[지방투자실전반 22기] 4급지 투자금으로 서울 1급지 용의 꼬리에 첫 투자했습니다!

안녕하세요

물음표(?)가 느낌표(!)가 될 때까지 정진하고 싶은 원더입니다.

사실 거창한 투자 후기가 아니긴 한데,, 도움받은 분들이 너무 많아 감사한 마음으로 투자 후기를 작성해 보고자 합니다. 

(그러기엔 제목이 너무 거창한데,, 꼬리예요 꼬리!!)

#저 같은 사람도 투자할 수 있어요! 느려도 꾸준하게!!

저는 23년 8월 내집 마련을 위해 내마기로 시작해, 부동산 투자에 대해 알게 되고 방향을 돌려 투자 공부를 시작하게 되었습니다.

다들 영광의 상처 하나씩은 가지고 있는 것처럼 지방 임장을 할 때 자전거를 타고 날아 얼굴을 심하게 다쳐 성형외과도 가보고, 5만보가 넘는 임장에서는 발톱이 빠지기도 하고,,

(저희 영광의 상처 다들 하나둘씩은 가지고 있쟈나요?) 부상에 마음이 꺾여 3개월 자취를 감추었다가 다시 시작하기도 하고, 다른분들에 비해 거북이 같이 느릿느릿했습니다. 

쉬고 돌아온 24년 2월 열중 수업부터는 꾸준히 앞마당을 쌓아나갔어요. 사실 저는 소상공인이라 업무에서 제가 책임져야 할 부분이 커 다른분들 만큼 열심히 하지는 못했습니다.

하지만 주변의 지인들이 하나, 둘 투자 해나가는 것을 보며 언젠가는 나도 할 수 있겠지.. 하며 쉬지 않고 앞마당을 만들었습니다.

남들만큼의 시간을 투자하지 못해서, 남들의 50%만큼 노력을 했으니 꾸준하게 1년이 아닌 2년 이내에 1호기를 꼭 해내야지! 하는 마음을 먹었어요

#뚜둔,, 운명의 장난같은 상급지 앞마당

사실 제 앞마당은 수지구를 시작으로 송파구, 양천구, 동작구, 마포구, 해운대구 등등... 앞마당 이름을 들어보면 느낌 팍! 오시죠?

사실 제 앞마당을 보신 분들마다 다들 난감해 하셨습니다. 종잣돈이 많은것도 아닌데, 늘 임장지 신청을 하면 상대적으로 선호가 덜한 상급지 앞마당만 걸렸어요.

마포구에서는 제 투자금으로 매임할 곳이 없어서 어자피 없는 거 제일 좋은 곳에 가보자!하고 마래푸 매임 갔다가 부동산에서 쫓겨나기도 했습니다.

그만큼 투자 전까지도 여러 선배님들께 제일 많이 들은 이야기가 앞마당이 많이 아쉽다.. 였습니다.

제 투자금은 4급지 동대문구, 관악구, 성북구에 적합한데, 운명의 장난처럼 상급지 임장지만 걸리고,, 

그럴때마다 장난처럼 마음속으로 ‘나 이러다 정말 상급지에 투자하는 거 아니야?’ 하고 웃어넘기곤 했습니다.

#나보다 내 투자에 더 진심이었던 분들과의 만남! 지방투자실전반

사실 24년 상반기 서울 시장이 싸지면서 월부 가이드라인 중 서울 투자가 가능한 투자금이라 서울 앞마당만을 만들어 나갔습니다. 그리고 계속되는 실전반 탈락... 

실전반에 3번째 연이어 탈락을 하며 좌절하고 있을 때, 동료인 아윌두잇님께서 지방투자실전반 광클 경험이라도 해보라며 권유를 주셨어요. (두잇님 정말 감사합니다><)

24년 10월 정말 기대없이 광클 연습해야지~하고 시작했던 지투실,, 대기 1시간도 안되어 바로 결제 연락이 옵니다.

정말 광클 연습만 하려고 했는데,,, 남들은 열심히 도전해도 안되는 실전반인데 꼭 가보라는 주변 지인들의 권유로 지방의 제 1부촌인 해운대로 배정을 받고 임장을 가게 되었어요. (이때도 상급지;;)

월부 시작때 너나위님께서 내 주변의 10명 평균이 나라고 하셨던 말씀이 아직도 뇌리속에 팍! 박혔는데요…

왜 실전반인지! 정말 투자에 진심이신 분들을 만나 그동안 적당히 안일하게 임했던 나자신을 반성하게 되었습니다.

