[재테크 기초반] 김미구 3강 후기 부동산으로 돈버는 법

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나의 고민^^ 어떻게 알고 이렇게?

빨리 돈 벌고 싶은데, OOO 모르겠어요!

돈 벌려면 투자해야 하는데 OOO 무서워요!

부동산 투자는 O 많은 사람들만 하는 것 아닌가요?

부동산 투자하면 OO 많이 내는 거 아닌가요?

OO가 할 수 있을까요?

이 강의를 수강하게 되면….  

10억 버는 방법을 안다. 부동산 투자

부동산으로 돈 버는 순서와 방법을 안다.

내 비용을 파악하고, 최고의 집을 찾는 방법을 안다.

진짜이면 얼마나 좋겠는가 하는 맘으로 일단 들어보자!

이번 주 3강을 통해 배울 것은

1)한번으로 끝내는 부동산 용어 및 상식

   생존용어 : 인생을 살면서 반드시 알아야 하는 용어

                    실거래가, 호가, 전입신고, 확정일자, 등기부등본, 전용면적, 공용면적

   투자용어 : 투자를 위해 알아야 하는 기본 용어

                    매매, 경매, 공매, 레버리지, 주담대, 전세자금대출, LTV, DSR, 

                    입주물량, 연면적, 용적율, 대지지분, 전세가율

    투자상식 : 세금(살 때-취득세, 보유할 때-보유세, 팔 때-양도세) 발생

 * 무서운 세금을 시세 차익과 비교해서 설명하니 선택이 쉬워져요.

 * 두려움이 사라졌으니 나에게 맞는 투자의 종류를 알아야 하겠다.

2)나에게 꼭 맞는 부동산 투자의 종류

    수익 유형별 : 시세차익형, 수익형

                         -시세차익형(월부 아파트) : 자본(2억) + 전세입자 돈(5억) + 매매가 7억

                           시세차익 + 2년마다 정기적으로 전세 상승액 만큼 현금 흐름 발생

                         -수익형(수익오피스텔) : 주담대(1.54억) + 보증금(0.56억) + 자본(-.56억) + 매매가 2.2억

                           월 83만원 원리금 상환 + 월세 150만원 ----→ 월 67만원 정기적 수익발생

    투자 대상별 : 아파트, 단독주택, 빌라, 오피스텔, 상가, 토지 - 전국 매매가, 서울 매매가

                          -아파트 : 수익이 큼, 새로 짓기 어려움, 대안이 적음, 잘 팔림, 시세 차익형

                          -주택, 빌라, 오피스텔 : 수익이 적음, 새로짓기 쉬움, 대안이 많음, 잘 안팔림, 수익형

    투자 방법별 : 매매, 경매, 공매

                          -매매 : 부동산을 팔고 사는 일

                          -경매 : 소유주가 개인, 은행 등에 부채를 실행하지 못하여 강제 처분으로 채무 실행

                          -공매 : 세금 체납으로 국가가 개인의 재산을 강제 처분으로 세금을 납부를 실행

• 경매로 부동산을 취득하면 점유자에게 짐을 비워 달라고 인도 명령을 할수 있음.

• 공매는 주택 점유자에게 소송을 통해 퇴거를 할 수 있음(경매보다 낙찰가 하위)

          매매 - 매매자와 매수자가 가격을 협상가능, 절차가 단순

         경매 - 법원이 감정 감정 평가사 지정, 절차가 복잡(명도, 권리분석 등)

         공매 - 한국 자산 관리공사가 감정평가사 의뢰, (소송 절차필요)

• 경매시장 양극화 : 아파트 ‘절반’ 팔렸는데, 비 아파트 10체중 3채 팔렸다.

3)부동산 투자로 돈 불리는 방법

    실거주 사례 : 2011 A씨, 2011 B씨

           실거주 : 특징 - 1채를 매수 거주 , 좋은 점 - 주거안정, 아쉬운 점 - 자산증식

           투자 : 특징 - 전,월세로 거주하며 ‘매매-전세’에 해당하는 아파트 계속 매수, 재산 복리증식

           재산증식 과정 : 투자선정 및 결정, 계약 및 잔금, 투자금 회수, 매도

4)상황별 부동산 투자 방향성

• 사람들이 좋아하는 아파트의 특징 : 땅의 가치, 건물의 가치
• 투자에 필요한 요소 : 가치에 비해 가격이 싼지?(비교), 투자금으로 할 수 있는 최선인가?

투자를 위해 꼭 알아야 할 요소 정리

투자대상 선택시 Check point

• 어떤 아파트가 교통, 환경이 더 우수한지 알고 정할 수 있는가?
• 내가 가진 돈으로 살 수 있는 아파트를 얼마나 알고 있는가?
• 투자 과정에서 발생하는 문제를 대응 할 수 있는가?

나에게 적용 할 것

가장 중요한 부분은 임장 전 준비다

 이번 강의의 핵심이라고 생각한다.   지역임장에서 지역을 선정하는 부분에서 투자의 프로세스에서 이것을 알게 되어 참 다행이다.   1)지역별 평당 매매 / 평당 전세 자료 정리   2)예산에 맞는 지역 선정  / 시세표에서 ‘매매-전세’이 종잣돈+1억'에 해당하는 지역 자료를 정리하는 것이다. 임장을 두 번 해봤는데 사실 이렇게 준비된 임장을 하지 못했다. 이제는 3주차 강의 내용을 통해 사전 자료 조사를 준비하고 임장을 하게 되면 더욱 분별력 생길 것은 너무 자명하다.

부동산 투자자로 부자 되는 과정

수도권

    1. 투자 범위를 정한다(돈을 벌 수 있을까? 아파트 vs 빌라)

    2. 범위 안에서 상대적으로 싸게 산다(비교)

    3. 장기적인 보유 기간(10년)을 설정하고 지켜나간다 

    4. 그 과정에서 전세 현금 흐름으로 재 투자 등 전략을 세운다 

    5. 상승 장을 만나면 가격이 순식간에 불어난다 

    6. 보유하며 계속 현금 흐름을 발생 시키든, 매도하여 목돈을 만들든 선택한다

지방

    1. 투자 범위를 정한다(돈을 벌 수 있을까? 신축 vs 구축)

    2. 범위 안에서 상대적으로 싸게 산다(비교)

    3. 목표 매도 금액을 정한다(수익률 200%)

    4. 가격이 목표 매도 금액을 도달하면 뒤도 돌아보지 않고 판다

    5.매도한 금액과 종잣 돈을 합쳐 전략을 세운다 

    6.최종 목표는 수도권 부동산 투자를 향해 나아간다