이런 아파트는 무조건 2억 더 쌉니다. 하지만.. 싸다고 덜컥 계약하면 대출이 안 나옵니다!!

(작성일 : 2025.02.11)

안녕하세요.

매주 전국 방방곡곡 아파트를 쏘다니는

투자자 으으음입니다 :)

매주 전국에 있는 아파트를 공부하고 시세를 확인하고 현장을 다니다보면

어? 왜 이 단지만 유독 가격이 싸지? 싶은 단지들이 가끔 튀어나옵니다.

어? 이거 혹시 급매 아니야? 완전 대박 기회를 내가 잡는건가??

하고 지난 가격의 흐름을 보면

원래부터 파란 단지는 빨간 단지보다

가격이 1~2억 정도 저렴했던 것을 발견합니다.

여기는 위치도 바로 옆에 붙어있고...

연식도 비슷한 단지인데 왜 그럴까?

오늘은 시세보다 2억 저렴한 아파트의 비밀

미등기 아파트의 모든 것을 알아보겠습니다 :)

목차

1. 미등기 아파트란?

2. 왜 등기가 나지 않았을까?

3. 미등기 아파트는 왜 저렴할까?

4. 미등기 아파트 매매 거래 시 주의사항

5. 미등기 아파트 전세 거래 시 주의사항

6. 미등기 아파트는 기회일까?

미등기 아파트란?

먼저, 미등기 아파트가 무엇인지 알아야겠죠?

미등기 아파트란 등기 전의 아파트로,

소유권 이전 등기가 완료되지 않은 아파트를 말합니다.

입주를 막 시작한 아파트들이 보통 미등기 상태입니다!

미등기 아파트들 중에서도 종류가 다릅니다.

'건물'이 미등기인 경우가 있고, '토지'가 미등기인 경우가 있어요

혹은 '건물'과 '토지' 모두 미등기인 상태인 경우도 있죠

충청북도 청주시 비하동에 위치하고 있는

서청주파크자이 라는 아파트는 '토지' 미등기 상태이고요

서울시 노원구에 위치하고 있는 노원롯데캐슬시그니처 아파트는

이전고시와 보존등기가 완료되지 않은 상태입니다.

미등기 아파트라고 해서 겉으로 티가 나는 것이 아니며,

곳곳에 숨어있기 때문에 집을 구할 때 반드시 확인해야하는 부분 중에 하나입니다 :)

왜 등기가 나지 않았을까?

준공이 완료되었는데도 등기가 왜 나지 않았을까요?

미등기의 이유로는 크게 3가지 정도가 있습니다.

1. 보존등기가 진행 중이에요!

보통 신축 아파트가 공사가 완료 되고 나면

시, 군, 구로부터 사용승인을 받아 준공이 완료 됩니다.

정식으로 아파트를 사용하기 전에 임시 승인을 받는데

그 과정에서 '잔금을 납부'하면 '입주'가 가능하게 됩니다.

보통 아파트의 경우 입주기간이 45-60일 정도이기 때문에

그 이후에 보존 등기가 진행되게 됩니다.

보존등기가 완료되기 전까지는 '미등기 상태'인 것이죠.

2. 재개발, 재건축 단지의 조합청산

재개발, 재건축 사업이 완료되고 나면

사업을 위해 모였던 조합은 청산 절차를 진행해야 합니다.

조합청산을 하는 과정에서 허가를 받아야 할 것들이 많고

다양한 사람들의 의견이 들어가고 단합이 중요하기 때문에

약 3개월 정도의 기간이 소요됩니다.

3. 조합원들끼리 분쟁, 납부 지연

재건축 재개발 사업 중에 현금청산을 하는 과정에서

기존의 토지주들과의 갈등으로 인해서 조합청산이 미뤄지거나

적절한 보상이 이루어지지 않았다는 이유로

조합청산이 되지 않는 경우도 있습니다.

미등기 아파트는 왜 저렴할까?

언젠간 등기가 나겠지... 그냥 거주하면 되는건데....

라고 생각하실 수도 있을 것 같습니다!!

