[일주일에 7일 독서? so 7(chill)~하조😎 왕달곰] '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 지음, RHK

3. 읽은 날짜: 2025. 1. 27. ~ 2. 7. 

4. 총점 (10점 만점): 8점/ 10점(1회독으로 아직 다 100% 흡수 및 이해하지 못한 나에 대한 총점)

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 왜 투자를 해야 하는가]

#자본주의  #인플레이션  #노후준비  #아파트는 필수재이며 투자재

자본주의에서 은행은 예금으로 대출을 해줘 시중에 통화량이 늘어나 있음. 

이는 돈의 가치 하락과 물가 상승(인플레이션) 동반한다. 내가 직장에서 번 돈은 예금으로 넣지만 인플레이션으로 이 돈의 가치도 시간이 흐름에 따라 하락한다. 

집값도 인플레이션으로 상승한다.

나와 내 가족에 관한 미래의 경제적 위험 요인을 먼저 제거하는 것, 이것이 노후 준비다.

[2장. 당신과 돈이 가야 할 방향]

#직장인 투자자 #생산자산  #노후준비 #전세 레버리지  

지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면, ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야 한다. 

나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 ‘생산자산’으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에 ‘소비자산’

돈을 쓰는 방식에서도 시간을 투입해서 버는 직장인 투자자에서 시간과 무관하게 버는 자산가로 이동하기 위해 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는데 써야한다.

또한 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시켜야 한다. 

투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 고려해야 한다.

부동산을 선택한 이유는 ‘정보대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다.

부동산은 주식만큼 환금성이 높지는 않지만, 그만큼 쉽게 수익실현을 위해 파는게 되지 않아 더욱 자산으로 오래 관리 가능하고 이것이 노후준비에 적당하다. 또한 부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용 가능하다는 점이다.

[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#실제 투자사례  #입지  #일자리, 교통, 환경, 학군  #저평가

투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다.  엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다. 

투자교훈

 1) 레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화할 수 있다.

 2) 부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐, 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.

 3) 부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.

 4) 부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다.

 5) 호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라.

저평가된 물건을 찾아내고 투자히기 위해서는 비교할 대상을 많이 알아야 함. 그러기 위해 두발로 직접 현장에 나가서 직장, 교통, 환경, 학군 확인해야 함. 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다. 

내가 상대에게 무엇을 줄수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 못얻느냐 결정됨. 

투자교훈

 1) 해당 부동산이 가진 기치에 비해 가격이 저렴한것을 찾아 투자하는것이 중요

 2) 실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 쌓는 것

 3) 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해 둬야 함

 4) 초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 부분이 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.

임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 공부법. 

입주물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속된는 경우라면, 저평가 된 상태라도 투자대상에서 제외 -> 투자금 회수와 시세차익 실현에 너무 오래 걸리고 최악의 경우 돈을 잃을수도 있음. 

입주물량이 단기간에 정리될것으로 보인다면 2년뒤 역전세가 발생해 추가금 투입되더라도 매입. 

입주물량이 많다는 이유로 무조건 투자를 미루지 않는다. 

투자자가 중시해야 할것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌 매매가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우가 종종 있으나 수익을 추구하는 투자자로서 바람직 하지 않다. 

대안이 있는 사람은 급할것이 없다. 다른 투자 물건을 얼마나 아느냐에 따라 결과도 달라진다. 

가치 대비 싼 아파트를 사고, 이것이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않고 장기보유하여 가치에 어울리는 가격이 될때까지 기다린다. 

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면 세가지 갖춰야함

 1. 부동산의 저평가 여부 판단할수 있는 안목

 2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 하는 기술

 3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할수 있는 자금 동원력

투자교훈

 1) 단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다

 2) 부동산 투자의 기준 3 가지. 저평가, 적은 투자금 ,자금 동원

 3) 아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에,? 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다

4) 때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다

이미 저평가 된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다. 

무조건 좋은 지역에 투자할 생각보다, 먼저 자신이 새운 투자기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

투자교훈

 1) 괜찮은 입지임에도 분 상승자이 진행되는 동안 다른 지ㅣ역에 ㅂ행승세가 주춤하다면 예의주시해야한다.

 2) 매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부 등본 열람은 필수다

 3) 경험이 쌍여 투자 가능한 곳이 여런군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라

[4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]

#종잣돈 투자  #자본재배치  #시세차익형투자  #저평가  #부동산은 발품 # 시스템투자법

종잣돈 마련 2가지

- 수입에서 지출을 뺀 금액 알뜰히 저축

- 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈을 일할수 있는 상태로 만드는 것

모든 지출은 ‘고정비’와 ‘변동비’로 구분

깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 ‘자본 재비치’라고 한다.

자본재배치는 절약으로 종잣돈 마련하는 투자법보다 리스크 큼. 자본재배치 보다 잃지 않는 투자를 할수 있는 실력을 갖추는것이 우선. 

전세자금 레버리지 투자가 시일 경과시 더 큰 수익률을 보임. 효윻 대비 수익이나 운영의 장단점 고려하면 전세투자가 나음. 

어느 시기에 어떤 물건에 어떤 전략을 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정 . 

사는 순간 돈을 버는것이 투자고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기. 

