전세빼기에 관한 진짜배기 강의

지금까지 들어온 강의들은 공통적으로 저환수원리에 입각하여 어떻게 싸게사고 보유하고 매도할 수 있는지에 관한 내용들이었다. 딱 하나 다른 강의는 코크드림님의 인테리어 강의었다.

그리고 지금 전세를 어떻게 빼야하는지, 계약서 쓰는법과 등본을 보는 법까지 투자의 최종 마무리를 알려준 정말 알짜배기 강의를 들었다. 사실 다른 강의들은 내가 임보와 임장을 열심히하면 어느정도 기틀이 잡혀서 복습까지는 안해도 될것 같은데(자만일수도 있지만..) 인테리어 강의와 전세빼기 강의는 두고두고 복습을 할 것 같다!

이번 강의에서 전세를 잘빼는 핵심 키워드는 적정가격, 적정시기 인 것 같다. 물건의 상태, 주변의 시세, 공급 등을 총정리하여 적정가격을 설정하고, 공급시기, 성수기, 내 포트폴리오를 감안하여 적정시기를 잘 설정하면 전세를 잘 뺄수 있다는 것을 배웠다.

벤치마킹 할 리스트는 아래에 적겠다.

-세안고 물건 확인할것-
1.전세가 수준확인: 현재 사려하는 세낀물건의 전세금액이랑 주변전세 시세 보고 시세보다 낮게껴있는지, 현시세대로 껴있는지 확인. 낮게껴있다면 매매가가 싸야하고 협상해서 더 후려쳐야함. 현시세면 베스트, 시세보다 높으면 역전세 리스크있으니 감당가능한지, 편익이 비용보다큰지 철저히 계산하기.
2. 지금과 임대만료일에 있을 공급리스크 확인: 만약 입주장에껄 살거면 중간에 못나가게 2년의무거주 하게끔 새로전세계약 하는게좋고 공급없어서 올려받을수있으면 걍 승계받고 만기일 빨리오게해서 올려받으면됨.
3.계갱권 사용여부: 계갱귄 사용안했다면 처음갭에서 5%상승회수금 뺀 나머지 묶이는돈이 적정한지 판별해야함.
앞에2개는 역전세 가능성을 보는것, 3번째꺼는 투자금회수가 얼마나걸릴지, 계약해지리스크 있는지 보는것임.

-적정전세가 설정방법-
1.단지: 평형별 호가확인. 상하위평형 시세랑 내집 시세랑 비교해서 내집 가격경쟁력확인. 실거래가도 똑같은 방법으로 확인.->조사해서 한판에 정리하기.
2.생활권: 생활권내 비슷한선호단지와 주변 전세시세확인. 같은 평형비교. 
3.공급: 앞마당 만드는 지역과 영향주는 다른 시/구도 같이보기(평촌이면 동안구, 의왕시도 보는것)
지금 시기에 입주단지의 규모/평형/전세개수, 3년내 입주단지 규모와 시기확인, 대단지 입주물량 확인 필수.
이미 입주기간이 끝난 단지라 하더라도 대단지의 물량이 남아있는지 확인필요함.
입주기간은
3-1) 사전점검기간: 준공후 내부까지 볼수있는 기간, 임대/임차인이 본격적으로 움직임, 입주 45일전부터.
3-2) 입주지정기간: 입주기간 전후 3개월은 입주물량 영향권
즉, 입주 4개월전부터 입주후 3개월까지 내가 살 물건과 같은평형 대단지 전세물량과 가격확인하고, 3개월이후에도 물량소진이 안되어있는지 확인해서 내 물건 전세가격을 조정해야함.

-임대기간 설정-
1. 공급:  재계약시점 앞뒤 3개월 공급보기(규모,시기,상세위치)
재계약 시점에 공급있다면 6~12개월 전에 더사실 의향묻고 산다하면 미리 계약서를 쓰면됨.(만기일 이후 바로 계약 연장되게끔 계약서에 확약하면됨. 이럴때 중개소는 그저 대필정도라서 중개비 다는 안줘도됨.)
2. 수요: 학군지 30평대 이상은 성수기 겨울방학(1~2월), 비수기는 수능시즌/여름겨울명절비수기
가족단위 외 10~20평대는 성수기가 결혼/입학/인사/취업시즌(봄,가을)
3. 포트폴리오: n호기할때 각 호기마다 재계약 시점 안겹치게 해야함.(리스크 한번에 감당하지 않게하기 위해서)

-등기부등본-
권리상 하자체크.
표제부: 기본정보(소재지,이름,용도등)
갑구: 소유권(단독,공유,가압류,가등기,가처분,경매,증여,상속,매매)
을구: 소유권외(근저당,질권,전세권,채무자정보.채권최고액등)
반드시 봐야할  5가지
1) 소유자: 갑구, 계약자와 동일한지
2) 가압류/가처분/가등기: 내게 권리침해 있는지. 사실 이거있으면 하지마셈
3) 근저당: 대출있는지
4) 열람일시: 등기부등본 뗀게 옛날거면 안됨. 3번을 봐야하는데 가계약전(최종결정), 계약전(유지확인), 잔금전 바로뗀거 보기(유지확인). 등본 하단에 있음.
5) 페이지: 밑장빼지말고 싹다봐야함. 등본 하단부분에 있음.
채권최고액은 대출액의 120%, 2금융은 130%, 대부업은 160% -> 잔금시 말소 특약을 기재해야함. 상환영수증을 반드시 확인하기!