[ 월부학교 겨울학기 도른자들의 집3여정 국송이 ] 2월 1번째 독서후기_부동산트렌드 2025

STEP1. 책의 개요

내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요

1. 책 제목: 부동산트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 김경민/와이즈맵

3. 읽은 날짜: ’25.02.01 ~’25.02.09

4. 총점 (10점 만점): 8점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

Ø  . 공급절벽과 금리인하 그리고 인플레이션, 서울집값은 상승한다!!

[PART2 빅데이터로분석한 서울 전국아파트]

# 현재 서울수도권 시장의 상황과 공급이 부족한 시장에서의 시장 예측

서울아파트 시장에 나타난 N파고의 등장했다. N형패턴은 주식시장 분석기법의 하나로 주가가 상승조정재상승의 세단계로 움징이는 것을 뜻한다. (주가가 첫번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두번째 고점을 형성하는 형태다. 두번째 고점이 첫번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다)
현재 상황은 지역마다 아파트마다 다르다. 서울시장은 Nk고 형태가 명확하다. 21년 3~4분기 고점을 찍고, 현재는 이 때의 전고점을 넘지는 못했지만 시기의 문제일뿐 돌파할 가능성이 매우높다고 필자는 본다. 즉 N파고를 넘어서 W파고 가능성까지 존재한다.

아파트 가격은 주식과 달리한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다. 근래의 트랜드를 파악하는 것만으로 미래를 예측하기 부족하다. 장기적은 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제상승하는지 보수적으로 확인하는 것이 중요하다.

2010년대 서울시와 전국 광역시의 가격 흐름은 상이했다. 그러나 2020년 이후 코로나 극복을 위해 기준금리가 0.5%로 급락하면서 시장에 많은 유동성이 공급되자 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했다. 21년 후반부터 전국적 아파트 가격이 하락세로 돌아서고 금리인상과 함께 유동성 축소가 주요 원인으로 작용했다. 하지만 이런 서울과 지방광시의 동조화 현상이 계속된 것은 아니다. 경기도도 마찬가지다. 왜냐하면 땅덩어리가 매우 크기 때문에 가격흐름이 다를 수 가 있는 것이다. 그러므로 경기도를 하나의 시장으로 판단하면 안된다.

수도권 시장은 한강이남과 이북지역에서 부동산 가격확산(동조화)현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. 한강 이남은 수도권으로의 가격확산이 활발하지만 이북지역은 이런현상이 거의 안나타난다. 이런 차이는 일자리와 직주근접성에서 비롯된다. 강남구를 포함한 한강이남 지역은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해 있다. 예를들어 강남구에는 삼성 현대 등 대기업 본사가 있다. 이러한 요소는 강남에서 시작된 가격 상승이 주변 지역으로 확산되는 주요 원인 중 하나다. 반면 한강 이북은 업무지구 거리가 상대적으로 멀고 일자리 분포가 분산되어있기도 하다.이러한 이유로 상승세가 비교적 빠르게 확산되지는 않고 있다.(노원구는 업무지구 대신 자족 주거지를 형성하고 있기에 인접지역으로의 가격 확산이 안된다는 것이 일례이다.)

각 권역에는 대장 구가 존재하며 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다. 사람들은 주로 자신이 살고있는 곳의 인근지역으로 이동하는 경향이 있다. 그러므로 지리적으로 인접한 지역은 서로 영향을 주고받으며 같은 시장 권역을 형성한다. 이처럼 주택가격의 상승세가 퍼져나가는지역과 그렇지 않은 지역이 있다면, 우리는 그 효과를 예상해 자신의 경우에 적용할 수 있어야한다. 이런 지역들은 상승시접이 다를뿐이며 동일 기간동안은 대장구의 상승률이 가장 높고, 누적 상승률로 판단하면 비슷한 수준을 보인다. 중요한 것은 시점과 시간이다.
(수도권동남부_강남,분당,수지/수도권 서북구_마포,일산,파주/수도권 서남부_양천,안양,김포/수도권 동북부_노원,남양주,의정부)