투자를 고려중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들때 투자해야 잃지 않는 투자를 할수 있다.

저평가된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건.

부동산의 입지를 판단하는 기준은 직장, 교통, 정주환경, 학군, 부동산은 발품이다.

서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시단위로 5개 이상 지역 선정해 알아가라. 그 안에서 가치대비 싼물건을 찾고 그 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

인근 지역의 공급량을 보수적(공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만)으로 확인한 후 투자.

시세차익형 전세투자 시 2가지 충족 조건

 1. 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가

 2. 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 장점

 1. 수익 시현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을수 있다.

 2. 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 커진다.

 3. 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄수 있다.

부동산 투자는 시간에 투자하는 것

집을 매도하지 않았음에도 전세금 상승으로 현금 흐름 발생

처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다

시세차익형 전세투자 시 발생할수 있는 역전세 리스크 관리

 1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자

 2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근, 기존 주택의 전세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규주택 공급, 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는것이 좋다. 다만, 저평가, 투자금 적고, 입주가 장기적이지 않다면 면밀히 검토해서 구매 가능

 3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

짧게는 2년 보수적으로 길게 4년 가량 전세가가 약보합 할 가능성에 대비

[5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

#투자의 기준  #저평가  #리스크 관리 #투자흐름도  #수요와 공급에 따른 부동산 가격 움직임

시행착오 없이 투자시장에 연착륙하여 좋은 투자자로 성장하고 목표를 달성하고 싶다면 나만의 투자 기준 마련하기

투자 흐름도 : 지역선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전투자

아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할수 없는 재화

수요와 공급 간 시차가 발생하다 보니, 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)이 반복하고, 정책도 이에 맞춰 시행됨

키맞추기 현상 : 가격의 차이가 생겼으니 작은 녀석이 큰 녀석을 따라가며 그 격차를줄이는 것

갭 메우기 : 서울 강남 중심지의 부동산 가격 상승폭이 커지면, 그에 따라 서울 외곽과 배후지까지 가격이 상승

임장전 지역 조사 : 일자리, 교통, 환경, 학군

발품엔 특별한 노하우나 방법이 없다.

임대를 결정짓는 네가지 요인 : 가격, 집의 상태, 입주 가능 시기, 사람

[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#인식과 태도의 변환  #실행  #선택과 집중 #꾸준함>실행>결심 #뜻을 함께하는 동료

불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다. 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다

행하라

될 때까지 한다. 라는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이니까 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것

당신이 지금 그래. 이거야를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라

단기 에너지인 ‘의지력’을 장기 에너진 ‘꾸준함’으로 바꾸려면 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다. 

내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어주며, 그 결과 내 주변의 어느덧 최고들이 모이게 된다.

투자자의 우선순위

1순위 가정과 투자

2순위 회사

3순위 기타 친구, 지인 등

주어진 시간 동안 딱 그만큼 잘 해내고 누가 뭐라 하든 퇴근 이후와 주말에는 당신의 일을 하라. 비난을 받는다고 해도 의연하게 받아들이고 툭툭 털어내 버려라. 그것이 직장인 투자자로서 성장하기 위해 반드시 치러야 할 대가다.

상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까? 고민하는 프로의 태도로 바꾼다

당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어 준 시간

[특별 추가문. 기회는 오늘도 새롭게 탄생한다]

#공급과 제도 

부동산 가격 상승과 세금이나 규제가 이전과 다르지만 기회는 아직도 남아있을 뿐만 아니라 곧 새로운 투자의 기회가 도래할 것이다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 나의 퇴직후 삶을 위해 지금까지 내가 저축하고 있는 적금/예금은 나의 퇴직때까지의 인플레이션 상승률 만큼의 이자율이 적용되지 않는다면 내 노후자금은 줄어들고 있다. 현재 다른 투자를 하고 있는 않고 연금만 들고 있는 상황에서 돈의 가치 하락으로 수령하는 금액은 부족이 예상된다.

2. 집은 의식주에서 주인 필수재인 한편 투자재이고, 인플레이션에 의해 집값은 계속 상승함에 따라 내가 마련하는 투자물건도 상승할수 있도록하자.

3. 지금까지 귀찮고, 어렵다고, 시간 없어 미룬 만큼, 나와 내 가족의 미래 경제적 위험 요인을 제거하기 위해서라도 부동산투자를 내 노후를 위해 준비하자.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 전세를 사는 사람이 좋아할 만한 물건, 내 집에 편하게 머무를수 있도록 서비스 제공하는 것을 기회비용으로 대입해서 생각하기, 전세레버리지 금액은 내가 은행에서 대출 했을때의 이자가 나의 수고를 대신한다고 생각하기

2. 많지 않는 투자금을 잃지 않기 위해 욕심과 조바심을 버리고 저환수원리를 명확하게 이해하고 모든 투자에 철저히 적용하자. 또한, 가치 대비 가격이 싼 아파트를 찾기위해 노력하자.

3. 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다는 것을 잊지말고 주말에 1일은 꼭 임장을 가자.

4. 나의 소비활동을 소비자산에서 생산자산이 될수 있도록 소비 전 다시 한번 생각한다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

P.133 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책