하게 되었다.
내집마련 하면서도 계속적으로 투자에 대한 갈망을 가졌던 찰나에, 열기반에서 너바나님께서 부자가 아닌 노후 준비를 위해 투자가 필요하다고 말씀 주신 점, 열기반 오프닝에서 주우이님께서 자금 상황이 내집마련을 진행하고도 투자할 수 있는 사람이라면 내집마련 후 투자 진행, 열중반 오프닝 강의에서 게리롱님께서, 가치가 확실히 좋다면 실거주 매수도 좋고 이것도 투자의 하나가 될 수 있으며, 나중에 내집마련 한 집을 세를 주고 나와서 그 돈으로 좋은 곳이 있다면 투자도 가능한 부분이라는 점에서 깨달음과 용기, 그리고 내가 나아가야 할 투자 방향성을 잡게 되었다.
정리하자면, 노후 대비, 내집마련도 투자가 될 수 있음, 그리고 내집마련 이후 투자로 방향성을 정리했다.
(검은 책 기준 251p)
사실 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다. 경험이 거듭될수록 더 많은 것을 깨닫고 알게 되며, 그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있기 때문이다. 하지만 초보 투자자라면 이 과정에서 투자 실패와 실수로 쓰디쓴 경험도 하게 될 것이다.
지금 돌이켜보면 사랑에 빠진 집이었던, 내집마련 희망했던 첫번째 집에 대한 실패 경험이 떠오른다.
지금 생각해도 괜찮은 물건이었는데, 가격 조율을 하는 중에 해당 집이 다른 사람에게 팔렸다.
실패 요인을 복기해보면, 내 생각 자체가 잘못 된 것이었다. 부사님의 1순위 매수자가 나라고 마음대로 생각한 것, 요령도 없이 그리고 터무니 없이 가격을 깎기만 한 것, 그 집은 내 것이라고 생각한 것 등 어리숙하고 부족했던 나였다.
내 집도 아닌 집을 내 집이라 생각하고, 내 집을 날렸다는 생각에 빠져 그 충격으로 며칠을 시름시름 앓았었다.
그러다 정신 차리고 열기반을 다시 들으며, 주우이님의 OT 강의에서 내집마련을 먼저 생각할 수 있는 사람으로, 성향은 거주 안정성을 우선으로 생각하는 사람, 그리고 자금 상황이 내집마련을 진행하고도 투자할 수 있는 사람이라고 해주셔서 내 상황이라 생각이 들어 그 것으로 방향성을 잡고 다시 내집마련의 꿈을 키워나가기 시작했고, 결국은 실패를 발판 삼아 다음 가격 협상, 부사님과 어떻게 대화할 지 등 노하우가 생겨 결국은 내집마련에 성공하게 되었습니다. 앞으로 하게 될 투자는 또 내집마련과는 다르니 월부에서 더 배워나가며 더 좋은 협상가가 되도록 할 것이다. 그리고 지금 인테리어 협상 중인데 이 또한 좋은 경험이 되리라 생각하며 철저하게 복기하여 다음 투자 시 인테리어 때 좋은 밑거름이 될 것이다.
(검은 책 기준 334p)
독서로 지식을 쌓고 강의를 들으며 강력한 동기부여를 받은 뒤, 지식 습득을 넘어 방향 설정까지 완료했다면? 이제 꾸준한 반복만 남았다. 앞서 이야기 했듯, 투자자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다. 바로 이 꾸준함 때문에 투자의 결과가 달라진다.
우선 목실감을 한 달 반 가량 쓰고 있다. 처음엔 이렇게까지 해야하나?라는 생각이 들었지만, 하다 보니 전날 밤 미리 목표를 세우고, 이를 하나라도 완성 해 나가기 위해서 결국은 내가 자동적으로 없는 시간도 만들어서 목표를 해 나가게 되었다.
그리고 독서의 경우에는 내가 가장 약한 부분인데, 열중반 전에는 하루에 2페이지라도 읽자는 목표를 가지고 독서에 대한 부담감을 덜고자 했고, 이를 통해 대략 한 달 정도 지나니, 어느 새 2페이지는 내가 아쉬워서 3페이지, 4페이지 등 목표 이상 읽게 되었고, 그리하여 지금의 열중반에서는 독서를 집중해서 할 수 있게 되었다.
독강임투 중 어떤 일이든 매일 조금씩이라도 해나가게끔 만들었던 목실감이 가장 큰 도움이 되었고, 추가적으로 조 내에서 올뺌방이라는 온라인 스터디 방을 만들어서 함께 공부하는 시간을 가지고 투자 공부 인증을 하는 재미를 더하니 조금이라도 더 공부하겠다는 마음이 생겨서 좋다.
(검은 책 기준 p257)
실제로 본능적인 느낌이나 촉 같은 것에 의지해 투자 대상을 결정하는 사람이 있을지 모른다. (중략) 그럼에도 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다. 이것이 절대 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다. 그러니, 당신도 기준을 가져라.
저환수원리 중, 환금성의 진짜 의미가 “투자 범위 & 매도 계획을 설정하고 투자한다”라는 부분이 가장 와닿았다.
환금성의 단순한 의미인, 저층과 탑층 제외, 300세대 미만은 제외 등 이런 부분만 신경 썼었는데, 지금까지는 매도에 대한 계획은 세부적으로 생각해보지 못했던 것 같다. 물론 세금적인 부분도 공부를 해야겠지만, 입지와 상품성에 따라 (신축이냐 구축이냐) 매도 계획을 달리 가져가고 투자 전부터 매도 계획을 철저히 하여야겠다라는 생각이 들었다.
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
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