정말 순간의 상황에 최선을 다하셨던 넘버원 뜸조장님, 부먹님, 델맘님, 루틴님, 정은부자님, 메이님, 웃음님, 밤님 그리고 저희 대장 행쀼튜터님❤️

그분들과 함께 임장지를 뽀개나가며 선명한 앞마당 만들기에 대해 배우게 되었습니다.

임장지에서 “원더님 이제 투자 하셔야 한다!” 이런 이야기를 정말 많이 들었어요.

우리 뜸조장님은 본인 튜터링 시간까지 양보해가며 튜터님께 더 질문할 수 있도록 배려해주시고, 행쀼 튜터님께서는 지하철에서 놋북을 켜가며 제 투자상황에 대해 진심으로 공감해주시고,

이때부터 2년에 걸쳐 진행하려던 투자계획은 발등에 불떨어진 것처럼 빨리 하고 싶다, 두근두근 한 마음으로 정말 나 더 열심히 해야겠구나,, 하고 마음을 먹게 되었어요.

또 지투실 끝나고 꾸준히 모임을 가져온 저희 열중 조원분들,, 두잇님, 리쉬님, 노르웨이숲님, 디토언니님 (+벤자민님)을 만나며 또,,

또또!! 원더님 투자 왜 안하냐며, 적극적으로 4급지 앞마당 만들기를 추천해주셨어요!!

정말 투자 안하면 안될 것 같은 불편한 마음,

나보다 내 투자에 더 진심인분들 속에서 어떻게 투자를 안할 수 있을까요?

#시세트래킹, 그리고 상급지 비선호지역과 비교할만한 4급지 앞마당 만들기

지투실에서

1. 시세트래킹의 중요성

2. 가치를 우선에 두고 가격비교, 갭보다는 매매가를 우선으로 해야하는 중요한 과정을 배우고,

    

추천받았던 4급지 동대문구, 관악구를 2달동안 열심히 돌아다니며 앞마당을 만들어나갔습니다. 동작구 하위 선호단지의 매물들도 함께 매임을 해나가며, 시세트래킹을 하던 중

1급지 선호도가 떨어지는 나홀로 느낌의 아파트가 계속 눈에 아른거리는 거였어요. 

해당 아파트는 

단점: 나홀로처럼 균질성이 떨어지고 세대수가 작다.

장점: 역과의 거리 10분, 강남역까지 거리 40분 이내, 평지, 신축으로 

전세 셋팅만 되면 괜찮겠다! 라는 느낌으로 매임을 하러 갔습니다.

매임 후에는 넓게 빠진 구조와 뻥 뚫린 뷰 때문에 더 마음에 들었어요. 그렇게 제일 경계해야 할 해당 단지와 사랑에 빠지게 되었습니다.

하지만 월부에서 배운대로 이러한 상황을 경계하고, 해당 단지가 주변 공급 때문에 전세가가 낮게 형성되어가고 있어서 제 투자금으로는 어렵다 판단하였고,

계속 트래킹하며 차순위를 만들어 나갔습니다.

또 강의에서 배운것처럼 “1급지의 하위권 단지는 4급지 선호단지보다도 선호가 떨어질 수 있다”는 사실을 계속 마음속에 두고 냉철하게 평가해 나가려 노력했습니다.

하지만 이 물건을 기준으로 3-4급지 매물들을 보고 있는데 왜 계속 눈에 안들어 올까요?

                       (가격대별로 가치의 우선순위를 매겨나가던 과정 중..)

#2순위 물건을 만들던 중 갑자기 다시 들어온 1순위!  이렇게 급작스럽게 사는건가?

사실 제가 1순위로 뽑았던 물건은 세대수가 많지 않아 물건도 많지 않은 상황이었습니다.

매임 당시 부사님이 제가 전세 때문에 걱정을 하자, 이 가격에 안나가면 자기 손님을 보내서 맞춰주든, 전세가 이 가격에 맞춰지지 않으면 계약을 파기하는 조건으로 계약서를 쓸 수 있다고 하셨습니다. 휴우... 제가 너무 어리숙하게 보였을까요.. 어떤 매도인이 매수인의 투자상황까지 고려해가며 계약서를 써줄까 싶었습니다. (악마의 속삭임 절대 경계!!)

