[지꿀_독서 후기]부동산트렌드2025_김경민 외

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김경민(외) 의 [부동산트렌드2025] 독서 후기입니다.

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2025

저자 및 출판사 : 김경민 외_와이즈맵

읽은 날짜 : 2025.02.09

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #데이터 기반 신빙성 #부동산 시장의 구조 #상승 여력

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8

1. 저자 및 도서 소개 

 : 매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

2. 내용 및 줄거리

 : 아파트는 거주에 필요한 ‘필수재’이다. 그리고 아파트는 ‘수요와 공급’에 정직한 재화이기도 하다. 한국 아파트의 수요 방식에는 매매, 월세 뿐만아니라 ‘전세’라는 특수한 시스템이 있다. 그리고 이 시스템은 소위 ‘갭 투자’라는 투자방식을 가능하게 해준다.
  저자는 책을 통해 한국 아파트의 수요, 공급 및 거래가격이 형성되는 구조를 설명한다. 대한민국의 경제수준이 높아지고 ‘잘 지은 아파트’가 많아지며 꾸준히 수요가 높아져 왔으며, 최근에는 ‘빌라 전세사기’가 이슈가 되며 빌라수요자들까지 집중되어 아파트의 수요는 더욱 높아졌다. 그럼에도 정책상황과 산업구조상 건설경기는 더욱 악화될 수 밖에 없었고, 이에 따라 추가적인 아파트의 공급 또한 제한적인 상황이다. 대표적인 사례로 ‘레고랜드 사태’를 도화선으로 하여 부동산PF 가 제한되었고, 건설경기가 위축된 지점까지 설명하여 설득력을 더한다.

  그리고 이러한 제한적 공급은 결국 초과수요로 이어질 가능성이 높음을 제시하며, 앞으로 집값의 향방이 어떻게 될 것인지에 대한 저자의 주관적인 의견까지 이어나간다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 투자 공부를 하며 ‘현장’위주의 미시적인 활동을 주로 해왔다면, 이 책을 통해 대한민국 부동산시장의 거시적인 관점에 대해 이해할 수 있었다. 이를 통해 ‘부동산 투자’에 대한 확신이 좀 더 강해지는 느낌을 받았다.
  대한민국 부동산에서 ‘전세가’가 왜 하방지지선이 되는지, 인구는 줄어든다는데 아파트 공급은 왜 부족한지, 전세사기가 아파트 수요에 어떻게 영향을 줬는지, 부동산 PF가 무엇이며 건설경기에 어떻게 작용하고 있는지, 앞으로의 부동산 가격 흐름은 어떤 식으로 흘러갈 가능성이 높으며, 그런 의견에 무게가 실리는 근거가 무엇인지 이해할 수 있었다. 
  그리고 그런 이해를 통해 당장 투자활동에는 어느정도의 속도로 임해야 할 지에 대해서도 고민해볼 수 있었다. 물론 당장 단기적으로 시장을 ‘예측’하여 행동한다기보단, 부동산 시장의 구조가 어떠하고, 앞으로 중, 장기적으로 지역별로 어떤 모습을 보일 가능성이 있으므로, 투자 의사결정시 확신을 가지고 할 수 있겠다는 생각이다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : N파고, W파고, 골든크로스 등 용어를 가지고 많은 설명을 해주지만, 용어와는 상관없이 전체의 흐름을 데이터에 기반하여 설명해준다는 점에서 유용했다. ‘가치’있는 부동산이 과거에 어떻게 움직였고, ‘가치가 떨어지는’부동산은 어떻게 움직였는지 사례를 가지고 설명해준 점에서, 나 또한 같은 방식으로 데이터를 활용하며 ‘부동산의 가치 흐름’을 파악해보고 투자에 확신을 더할 수 있을 거라고 생각하게 되었다.