강남구,서초구,송파구,강동구,노원구,도봉구,성북구까지 총 7개구는 약 74만세대가 거주하는 절대적은 규모의 아파트 시장을 형성하고 있다. 서울시 전체 세대수의 약 42.5%다.  이들 구는 각각 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장(강남3구)과 중저가 아파트시장(노도성)으로 구분될 수 있으며, 서울시 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하고 있다. 
강남구와 서초구는 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. 첫째 매우 높은 수요 안정성이 있고 우수한 교육환경의 영향을 많이 받으며 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다. 뿐만 아니라 고급아파트가 많기에 고급스러운 인테리어와 커뮤니티 관리서비스로 높은 주거만족도를 제공한다.
노도성은 서울 다른지역에 비해 주택 가격이 상대적으로 저렴한 편이다. 이러한 가격 경쟁력은 중산층 및 서민층이 이 지역을 주거지로 선택하는 데 중요한 역할을 한다. 하지만 이 지역은 강남에 접근하기 어렵다. 서울에서 가장 중요한 경제중심지 중 하나인 강남에 많은 직장이 몰려있지만, 물리적으로 멀리 떨어져 있고 교통 체계고 불편하다. 각종 금융기관과 대기업이 밀집한 여의도 접근성도 마찬가지로 좋지 못하다. 하지만 우수한 교육환경과 생활 편의 시설을 갖추고 있어 자녀교육을 중시하는 가정과 투자자들에게 매력적인 지역으로 인식되고 있으며, 각 종 대학으로 인한 주거 수요가 꾸준하게 유지되는 곳이다.

이러한 고가아파트와 중저가 아파트는 상승의 시차가 존재한다. 과거 시장을 길게 보면 강남이 먼저 빠르게 상승한것은 맞지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 하지만 상승률이 같을 뿐 절대가는 더 크게 벌어지기는 한다. 고가아파트는 동조화 현상으로 주변 권역의 아파트로의 가격을 확산시키는 특징이 있으며, 중저가 아파트는 움직임이 다양한 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이러한 차이점은 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 이쓰염, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다.

서울 부동산 시장은 입주공급량의 변화에 따라 큰 영향을 받는다. 향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급절벽이 예상된다. 하지만 사람들이 주거를 필요로 하는 만큼 수요는 일정하게 유지되기에 새로지어지는 주택이 부족하면 가격 경쟁이 치열해지며 주택가격이 상승할 수 있다. 그로 인한 기대감으로 투기 수요가 증가해 상승을 더 부추길 수 도 있다. 공급물량이 줄어들면 전월세 가격이 상승할 가능성이 높다. 전세가격이 급등하면 전세 구하려는 사람이 높은 보증금에 부담을 느껴 월세로 바뀌면서 월세까지 오르게 되는 것이다.

[PART32025 부동산 투자 빅이슈 TOP6]

# 인플레이션 증대, 금리 인하, 공급부족 그로인한 전월세 및 집값 상승 가능성 높음!

2008년 9월~2009년 12월 혼돈기(하락과 상승을 반복)

2010년 1월~2013년 2월 대세하락기

2013년 3월~2022년 1월 최장기간 대세상승기

2022년 2월~2024년 3월 대세하락기~정체기

2024년 4월~현재: 상승기 진입

과거의 우리 시장의 흐름을 정리했다. 서울의 시세 상승을 견인하는 강남구 아파트 가격 추세를 살펴보면, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월 가량 선행하는데 반해 노원구는 서울 전역이 상승장이 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장시간에 걸쳐 나타난다.그러므로 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 몇 년은 보유하는 상품이다. 부동산 사이클이 짧아졌다. 이전에는 매우 긴 시간에 걸쳐 가격이 상승했지만 하락기는 짧았다가 또 상승기도 짧았다. 그러므로 사이클이 짧아질 가능성도 있다.

인플레이션은 물가상승을 의미하는 만큼 임대료를 상승시킨다. 이는 투자자에게 부동산의 투자수익률이 올라가는 것이기에 부동산 구매할 유인이 강해지게 만든다. 또한 인플레이션은 건설비용에도 변화를 야기한다. 원자재 가격상승, 임금인상, 대출비용 증가 등 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연하다. 관건은 시공비 상승규모가 어느정도인지 그리고 파급효과가 얼마나 클지다.

전세가격지수의 흐름을 보면 22년 대폭락기를 제외하면 큰틀에서 항상 우상향했다. 부동산은 계절성이 존재하기에 이전 분기 혹은 이전 월 대비 상승률은 전반적인 패턴 분석에 오해를 불러올 수 있다. 따라서 전년도 동월 혹은 동분기와 비교하는게 의미가 있다. 그리고 대표성을 띨수 있는 대단지아파트, 그 중에서도 같은 평형대 아파트들의 전세가격이 분기별로 어떻게 변화했는지 보는 것이 가장 적절하다.