투자의 책임은 내가 지는 건데, 달콤한 속삭임이 와닿기보다는 너무 무책임하게 보였습니다.

부사님과 헤어지자마자 근처의 다른 부동산에 들러 다른 사장님과 상담을 했는데, 제가 예상한것처럼 주변의 공급으로 생각했던 전세가보다 3-4천, 심하게는 5천을 낮춰야 할 수도 있다고 냉정하게 평가해주셨습니다. 휴우.. 그럼 제가 생각한 투자금보다 5천이 높게 들어 도저히 감당할 수 없는 금액이었습니다. 달콤했던 악마의 목소리…를 뒤로 한 채 해당 물건은 포기하게 됩니다.

3-4급지 매물들을 보고 있었던 1주일 뒤 갑자기 1순위 물건 중 매가는 평균 금액, 전세가 예상했던 금액으로 높게 껴있는 단지를 발견하게 됩니다.

해당 물건은 부사님 단독 물건이었고, 올라온 지 몇시간도 안되어 제가 전화를 드렸어요.

부사님께 저 이 단지가 너무 좋아서 지난주에 보고왔다, 그치만 제 투자금은 여기에서 3천 깎지 않으면 절대 살 수 없는 물건이다. 라고 말씀드렸더니,

3천은 어려울 수도 있지만 일단 열심히 해보겠다고 물건 보러 오라고 하셨습니다.

그리고 혹시나 날아갈까 바로 다음날 평일 오전에 급하게 물건도 보고 왔어요.

해당 물건은 8층으로 기존에 보고왔던 18층 물건보다 낮아서 뷰가 애매하긴 했지만 전세가가 높게 껴있어 이 물건을 투자금 5천을 더 싸게 산다면 더 가치있는게 아닐까 싶었습니다. 또 신축이라 전세는 공급이 정리되는대로 제 자리를 찾아갈거라는 확신이 들었어요

부사님께는 18층 물건을 제가 3천 깎았으나 전세를 맞추기 어려워 포기했으며, 해당 물건이 뷰가 조금 더 막혀서 컨디션이 아쉬운데 3천이상 깎이지 않으면

정말 돈이 부족해서 이 물건을 포기할 수 밖에 없다고 말씀도 드렸어요. 계속 쳐다보던 단지이고, 정말 이 가격이면 무조건 사고싶다고,,,

그렇게 제 절실함이 와닿았던 걸까요.. 부사님과 한편이 되어, 부사님이 심지어 제 앞에서 매도자분과 통화를 하며 열심히 제 편이 되주셔서 작업하는 과정까지 본 후,

가족과 상의해보겠다는 매도자분의 결정만 기다리며 집으로 돌아오게 되었습니다. 정말 나 이렇게 사게 되는 건가,, 하는 마음 때문에 일이 손에 잡히지 않았어요.

#저보다 제 투자에 진심이셨던 너무너무 고마운 분들

그날 밤 집주인의 승인은 떨어졌고, 사장님과 집주인분께는 제가 정말 첫집이라 그렇다. 삼일만 여유만 달라, 부탁을 드리고 지속적으로 매코를 신청했어요.

사장님께서는 이미 만들어 놓은 가격에 당장 계약을 하지 않아 언짢은 눈치셨지만 저에게는 정말 큰 돈이다, 첫집이라 그러니 조금만 시간을 달라고 부탁드렸습니다.

상승장이 아니라 가능했던 것 같습니다. 사실 날아가면 제집이 아니라 생각했어요. 어자피 제 목표는 “2년” 이었으니깐요.

쉽지 않은 매물코칭... 매물코칭이 부활한지 얼마 안되어 그런지 2일동안 광탈을 했습니다.

주인이 맘 바꾸면 어떻게 할꺼냐는 계속되는 사장님의 압박과,, 주말에 물건을 보러온다는 다른팀..

정말 긴장되는 순간 연속에 매일밤 매코 통과하는 꿈, 탈락하는 꿈을 꾸며 그렇게 기적같이 3번째 광클에 성공했습니다.

피말리는 매코가 있기까지 3일동안 정말 잠깐이라도 인연이 있었던 모든 지인분들께 연락을 드렸던 것 같아요.

- 증말 사랑하는 우리 뜸조장님.. 해당 단지가 앞마당이 아니신데도,, 앞마당인 지인분께 여쭤봐주시며 제 투자상황을 진심으로 고민해주셔서 감사했습니다.

