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안녕하세요?
개즐소충!!!
짱이사랑맘입니다.
오늘은 “결국엔 오르는 집값의 비밀” 독서후기입니다.
저자를 잘 몰랐는데 25년 이상 실전 투자를 하고 계신 고수시라고 하네요.
책은 24년에 쓰여진 것으로 부동산 사이클에 대한 이야기를 해주면서
시장 상황을 다시 한번 짚어볼 수 있게 해줍니다.
그리고 저자는 전세수급지수와 전세가율의 변화가 바로 매매가의 변화라는 공식을 명확하게 주장합니다. 이것이 책을 관통하는 하나의 메시지로 읽힙니다.
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 결국엔 오르는 집 값의 비밀
2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문
3. 읽은 날짜: 20240211 완료
4. 총점 (10점 만점): 10점/8점
STEP2. 책에서 본 것
[1장. 집값은 이렇게 만들어진다-전세의 이해]
#부동산의성장은전세상승률에달려있다
현재 시점의 모든 환경 속에서 형성된 임대료를 기초로 하여 매매가격을 측정하는 것이 가장 합리적인 방법입니다. 결국 주택의 사용가치를 기초로 매매가격이 형성된다는 이야기입니다.
매매가격을 결정하는 것은 결국 전세가격이라는 기본에서 크게 벗어난 적이 없습니다. 결국 시간이 지나면 임대료가 상승하는 환경으로 진입할 가능성이 있습니다. 임대료가 해당 주택의 가치 판단의 기본이 되며, 변동성을 일으키는 중요한 요소인 것입니다.
: 전세수급지수와 전세가율은 매매가격에 가장 영향을 많이 주는 요소이다.
[2장. 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라]
#요구수익율 #공급이미치는영향
자산가치의 장기적인 변화를 가장 잘 보여주는 것은 요구수익률의 변화입니다. 우리나라 주택시장에서 요구수익율은 전월세 전환율로 구할 수 있습니다. 전월세 전환율은 임대인에게는 요구수익율이며 임차인에게는 기회비용입니다.
전세 공급이 부족할 때 매매가격은 상승환경에 있었으며 매매가격이 하락할 때는 전세공급이 많았음을 알 수 있습니다.
: 요구수익율의 변화와 공급의 변화를 눈 여겨 봐야겠다
[3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까]
#3년누적공급량
현재의 수요는 곧 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분, 즉 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다.
3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요합니다.
: 3년 누적공급량을 파악하여 변곡점을 이해할 수 있다.
[4장. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유]
#서울수도권과지방의움직임에는차이가있다
공간의 크기 차이 때문에 지방은 3년 누적공급량을 서울수도권은 장기 누적 공급량을 살펴봐야 합니다. 서울수도권은 높은 전세가율에서 낮은 전세가율로 혹은 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 큰 변화가 일어나지만, 크기가 작고 미래 성장성이 작은 도시들은 높은 전세가율 안에서 움직이게 됩니다. 이처럼 전세가율은 도시의 성장성과 깊은 연관성이 있습니다. 그러나 공급에 의해서 움직이는 전세가율은 저점과 고점의 폭이 수도권은 크게 나오며, 지방 도시들은 작은 폭으로 움직입니다.
서울수도권은 가격이 선행하고 공급이 후행하여 다시 시장환경을 만들어가는 전형적인 공급 후행 시장입니다.
지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요합니다. 신규주택이 입주하기까지 3년이라는 공백 기간 동안 시장에 머무르게 되는, 늘어난 수요만큼 공급이 되어야 하기 때문입니다.
서울수도권은 신규 입주물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있습니다.
: 서울수도권은 공급 후행 시장, 지방은 공급 선행 시장이고 3년간 공급량이 매우 중요하다.
[5장. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다]
#서울수도권과지방의움직임에는차이가있다
서울수도권은 평균적으로 전세가율이 낮아 매매가격과의 갭이 크기 때문에 투자금 대비 기대수익률이 낮습니다. 반면 지방으로 갈수록 전세가율이 높아 투자금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 하지만 수익률이 높다는 것은 그만큼 리스크가 크다는 의미이기 때문에 높은 전세가율이 반드시 좋은 것은 아닙니다.
수도권의 경우 누적되는 공급량에 의해서 긴 시간에 걸쳐 전세가율의 변화를 만들고 그 전세가율의 변화와 전세수급이 만나 일정한 상승환경과 하락환경이 조성되었을 때 변곡점이 발생하는 것을 알 수 있습니다. 지방의 경우에는 도 단위의 작은 도시로 갈수록 높은 전세가율에서 움직이며 그 곳에서 공급량에 따라 전세수급이 변하고 그에 따라서 매매가격이 영향을 받는 것을 알 수 있습니다. 그래서 수도권에서 만드는 전세가율과 전세수급이 중요하고 지방 중소도시는 공급에 의한 단지 전세수급의 변화가 더 중요하다는 것을 알 수 있습니다.
인구가 증가하지 않아도 소득이 지속적으로 늘어난다면 좋은 품질의 주택에 대한 수요도 증가합니다. 이러한 수요에 맞게 높은 품질의 고급주택과 신축주택이 공급될 수 있습니다.