미등기 아파트는 도대체 왜 저렴한걸까요?

미등기 아파트는 소유권이 확정되지 않은 것이기 때문에

굉장히 불안정한 상태라고 할 수 있습니다.

그런 상태를 고려하여 가격이 저렴하게 책정되는 것이며

불안정한 상태이니 만큼 제약이 많기 때문이기도 합니다!

미등기 아파트 매매 거래 시 주의사항

하지만, 미등기 아파트라고 해서 매매가 안되냐?

그것은 절대 아닙니다! 미등기 아파트도 거래 가능해요!

다만, '특이한 케이스'의 아파트를 매수한 것이니 만큼

매도를 하게 될 때에도 '특이한 케이스'의 아파트를

매수해줄 사람이 나타나야 매도가 가능하겠죠?

그럼, 미등기 아파트 매매거래를 할 때 주의해야 할 점을 알아보도록 하겠습니다.

1. 대출이 불가능해요.

미등기 아파트는 분양권, 입주권으로 취급이 되면서

주택담보대출이나 전세자금대출 등의 '대출 실행'에 제약이 많습니다.

현금이 충분히 확보되신 분이 저렴하게 매매하시는 경우 가능하고

1금융에서는 대출이 불가하여 2금융권에서 알아보시는 것도 방법입니다.

2. 주택 연금 가입이 안 됩니다

미등기 아파트는 소유권이 없는 아파트이기 때문에

많은 사람들이 노후 대비 용도로 사용하기도 하는

'주택연금'에도 가입할 수 없는 아파트로 분류됩니다.

3. 추가분담금이 발생할 수 있어요.

재개발, 재건축으로 지어진 아파트일 경우에는

'조합원'물량도 포함되어 있을 수 있죠!

'조합원' 매물을 매수하는 경우에는 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.

(추가 분담금은 아파트마다 상이해요)

미등기 아파트 전세 거래 시 주의사항

저는 매매는 안 할거에요!!

대신, 전세를 싸게 살고 싶은데요?

하시는 분들도 주의해야할 사항이 있습니다.

1. 분양계약자 = 임대인인지 확인하세요!

분양계약자와 임대인이 동일한지

반드시 확인하셔야 합니다!

분양 대금 납부가 제대로 되고 있는지,

집주인이 전세보증금만으로도 잔금을 완납 할 수 있는지를

반드시 확인하셔야 합니다~!

혹시나 건설사나 조합에

'가압류'나 '가처분'이 없는지도 확인이 필요하구요!

(이런 부분은 부동산에서 확인해주실 겁니다!)

2. 대출 완납 특약 확인하세요!

아까 1번 항목에서 전세보증금만으로도

잔금을 완납할 수 있는지 확인하라고 말씀드렸는데요

이 부분을 전세 계약 '특약사항'에 기재하시는게 좋아요.

내가 낸 전세금으로 집주인이 '잔금을 완납' 하기

그렇지 않을 경우에는 계약을 해지 할 수 있도록

계약 특약사항으로 장치를 걸어두는 것입니다!

3. 전세보증보험은 HF와 SGI만 가능해요!

보통 전세보증보험은 HUG에서 많이 진행하시죠?

미등기 아파트의 경우에는 HF전세보증보험이나

SGI전세보증보험으로 가입하는 경우가 많습니다!

자세한 사항은 보증보험에 문의 해보시면 되고

확실하게 가능 여부를 확인하고 계약을 진행하는게

내 돈을 지킬 수 있는 방법입니다 :)

미등기 아파트는 기회일까?

그래도!! 그래도 가격이 싸잖아요!!!

좋은 입지에, 좋은 아파트를 싸게 살 수 있는 기회 아닌가요?

네 맞습니다.

미등기 상태에서 매수했다가 등기가 나는 경우에

가격이 올라 호재가 되는 경우가 많습니다 :)

현금 여력이 되는 상태에서 주의사항을 꼼꼼히 지키면

미등기 아파트는 사자마자 돈 버는 기회가 될 수 있습니다.

① 마포 공덕 자이

10년 만에 드디어!!