- 해당 앞마당을 가지고 계셨던 먀먀둥이 조장님,, 직접 1등뽑기를 어떻게 하는지 과정까지 보여주시며, 투자에 대한 확신을 갖게 도와주셔서 정말 감사했습니다.

- 또 무섭게 성장하고 계신 우리 아윌두잇님. 실전반 조장을 하시며 제 상황을 담당 튜터님께 말씀도 드려주시고 상담도 받아주셔서 조금 더 냉철하게 판단하려고 노력했습니다. 정말 감사합니다.

- 마지막으로 제 첫튜터님 행쀼튜터님!! 부동산 투자의 본질, 가치투자를 잊지 않도록 마음을 다 잡아주셔서 감사했습니다.

#3번째 매코 성공, 생일에 셀프 생일선물

정말 기적적으로 3번째 시도 후 매물 코칭에 성공하게 됩니다.

이날은 저의 생일이었는데요, 후우아 정말 저희 지투 조원분들!! 하나같은 마음으로 저의 매코 성공을 기원해주셨어요.

정말 계속 강조해도 못미칩니다. 제 투자에 진심인 동료분들 너무 감사합니다ㅠㅠ

그리고 두근두근 오전 11시 몽부내 튜터님과 통화를 하게 되었습니다.

튜터님께서는 해당 단지에 대해, 다른 사람들이 여러가지 이유로 많이 안보는 단지를 가져왔다고 하셨어요.

그리고 이 단지를 선택하게 된 이유에 대해 차분히 들어주시면서, 제가 사전 설문지에 작성한 장점과 단점을 정확하게 꿰뚫어 보시며, 단지와 사랑에 빠지지 않으려 했던 제 노력을 높게 평가해주셨습니다. 또 해당 단지는 땅의 가치로 가져가는 물건이며 현재 신축의 메리트가 있지만 추후에 꼭 팔아야 하는 물건임을 당부해주셨어요.

현재 제 투자금으로 할 수 있는 최선의 선택인 것 같다며, 다른 2-3급지의 후순위 생활권의 물건도 제 물건보다 더 비싼 상황이며 가치대비 가격이 저렴한 것을 잘 찾아왔다고 해주셨어요.

두근두근 첫 매코를 이렇게 통과하게 되었습니다.

걱정했던 층 또한 좋은 층의 물건을 하면 좋겠지만, 현재 전세 리스크가 너무 높은 지역으로 높은 전세가 껴있는 차순위의 물건을 안전하게 가져가는 것이 좋다고 말씀해주셨습니다.

정말 제 생일에 너무 큰 선물을 받게 되었습니다. 생일축하해주셔서 감사해요 튜터님♥

매코 성공의 기쁨을 뒤로 하고 바로 튜터님께서 말씀주신것처럼 조금이라도 더 깎아보려고 노력했지만, 그 사이 매도자가 분양받은 아파트의 계약금을 가족의 저축으로 깨게 되었고, 오히려 그 수수료만큼 가격을 올려받아야 한다고 했습니다. 가격을 조금 더 깎으려던 노력은 시간이 지나 그 수수료를 더 깎게 되는 입장으로 바뀌었어요..ㅠㅠ

그럼에도 열심히 깎았습니다. (5백에서 3백으로 그다음에 백만원으로.. 최종적으로 50만원)

매코 일정 때문에 약간의 수수료를 치러야 했지만, 조금도 후회되지 않았습니다.

그만큼 제 단지는 애매함을 가지고 있기에 많이 쳐다보지 않는 물건이었고, 매코를 통해 더 단단한 확신을 갖고 지켜나가야겠다고 다짐할 수 있었으니깐요.

#투자를 복기하며...

잘한점: 단지와 사랑에 빠지지 않기 위해 계속 2순위, 3순위 비교군을 만들어 나간점

          : 월부의 선배, 동료 등 환경 속에 있으며 많은 사람들게 도움을 받은 점 (잘 갚아나가겠습니다!!)

          : 해당 단지를 3천만원 싸게 매수한 점

아쉬운 점: 실전반에서 매물 털기를 정말 열심히 했었는데, 투자금에 속하는 단지 100개를 털지 못한 점 (애매한 투자금으로 맘에 드는 단지 찾기가 너무 어려웠어요ㅠ)

               : 해당 단지의 물건 중 매매가가 5천-1억 정도 높은 것은 매임 시도도 해보지 않은 점 (깎아볼걸..)