임대차 3법 이후 이중가격(갱신권으로 인하 낮은 계약과 현시세 계약)이 발생한 것은 사실이나 22년 3분기에 사라졌다. 그 이 후의 신규 계약과 평균 전세가격은 대동소이하다. 오히려 신규 전세계약이 낮은 분기도 있다. 결론적으로 전세가격이 지속적으로 우상향하다가 급락 급등하는 패턴은 서울시 전 지역에서 나타났다.

25년~27년까지 서울 아파트 입주물량에는 두가지 문제가 있다. 입주물량이 지나치게 적은 것과 지역적으로 편중되어 있는 것이다. 서울시 서북권과 서남권은 입주물량이 없다.강동구 올림픽파크포레온이 어느정도 영향으로 어디까지 길게 전세가격을 누를지 확인할 수 있다면 향후 물량이 서초구와 강남구 지역에 어느정도 영향을 끼칠지 어렴풋 예측할 수 있을지 모른다.

[PART5 2025 부동산 가격 大예측]

#가격 상승을 앞두고 있는 서울 시장, 우리가 집중해야하는 것은 누적 상승률

25년 부동산 시장의 전망을 이해하기에 앞서 몇가지 중요한 전제와 작동원리를 살펴볼 필요가 있다. 첫째, 매매 수요는 여전히 충분하다는 가정이 중요하다. 이는 서울 부동산 시장에서 지속적인 거래가 이루어질 것임을 의미한다. 충분한 수요는 가격을 안정시키거나 상승세를 유지하는 데 중요한 역할을 한다. 둘때 금리변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며 이는 궁극적으로 부동산 가격에 영향을 미친다는 가정이다. 금리 인하를 통해 부동산 수요를 높힐 것으로 본다. 왜냐하면 시장참여자들의 미래수입에 대한 기대가 커지면서 시장 참여율이 높아지기 때문이다.

가격상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.그리고 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기 보다는 상승폭이 줄어들 수 있다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 누적상승률 관점에서 접근해야하는 이유다. 기차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격이 동조화 되는 경향이 나타난다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 새롭게 깨닫게 된 점을 적어보세요

1.        틈틈이만 강의와 나눔글 덕에 알 수 있었던 뚜렷하지 못했었던. 서울 시장의 과거 모습을 이번 책을 통해서 조금 더 뚜렷하게 볼 수 있었습니다. 과거에 어떤 일이 전반적인 부동산 시장에 어떤 영향을 미쳤는지 흐름을 볼 수 있었습니다. 인플레이션과 금리 그리고 외부 문제가 부동산 가격에 영향을 어떻게 주었고, 하지만 일반적인 경우라면 주택에 대한 수요로 인해 우상향을 한다는 것이었습니다.
특히 지금처럼 예정된 공급이 부족하고 편중되어 있는 경우와 함께 금리 인하가 된다면 전월세 수요를 증가함과 동시에 실거주&투자 수요가 들어오면서 부동산 가격이 우상향 할 수 있다는 것을 논리적으로 배우게 되었습니다.

2.       이런 편중된 공급도 생활권 내에서는 공급이며, 그로인해 전세가나 매매가가 흔들리는 지역이 분명히 있고 서울 시장의 누적상승률이 비슷했다는 것을 가정한다면 이런 공급이 많은 곳을 유심히 본다면 투자에 있어서 더 좋은 기회를 얻을 수 있겠다고 생각했습니다.

3.       막연하게 오른다고 생각하는 것은 위험하고 이미 너무 많이 오른곳은 조금 조심해야겠다고 생각했습니다. 서울시장의 누적상승률이 같다는 점. 그리고 중위소득이더라도 주거에 대한 욕구가 있다는 점이 노도성과 같은 비교적 저렴한 아파트라도 충분히 좋아하고 수요가 있는 곳이 덜 올라있다면 투자적으로 좋은 선택을 할 수 있다는 것을 다시한 번 확신할 수 있었습니다.

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

-      누적상승률 확인해보기(지역내 랜드마크, 상급지의 랜드마크 등등). 저평가되어있는 지역에 대해 상승률 측면에서 검토해보기

-      공급있는 지역이 어디이며 어느정도 규모인지 뾰족하게 바라보기