  그리고 ‘슈퍼사이클’이나 시장 트렌드, 수요자들의 심리 등의 요소에 대해 저자는 분석적으로 접근하고 있지만, 이에 대해서 나는 보수적으로 봐야 한다는 입장이다. 왜냐하면 저자는 과거의 데이터를 가지고 분석한 것이기 때문에, 이미 지난일에 대한 해설이라고 생각하기 때문이다. 오히려 당장 나와있는 매물들의 가격이 ‘가치대비 저평가 된 것이 맞는지’에 대해 고민해보는 것이 투자에 더 유효할 것이라는 생각이 강해졌다. 물론 경제 상황, 수요자들의 심리, 수요공급 상황 등을 고려하지 않는다는 것은 아니며, 이러한 정보들을 참고하며 동시에 저평가된 매물을 찾는 활동을 이어간다면 더 좋은 의사결정을 할 수 있겠다는 생각이다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?[전자책]

: 24%) [빨간 등이 켜진 서울시 입주물량]
이는 2010년대 평균 대비 무려 64% 감소한 수치로, 서울시 부동산 시장에 심각한 공급 절벽 현상이 발생할 수 있음을 시사한다.

→ 책 뿐만아니라 여러 매체에서 서울시의 공급부족으로 인해 앞으로 초과수요에 의한 집값상승을 예측하는 경우들이 주변에 늘어나고 있는 분위기다. 여러 의견에 따라 집값 상승이 예상된다는 전제하에, 당장 자신의 투자금에서 어떤 행동을 할 지에 대해 의논해보면 좋겠다.

: 29%) [상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트]

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~ 2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고, 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

→ 저자의 의견에 대한 생각을 나눠보면 좋겠다. 그리고 ‘상승과 하락이 짧아지는 것이 기정 사실이라면’ 우리가 취해야 할 투자 행동이 어떻게 달라질 지에 대해서도 얘기 나눠보면 좋겠다.

: 74%) [서울시 부동산 가격 예측 모델]

은행 금리가 4%라고 하면 더욱 위험한 자산인 부동산에서의 수익률은 최소 4% 이상을 어등면 된다. 대략 4.5% 정도면 적당하다고 볼 수 있다. 그런데 금리가 3%로 낮아지게 되면 부동산에 투자하는 사람들은 3.5~3.75% 정도의 수익률이면 충분핟나는 생각을 하게 된다. 그래서 금리가 낮아지면 부동산 수익률도 따라서 내려가는 것이다.

→ 부동산이든 일반 소비재든, 수요자들의 ‘심리’가 중요하다고 생각한다. 최근 금리동결상황, 정치 상황 등에 의해 '실제로 주변 사람들의 부동산에 대한 심리’에 대해 들은 정보가 있으면 서로 공유해보면 투자 인사이트를 키우기에 도움 될 것 같다.

: 78%) [노도성 아파트 가격 예측]

시차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격이 동조화되는 경향이 나타난다.

→ 서울 안에서도 ‘저가치’매물이 있다고 생각한다면, 어떤 단지가 있을 지(앞마당 내에서) 얘기 나눠보자. 그리고 서울 외의 지역에서 자신의 앞마당에서도 마찬가지로 저가치 단지가 있다면 어디가 있을 지, 그리고 그런 단지들은 정말로 다음 대세상승장에서도 전고점을 넘지 못할 지에 대해 얘기 나눠보면 좋겠다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : [시장학개론]_김승호

→ [부동산트렌드2025]를 통해 거시적인 관점에서 시장을 바라보는 관점 또한 중요하다는 생각이 들었다. 부동산에 대한 얘기는 아니지만, 김승호 작가의 책 [시장학개론]을 통해 ‘시장을 보는 인사이트’를 더 키워보고 부동산 수요자들이 속해 있는 ‘기업’이 어떻게 움직이는지 공부해보면 시장의 흐름과 수요자들의 분위기를 느끼는데에 도움 될 것 같아 추천한다.