'미등기 아파트' 라는 꼬리표가 붙어다니던

마포구 아현 뉴타운 인근에 위치한 단지

'마포 공덕 자이'가 그 첫번째 사례입니다.

10년 만에 드디어... '마포 공덕 자이'

등기가 완료되어 재산권 행사가 가능해졌습니다.

제가 등기 나기 전에 마포 공덕 자이에 임장을 갔을 때에도

사장님이 하셨던 첫 마디는 '여기 등기 안난거 알고 계시죠?' 였습니다 ㅎㅎ

마포 공덕 자이는 2015년식 아파트로

길 건너에 위치하고 있는 마포래미안푸르지오 (AKA 마래푸)와

비슷한 연식, 비슷한 입지를 자랑하는 단지입니다.

하지만, 딱 한가지가 달랐죠.

등기가 안났다.

미등기 아파트인 마포 공덕 자이는 항상

마포래미안푸르지오 아파트보다 2억 정도 저렴했습니다.

부동산 최고 상승장이었던 2021년도에

전고점도 2억 정도 차이가 났던 이력이 있네요

그런데 이랬던 마포 공덕 자이 아파트가

최근에 등기가 나고 어떻게 됐는지 아시나요?

이게 지금 두 단지의 현재 호가입니다.

2억이나 차이나던 집 값은 온데간데 없이 사라지고

현재는 매매 호가가 동일한 것을 볼 수 있습니다.

등기만 날 수 있다면, 미등기 아파트는 기회네요.

② 불광 롯데캐슬

내가 몇년식이게?

이번에는 은평구로 가보도록 하겠습니다.

은평구 불광동에는 불광롯데캐슬이라는 아파트가 있습니다.

이 아파트를 네이버부동산, 호갱노노, 카카오맵 등등...

다양한 홈페이지에서 검색해보면 '2018년식' 이라고 뜹니다.

그럼... 2014년 로드맵을 한번 확인해볼까요 ?

??? 분명히 2018년식이라고 했는데 ...?

2014년에도 불광롯데캐슬이 버젓이 서있은 걸 볼 수 있습니다.

이게 어떻게 된 일이죠..? 도대체 너 몇년식인거니....?

이유는 바로... 불광롯데캐슬도 '미등기 아파트'였기 때문입니다.

2013년에 입주한 아파트이지만, 등기가 2018년에 난 것이죠.

불광롯데캐슬도 미등기일 때 사는 것이 과연 기회였을까요?

불광역은 3호선, 6호선 더블 역세권 입니다.

불광롯데캐슬은 이런 불광역의 초 역세권 단지이죠 ㅎㅎ

불광롯데캐슬이 2013년식이라고 치고,

연식이 비슷한 북한산삼성래미안 아파트와 비교해볼게요.

북한산삼성래미안이 역에서 한참 멀다는 점이 차이점이구요.

불광역에서 롯데캐슬, 홈타운, 힐스테이트를 지나서

래미안까지 가는 길은 숨이 차오르는 오르막 길 입니다.

그런데...!!

불광역 초 역세권인 불광롯데캐슬(미등기) 아파트 가격이

불광역에서 멀고 오르막인 북한산삼성래미안(등기) 가격보다

저렴했던 과거의 모습을 찾아볼 수 있었습니다!!

2018년에 불광롯데캐슬 등기가 난 이후에는

계속해서 롯데캐슬의 가격이 높게 치고 오르는 것을

과거 데이터를 통해 확인해 볼 수 있습니다!

어떠신가요? 미등기 아파트도 기회가 될 수 있겠죠?

하지만, 등기가 언제 날지 확실하게 알 수 없을 뿐더러

다양한 제약과 위험하고 불안정한 조건들이 있기 때문에

미등기 아파트는 여전히 사람들에게는 다가가기 어려운

그림의 떡 같은 물건으로 자리잡고 있습니다.

오늘은 이렇게

주변 시세보다 2억이나 저렴한 미등기 아파트의 비밀

에 대해서 파헤쳐 보았습니다 :)

도움이 되셨기를 바라면서 ~

글 마치도록 하겠습니다 :)

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