[열중 43기 92조 그린티라떼719] 1주차_독서후기_월급쟁이 부자로 은퇴하라



예전에 읽었던 책을 다시 읽으면서 잊지말아야 할 부분 위주로 남깁니다

2장 당신과 돈이 가야 할 방향

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

*직장인 투자자의 돈 흐름

<직장인의 비근로소득 창출 6단계>

1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다 (시간 <->근로소득 교환)

2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약)

3단계 : 남은 돈을 모은다(자본화)

4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자)

5단계 : 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련)

6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보)

사실상 이러한 방식이라면 소득이 많지 않은 일반 직장인들도 얼마든지 투자를 통해 자산 시스템을 마련할 수 있다 필요한 것이라곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함이다 그래서 나는 이 방식을 택했고, 이를 통해 투자를 시작할 당시보다 30배 이상의 자산, 10배에 달하는 순자산을 쌓아 올릴 수 있었다

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

01. 제세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

*투자 이유

부동산 투자를 고려할 때는 건물보다는 입지를 먼저 봐야 하기 때문이다

아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다

투자를 고려할 때 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다

무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다

*투자 결과

여기에서 투자자로서 반드시 고려하고 기억해야 할 기준을 하나 알려주겠다

내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다

이것이 '잃지 않는 투자'의 선결 조건이다

그렇다면 호재는? 나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다 이미 가치 대비 저렴한 것을 샀다면 이후 발생하는 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는 역할을 하기 때문이다

엄청한 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다 부동산 투자에서 잃지 않는 투자를 하고 싶다면, 이 말을 꼭 명심하길 바란다

02. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원 : 분당 21평 아파트

*투자 이유

투자를 해본 사람은 안다 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기이다

*저평가 부동산을 보는 안목

당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다

부동산은 가격 정찰제가 적용되는 재화가 아니다 그렇다면 이 같은 재화를 '잘' 사려면 어떻게 해야 할까?

앞서 이야기했듯, 부동산의 가치는 입지로 결정된다 앞에서 말한 네 가지 가치 요소가 기준이다(일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등) 이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다 이것이 바로 '비교평가'다 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다

비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두 군데보다는 세 군데, 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다

그렇다면 어떻게 해야 할까? 당연히 자유롭게 이동할 수 있는 당신이 움직여야 한다 당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다 이것이 '부동산 투자의 성공 비결은 반품에 달렸다'고 하는 이유다 명심하라 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을 나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다

*나는 무엇을 줄 수 있는가

사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다 그러나 협상의 기존은 주는 것에 있다 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다

"제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니다 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다 한번 고려해 주실 수 있을까요?"

이런 말을 그대로 하라는 게 아니라, 이 같은 태도로 접근해야 한다는 뜻이다

조금 더 상대방 입장에서 생각하려고 노력했다 나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고, 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀가는 것이 최선인 것이다

그런 자세로 임하니, 가격을 내려달라는 요청에 난색을 표하던 매도자도 결국, 그 대신 관례보다 많은 액수의 계약금을 바로 송금하겠다는 나의 제안을 받아주었다

사례) 매도자가 지인과 함께한 사업이 어려워져 두 물건 모두 급하게 처분하고 싶어 하는 상황, 나는 중개소 소장님을 통해 매도자에게, 약 1,000만원 정도를 깎은 2억 6,500만원에 매매 계약을 진행해 준다면, 가계약금으로 통상적인 경우보다 많은 3,000만원을 지금 바로 송금하겠다고 했다

*같은 상황도 어떻게 보느냐가 중요하다

여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것 이것이 비수기 투자의 정석이다 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다

*투자자의 자산목록 1호

처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다 그때 내게 가장 중요한 화두는 '잃지 않는 선에서 경험 쌓기'였다

인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? 투자, 그중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다

*투자 결과

좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다 하지만 그만큼 변동성도 크게 마련이다 그러니 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 투자처를 찾게 도와줄 것이다

03. 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

아는 지역을 늘려나가는 건, 투자처를 찾기 위해서다 아는 곳이 많아질수록 투자할 물건을 찾는 일도 점점 더 쉬워진다 여러 곳에 그물을 던져둘수록 더 많은 물고기를 잡을 수 있는 것처럼

*투자 이유

임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다 '이곳에 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까?', '내가 놓쳐던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?' 등을 짚어가며 차츰 내공을 쌓아갈 수 있다 이처럼 '임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다 이러한 안목이 성공적인 투자에 발판이 된다는 건 두말할 필요도 없다

입주 물량 VS 입지

해당 지역의 입주 물량은 정말 중요하다 다만 나는 비교적 안정적인 현금 흐름을 가진 데다 맞벌이를 하는 직장인이기에, 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다 가치 대비 저렴한지, 그렇다면 얼마나 싼지에 집중하는 것이다 물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면, 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다 투자금 회수와 시세차익 실현에 너무 오랜 시간이 걸리고, 최악의 경우 돈을 잃을 수도 있으니깐 다만 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다 단, 여기서 주의할 것이 있다 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다

*투자 결과

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다

첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,

둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술,

셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할수 있는 자금 동원력이다

아는 지역을 늘린다는 것

나는 주변 투자자들에게 항상 이렇게 말한다 '준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다'라는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다

부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다 귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근할 수는 있지만, 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다 발로 걸어야 아는 지역이 된다 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다

04. 3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

*투자 결과

선호 지역엔 이유가 있다

만약 당신이 투자에 적합한 물건을 여럿 알고 있는데 그중 어디에 투자해야 할지 행복한 고민을 하고 있다면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다

최근 서울과 수도권에서도 이러한 움직임을 쉽게 목격할 수 있다 많은 이의 선망을 받으면 집값이 치솟은 강북의 마용성(마포, 용산, 성동구), 강남 3구(강남, 서초, 송파), 그 외에 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구 그리고 경기도의 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명 같은 지역이 여기에 해당한다 이 지역에 소액으로 투자를 할 수 있는 상황이라면 다른 지역보다 우선순위에 두고 검토해야 한다

물론 이러한 선택은 당신이 투자를 시작하고 부지런히 임장해 아는 지역을 넓혀 나간 후 해야 한다 명심하길 바란다무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다

인상깊은 문구

당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면,

당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다

워런 버핏, 투자의 귀재로 불리는 미국의 사업가이자 투자가

*BM

앞마당 시세트래킹 매일 하자 오전시간에

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