[내미중 15기 김미구] 갈수록 태산, 그래도 해결해야 하는 것이면 하자!

이번 주 강의도 잘 들으셨나요?

후기 쓰면서 배운 점을 복습해봅시다!

1. 주택의 모든 것(실거주 / 실소유) 최고의 내집마련 로드맵은 

내집마련을 달한다는 것인데, 그냥사도 되는 사람 / 임대로 투자하는 사람 / 상급지 갈아타기 3가지를 구분해야 한다는 것을 잘 기억해야 강의를 제대로 들은 것이다. 로드맵 이것이 중심이다.

문제는 지금 집을 사도 되나요? 

모두의 궁금증이다. 부동산 가격 하락의 여러 뉴스 기사가 등장하는 가운데 우리가 알아야 할 것을 콕 집어준다. “아파트 가격이 하락 중이구나!” “가격이 싸졌네?” 즉 좋은 아파트와 덜 좋은 아파트 가격이 비슷하다는 견해를 가지게 된다. 가치를 확인해 보고 “기회가 왔구나!”  최고의 내집마련 로드맵이다. 그러면 이런 기회에  어떤 집을 사야 하는가? 선호도 낮은 외곽은 피하고 입지 좋은 도심 중심부(10년 내 신축) “이것만 사야 한다” 오 예! 알겠다. 또 하나 그러면 가격대는 얼마가 적절한가?  반등폭이 큰 위험한 녀석들을 배제하고 반등폭이 낮은 유리한 녀석들을 골라라.

1. 내집마련 나는 어떤 케이스 인가?(상황과 액션)

   1) 실거주로 예산이 충분하고 조건이 맞으면 원하는 곳에 비싸지 않게 사도 된다. 

   2)예산이 부족하고 선호하지 않는 경우에 거주와 보유를 분리해서 투자한다.

   3)전진 할 경우는 상급지 이동인데, 동일지역 연식이 좋은 것, 동일지역 평형이 큰 것, 적은비용 가능.

   4)후진 할 경우는 하급지 이동 연식과 하급지  이동 평형인데 이것은 절대 비추다.

   1,2번은 추천하나 3,4번은 추천하지 않는 유형이다.

2.내집마련을 잘한다는 것은 기준과 상황을 아는 것이다. 

가격과 대상이다. 전고점 대비 15-20% 하락한 가격이고, 대상은 선호도가 높은 것을 말한다. 상황에서는 무주택자의 예산이 불충분하면 범위 내에서 실행해야 한다. 예산이 부족하면 소득을 높이거나 거주-보유를 분리해야 한다. 1주택자는 예산이 충분하면 갈아타기를 하고, 그렇지 않으면 소득 높이기나 거주-소유 분리를 해야 한다. 조금 똑똑해진 생각이 든다.

주거와 투자를 분리하자

1.실거주가 어려운 경우, 거주와 보유의 분리를 해야한다. 두가지 경우가  있는데 예산이나 상황(선호 불일치)이 어렵기 때문이다. 예산 : 종잣돈의 부족일 경우 실거주를 위해 “소득-지출 금액”의 ⅔까 지 주담대를 실행하고, 소득의 뒷밭침이 안되면 보유를 하는 것으로 종잣돈에 맞는 매매나 전세를 낀 매매를 권장한다. 종잣돈도 소득도 적을 경우는 소득 더 만든다. 선호 불일치 경우는 수도권 외곽이나, 지방 거주로 인근지역 실수요 매수 단지나 종잣돈에 맞는 매매가를 선택한다.

*거주와 보유 분리의 사례는 2011년 Aㅆ의 경우 자세한 내용이 등장하고 내 앞의 가능성을 조금 열어 주었다. 종잣돈 1.3억 / 소득450, 지출 250, 저축 200(대출 1.5억 가능) 직장 근처 성동구 신혼집 매매 고민, 성동구 직장 근처의 가격이 비싸다 그래서 부천에 집을 구하려했다. 강사님을 만나 권유로 전세끼고 성동구에 매매하고 부천에서 월세로 살았다. 현재 3.7억(전세2.5억) 가치가 12억이란다. 성동구 집을 팔고 신축으로 갈아타기 준비 중이란다. 그렇구나! 이렇게 주거와 보유를 분리해서 생각을 해도 되는구나!