: 수익율이 높으면 리스크가 커진다. 수익율이 높다고 무조건 좋은 것은 아니다.
[8장. 통계를 과신하면 안되는 이유]
#시장은예측할수없다 #통계는과신하지말고적절히활용하라
가계대출 증감과 유동성 증감이 시장의 주체가 되어 상승과 하락을 끌고 가는 것이 아니라, 전세 부족으로 대출을 통해 집을 매수할 수밖에 없는 환경이거나 시장의 환경이 이미 상승으로 들어섰을 때 지속적으로 대출이 증가하는 것과 함께 가격도 상승하는 것입니다. 하락의 경우에도 하락의 환경에서 대출이 줄어드는 것이고 또 하락이 본격화되면 대출해서 주책을 매수해야 될 이유가 점차 사라지면서 더욱 대출이 줄어들게 되는 것입니다. 이렇듯 대출은 주택시장 방향성의 키가 아닌 동행일 가능성이 큰 것입니다.
단기간의 변화를 보고 예측하는 것보다는 몇 년을 두고 움직이는 매매 거래량 추세와 입주물량의 흐름을 보고 예측하는 것이 오판을 조금은 줄일 수 있는 방법입니다. 이렇게 추세적 모습을 파악할 때 시장의 방향성을 좀 더 제대로 볼 수 있습니다.
: 시장을 예측할 수는 없으므로 다양한 통계를 과신하지는 말되 적절한 시그널을 파악하라.
[9장. 어디에 투자해야 할까]
#시장은예측할수없다 #통계는과신하지말고적절히활용하라
부동산 시장은 생활 인프라가 잘 조성되어 있는 곳을 중심으로 더욱 집중화 될 가능성이 있습니다. 이 같은 현실에서 주목해야 할 것은 우리나라 안에서도 성장성이 높은 도시와 상품입니다.
: 임대료 상승률이 높은 지역, 상품종류에 따른 성장성을 주목하라.
STEP3. 책에서 깨달은 것
- 전세수급율과 전세가율이 가장 중요한 키를 쥐고 있다.
- 이 핵심요인에 가장 큰 영향을 미치는 것은 공급이다.
- 서울수도권은 누적되는 공급에 영향을 받으며, 지방은 3년 누적공급량이 중요하다.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 저환수원리를 파악할 때 전세가율에 대해 기계적으로 판단만 했는데 기계적으로 전세가율을 본 것 같다. 하지만 이 책을 읽고 난 뒤 전세수급율과 전세가율에 대해 더 깊이 생각하게 된 것 같다. 단지 분석 시 전세가에 대해 더 잘 생각해보고 분석해야겠다.
2. 공급이 전세가와 매매가에 얼마나 큰 영향을 미치는 지 다시 한번 생각해보게 되었고. 특히 지방은 공급의 영향이 크기 때문에 더욱 주의를 기울여서 임보에 반영하고 매수 시 주의를 기울여야겠다.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
P 281
전세수급과 전세가율이라는 두 가지 핵심 요인에서 키를 쥐고 있는 것이 바로 공급입니다. 금리는 수익률에 큰 영향을 미치지만 주거를 해결하지는 못합니다. 그래서 금리의 영향은 일정기간 동안 일시적으로 영향을 주지만 지속적으로 영향을 주지는 못합니다. 만약 금리가 상승해 수익률이 훼손되었다면, 투자자들은 현재의 금리에 맞는 수익률이 될 때까지 시장에 참여하지 않게 됩니다. 대출을 실행해야 하는 실수요도 마찬가지입니다.
만약 공급이 늘어나면 전세수급지수가 떨어지고 전세가율이 하락하며 전세가격이 떨어지는 반대의 흐름으로 가게 됩니다. 이렇게 공급이 지속되면 전세가격이 안정되고, 매매가격과 전세가격의 갭이 벌어지면서 투자환경이 나빠집니다. 기대수익이 줄어들어 투자자가 시장에서 사라지는 것입니다. 이렇게 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 주거부족과 수익율도 변하며 사람들이 움직이게 됩니다. 사람들이 주거를 찾아가는 과정에서 나타나는 거이 전세수급과 전세가율의 변화입니다. 결국 우리가 공부해야 하는 것은 수요와 공급입니다. 가장 기본적인 만큼 여기에서부터 시작해야 하는 것입니다.
2025년과 2026년은 또 한 번 신규공급 부족이 이슈가 되고 전세부족 문제가 일어날 것으로 보입니다. 시장의 변화가 임대시장의 상황으로부터 촉발되는, 과거와 같은 패턴이 반복될 가능성이 매우 높습니다.
월부 강의를 들으며 부동산 책은 잘 읽지 않았습니다. 강의로도 충분하다고 느꼈기에 주로 마인드와 철학, 인문학 책을 읽었던 것 같습니다. 이 책은 저자에 대한 정보도 없고, 들어보지 못했지만 월부 추천도서에 올라온 건 이유가 있겠지라는 생각을 읽은 것 같습니다.
역시 추천도서인데에는 이유가 있네요. 명확한 메시지를 전달해주면서 현재 시장에 대한 분석과 앞으로의 전망도 큰 도움이 되었습니다.
좋은 책 감사합니다.
