[월부학교 겨울학기 도른자들의 집3여정 굿리더] 독서후기 #4 부동산 트렌드 2025

책제목 : 부동산 트렌드 2025

지은이 : 김경민 외

읽은 날 : 2025. 2. 11.

이 책의 핵심 내용은 서울 아파트가 새로운 ‘슈퍼사이클’로의 진입이 시작되었단 것이다.

대세상승장이 시작되었다는 것을 의미한다.

내가 부동산에 관심을 갖게 된 시점은 2020~2021년 경이었다.

날로 갈수록 오르는 아파트 값에 내 한 몸 뉘일 곳이 없을 것 같아 불안했던 시간이었다.

누구나 아파트에 대한 이야기를 했고, 어떻게든 아파트를 매수하려고 난리였다.

그런다 2022~2023년 부동산 가격은 하락했다.

차갑게 식은 부동산 시장을 두고 아파트를 사야한다는 말은 쏙 들어가버렸다.

그런데 부동산 트렌드를 연구한 이 책에서는 서울 아파트가 다시 상승세에 올라탔다고 한다.

공급절벽과 금리인하의 협공 속에 단기적으로 서울 아파트 값의 상승은 정해진 미래라고 했다.

이 정해진 미래에 대해서 우리는 얼마나 준비가 되어 있는가?

서울에 살아야 하는 사람이라면 주거문제는 반드시 해결해야 하는 이슈다.

앞으로의 전월세 가격 상승에 대해서 내가 준비되어 있는가는 반드시 되짚어봐야 할 문제다.

지금 어쩌면 아주 잠깐 부동산 시장이 얼어붙어있다. 이 기회가 언제까지 갈지는 아무도 모른다.

그러나 대세 상승장이란 예측을 알고 있는 사람이라면 지금 이 기회를 반드시 붙잡을 것이다.

서울 아파트의 고가 시장과 중저가 시장의 누적 상승률은 지난 장에서 비슷했기 때문에,

고가 시장으로의 접근이 어렵다면 중저가 시장에서 기회를 노려봐야할 것이다.

책을 읽고, 투자자의 입장에서 서울 아파트 시장에 빠르게 진입하는 것이 단기적 관점에서 유리할 것으로 보였다.

<요약>

Part 1. 2024 부동산 시장 다시 보기

2024년 서울 부동산 시장은 2023년 상반기와 중반에 가격 상승했으나, 2023년 후반부터 2024년 1분기까지 하락하고, 2024년 2분기에는 시장의 흐름이 완전 바뀌며 다시 상승한 N형태의 움직임이 있었다.

그리고 저자는 2024년 초 골든크로스가 발생하며 서울 아파트의 새로운 ‘슈퍼사이클’이 시작되었다고 한다.

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

서울 아파트 시장에 N파고(상승-조정-재상승)가 등장하고 W파고의 가능성이 나타났다.

1)골든크로스 통과 - 시장이 강세로 전환될 가능성이 높다.

2)매매거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

“서울시 아파트 시장이 상승에 돌입했다는 것, 그렇게 슈퍼사이클의 포문이 열렸다는 것”

전국 광역시는 불투명하며, N파고의 등장은 어쩌면 서울이 유일할 수 있다.

• 신도시 : 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나고 있지 않다.
• 서울시 : 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 강북 강남의 누적 상승률은 거의 비슷하나, 가격은 벌어지고 있다. 고가 시장은 권역 동조화, 중저가 시장은 비동조화
• 서울시는 공급절벽 : 서울시 주택 가격이 상승한다. 전세 및 월세 가격이 상승한다. 주거 안정성이 악화될 수 있다.

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

 1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

 2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

 3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

 4. PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

 5. 공급절벽_정확히 얼마나 심각한가

 6. 퍼펙트 스톰_공급부족과 금리인하의 협공

단기간에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 1) 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 2) 동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다.

Part 5. 2025년 부동산 가격 대예측

금리 인하에 따른 가격 상승률 5~10%

강남서초구 4~8% 가격 인상

노도성 6~12% 가격 인상

가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 왕십리와 마포 지역 아파트를 매수하려고 했으나, 앞서 매수를 완료한 사람들이 가격을 이미 높여놔 접근이 어려워졌다면, 소득이 다소 낮은 사람들은 대신 성북구의 신축 아파트로 관심을 돌릴 수 있다.