2.주거와 보유의 분리 실전

1단계 종잣돈 파악 / 2단계 후보지 물색 / 3단계 매수여부 결정 /

 4단계 매수 및 임대 / 5단계 주거지역 임차 / 6단계 보유 혹은 입주. 

 정말 이 프로세스는  어느 누구에게 들을 수 없는 실전이다. 순서가 바뀌어 어려움을 당하는 사람이 부지기수 일것이다. 이제 해야 할 일은? 서울 아파트 전수조사 특명이 떨어졌다. 아이고 죽었다. 이 전수 조사의 역사를 들었고 힘들지만 꼭 해야 할 일인 것은 맞다. 기회를 준비하는 것이니 말이다. 그나저나 고생문이 열린 기분이다.

3.전세끼고 사는 것의 리스크

 이것까지 알려주시네? 잔금 일정까지 세입자를 구하지 못하면? 답은 잔금 대비 할 것 / 2년후 만기 때 전세가 하락하면 어똑하지? 현 전세가 적정성 판단 필요 / 그래서 알려줄께요. 현재 전세가 잘 안나가지만 2년 후에는 전세가 상승 할 것이라는 분석이다.

자산 불리는 갈아타기

나는 어떤 상황인가? 

전진을 위한 내의 계획은 전진이다. 상급지로 이동하는 것이다. 갈-아-타-기!!

현재로는 자산을 불리기 위해 할 수 있는 것은 동일지역 연식이 좋은 것으로 & 동일지역 평형이 큰 것으로 갈아타는 것이다. 급지, 연식, 수요의 개념은 이해하고 되도록 적은 비용으로 이동한다. 장기적으로 큰 자산이 생긴다. 61년생 세분이 등장한다. 나도 61년 생인데 말이야….. 고교 동창의 내집마련 경험담이다. 이모씨는 강남아파트(1990녀), 김모씨는 인천 아파트(1991년), 권모씨 안산 빌라(1989년) 내집마련 소설인가? 현 상황은 강남 이모씨 현 강남 거주 매매가 33억(무대출), 김모씨 근처 아파트 매수 현4억(무대출), 권모씨는 3번 갈아타기 안산 21평 현5억(대출2억)

갈아타기의 종류 전진은 하급지-상급지 / 동일지역 신축 / 평수 넓히기

                          후진은 상급지-하급지 / 동일지역 구축 / 수요없는 지역 평수 넓히기

                          후진은 하지 말아야지? 그래서 공부를 하는것 아닌겨? 그래서 시세표를 만들어야 하는 겨!!

갈아타기 정리(와우 미쳤다! 이렇게 정리까지?)

하급지 → 상급지(현재 전국)

1. 예산 수립 : 매도 후 정리자금 + 보유 현금 + 적정 대출액 / 2. 현재 기준 상급지 시세 확인 : 물건 찾아보기 / 3. 과거 대비 갈아타기 비용 변화 확인(상승장 대비 가격격차 좁혀졌는가) / 4. 매도 5. 매수

동일지역 신축(서울 제외)

1. 예산 수립 : 매도 후 정리자금 + 보유 현금 + 적정 대출액 / 2. 현재 기준 신축 시세 확인 : 물건 찾아보기 / 3. 과거 대비 갈아타기 비용 변화 또는 매매가 비율 확인(상승장 대비 가격격차 좁혀졌는가 또는 80% 이상인가)4. 매도 5. 매수

평수 넓히기(초중고 있는 서울 / (1,2기 신도시)

1. 예산 수립 : 매도 후 정리자금 + 보유 현금 + 적정 대출액 / 2. 현재 기준 더 큰 평형 시세 확인 : 물건 찾아보기 / 3. 과거 대비 갈아타기 비용 변화 또는 매매가 비율 확인(상승장 대비 가격격차 좁혀졌는가 또는 80% 이상인가) 4. 매도 5. 매수

1. 위 3가지를 모두 실행하여 각각 단지 3개씩 TOP9를 뽑아낸다(2개만 할 경우 4개씩 8개)

2. 해당 단지들 방문하여 실수요자 입장에서 판단하여 TOP3를 뽑아낸다

3. TOP3 중 전고점이 가장 높은 단지를 선택한다

임장은 기초에 했기 때문에 여기서는 빼야겠다. 

그때는 동영상도 만들었는데, 2차 임장 때는 그렇게 해야겠다. 알아기는 부담 어찌할꼬? 아는게 병인겨? 자료 정리 하다 보면 길이 보이것째?