               : 1년 안에 갚을 수 있는 돈을 대출로 투자금을 잡았는데, 높디 높은 세금을 정확하게 계산해보지 못한점 (할부 가능 카드를 만들어서 세금 납부했습니다)

               : 실거주 의무가 있어서 2년 살면 되지, 생각했는데 그동안 투자금이 묶여 다음 투자에 제약이 생기는 점을 디테일하게 생각하지 못한 점 (추후 상생임대주택이 연장되기를 바래봅니다ㅠ)

이번 투자를 복기하며, 정말 환경의 중요성을 깨달았습니다. 저는 운이 좋은편은 아니지만, 늘 인복이 있음을 감사하게 여기며 살고 있는데요,

이번에도 정말 많은 사람이 투자해야 한다고 저를 깨우쳐 주시고, 저보다 더 제 물건에 대해 진심으로 고민해주시고 격려해주셨습니다. 너무 감사해요.

그리고 저같은 사람도 투자했습니다. 다른 실전반 분들이나 월학에 다녀오신 선배님들만큼 매진하지 못해도, 주어진 환경속에서 제가 할 수 있는 것들을 해내려고 했어요

생일에 가계약금을 넣고, 계약일에 대통령 탄핵 심판이 확정되는 정말 놀라운 일들의 연속인 계약이었습니다.

제가 깎은 가격이 기준이 되어 로얄층의 물건들이 비슷한 가격으로 거래들이 이어져오고 있지만 불안하지 않습니다!!

저는 다시 매수 전 상황으로 돌아가더라도 똑같은 선택을 할거고, 치열하게 다른 물건들과 고민해가며 제가 할 수 있는 최선을 선택했으니깐요!

여러분 월부의 환경 속에서 살아남으세요!! 손 뻗으면 진심으로 도와주시는 감사한 분들이 정말 많이 있습니다.

10시간 넘게 강의 하시며 정말 아낌없이 나눠주기 위해 열과성을 다하시는 강사님들을 레버리지 하세요!!

저 또한 이번에 큰 도움을 받고 매수 과정을 이어나갈 수 있었던 만큼, 도움이 필요한 분들께 도움을 드릴 수 있도록 성장해나가겠습니다.

1등이 아니어도 괜찮아요. 제일 잘하지는 못해도 우리가 꾸준히 밟아나가는 땀과 발자국들은 분명 큰 결실을 맺게 될테니깐요.

#수상소감 같지만 감사한분들...(저 이거 쓰고 싶어서 후기썼어요-)

- 유튜브로 월부를 시작할 수 있게 해준 마음 속 스승님 너나위님, 너바나님, 많은 강사님들

- 비슷한 시기에 시작해 꾸준히 독모하며 인사이트 나눠주신 우리 열중 아윌두잇님, 리쉬님, 노르웨이숲님, 디토언니님 (돌아와요 벤자민님)❤️

- 저를 바꿔놓은 저희 지투팀 장으뜸조장님, 부먹님, 델맘님, 정은부자님, 성공하는루틴님, 켄메이님, 웃음정님, 밤님❤️

- 투자의 기본을 잊지않도록 해주신 제 첫 스승님 행쀼튜터님❤️

- 너무 신뢰감 있는 목소리로 투코 진행해주신 몽부내 튜터님❤️

- 1년이 넘게 지나서 연락드려도 반갑게 맞아주시고 인사이트 나눠주신 먀둥조장님❤️

- 첫 서울 앞마당 만들며 함께 고민해준 나무로렌님과 조원분들❤️

- 아무것도 몰랐던 저를 껴주시고 많은것을 알려주신 4, 5월의 자실조분들❤️

- 매일 좋은 인사이트와 1호기 축하해주신 신투 조원분들❤️

그 외에도 함께 차곡차곡의 순간을 밟아왔던 동료분들

 너무너무 감사합니다

- 그리고 지투 쟌쟈니 튜터님의 매수프로세스!! 너무 감사합니다. 인쇄해서 교본 달달 점검하고 체크해나가며 꼼꼼히 매수진행했어요

저도 항상 도움이 필요한 분들게 도움을 드릴 수 있는 투자자로 더욱 성장해나가겠습니다.

추가로 네이버엑스퍼트로 세무사님께 세금관련 문의드렸던 점, 법무사비 협상과정 등은 추후에 글로 남기도록 하겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다><

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