안녕하세요~ 행복한 투자자 콩콩즈입니다 ♡

2강은 양파링님의 전세의 모든 것에 관련된 강의었습니다.

열중반에서 유일하게 전세에 관련된 모든 것을 다뤄주신다며 강의의 문을 열어주신 양파링님 ♡

투자의 전 과정을 생각할 수 있는 투자자로 만들어드리겠습니다.

아직 투자도 못했는데 전세를 맞추는 것까지 

미리 알아야하나 싶지만

투자의 완성은 임대라고 강력하게 말씀하셨고

강의를 들으면 들을수록

전세맞추는 것 또한 쉽지 않구나! 생각이 들었습니다.

그래도 2가지만 잘 기억하라고 해주셔서

반드시 그 2가지는 기억하려구요 ^-^

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계? 단지 → 생활권 → 공급
2. 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지? 공급, 수요, 포트폴리오

# 현재 전세 시장 상황

현재 전세시장 분위기를 언급해주셔서 많은 도움이 되었습니다.

특히, 전 부산을 임장하고 있던 터라 부산 이야기가 나왔을 때 반가웠어요.

적정수요로 돌아온 부산은 신축 중심으로 전세가 빠르게 회복되고 있다고 합니다.

대장급 신축을 제외한 대부분의 단지들이 

여전히 저점 수준에 머물고 있고 

매매가 회복속도보다 전세가 회복속도가 빠르기때문에 계속 지켜보면 좋은기회가 오지 않을까 생각해봅니다.

BM1. 부산은 연식좋은 단지 위주로 투자물건 살펴보기

# 전세 셋팅 유형과 프로세스

여기서 번쩍 정신이 들었습니다.

매수에서 그치는 것이 아니라

전세를 맞추어야 투자가 끝나는 것인데

전세 셋팅을 너무 쉽게만 생각했었다는 생각이 들었어요.

전세 셋팅 시 전세금과 잔금날짜가 중요한 요소인데

내가 생각하던 전세금을 못 맞출 경우 예상 외 투자금이 더 들어갈 수 있고

잔금날짜를 못 맞추게되면 대출을 받아서 잔금을 쳐야하고 

그러면 전세맞출때까지 대출이자비용이 추가로 더 발생하게 됩니다.

이자뿐만이 아니라 공실에 따른 관리비까지 추가비용이 들어가게 되네요 ㅠ

양파링님이 정말 세세하게 잘 알려주신 덕분에

집을 사고 난 후 어떤 과정이 펼쳐질 지 

미리 그려볼 수 있었습니다.

특히, 세낀 물건을 살 때 확인해야 할 사항이 매우 유용하였어요.

전세보증금액, 임대만료일, 갱신요구청구권 사용여부! 

전세보증금액과 임대만료일은 현재 전세시세와 재계약 시기 주변 공급물량을 체크하여

임대만료일에 돈을 돌려줘야 하는지 여부를 판단하기 위함입니다.

더불어 갱신요구청구권을 사용하였다면 언제든지 계약을 해지하고 나갈 수 있기때문에

주변 전세가와 공급물량에 따라 기존 임차인과 신규계약으로 할 것인지 판단하는데 도움이 될 것 같네요. 

BM2. 세낀 물건 시 확인사항 3가지: 전세보증금액, 임대만료일, 갱신요구청구권 사용여부

강의를 들을수록 양파링님의 디테일한 경험이 강의에 녹여져있어서 

정말 유용하다는 생각이 계속 들었습니다.

양파링님이 강의시작에서 70회 이상 거래를 통한 경험을 통해

양파링님에겐 예상치 못해 놀라고 당황했던 일들이 많았지만

저희들에게는 이미 알고 대응할 수 있는 일로 만들어드리겠다고 하셨는데

정말 강의 통해 레버리지한다라는 것이 바로 이런거구나! 새삼 느꼈네요 ^^

# 임대리스크 줄이는 법

양파링님의 실전투자경험을 통해 리스크줄이는 5가지 방법을 배울 수 있었습니다.

1. 공급 면밀히 살필 것
2. 임대 최고가 고집하지 말 것 → 욕심과 기회비용은 같이 움직인다.
3. 시기별,지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어할 것
4. 안 좋은 지역도 다 가볼 것
5. 무엇보다 살 때 싸게 살 것!★

무조건 싸게 사야한다. 그냥 싼 것을 사는 것이 아니라

가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다!!! 

1강 저환수원리에서 저평가의 기준에 대해 배운터라

이 부분이 기억에 남았고

특히 안 좋은 지역도 다 가보라고 하셨을 때 뜨끔했습니다.

이번 주 단임을 앞두고 생활권 순위가 후순위인 곳의 단지들을 가야할까?
생각하고 있었던지라 바로 제 생각을 고쳐먹고

모든 동은 다 가기로 하였습니다. 

안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아봅니다.

네~ 명심할께요 ^-^

BM3. 모든 지역 다 가기

# 보너스 : 양파링님의 독서법

2016년도 양파링님의 독서법은 지금의 저와 닮아있습니다.

지금 제가 그래요…

책 구겨지는 것을 누구보다 싫어하고

책에 끼적이거나 색연필, 형관펜 사용도 싫어합니다.

인상깊은 문장은 툴러사용하여 표시하고 있어요.

지난 번 열중강의때 주우이님이 책을 접는다고 하셔서

저도 바로 적용했다가…

이내, 접었던 책을 다시 고이 펼치는 저의 모습을 볼 수 있었습니다.

책을 깨끗하게 보고 싶은 저의 욕구는 당장 변화하기는 어려울 것 같습니다.

하지만, 이건 적용해봐야겠다 싶어요.

책을 통해 나에게 적용하고 싶은 ‘단 하나’

욕심부리지 않고…

책 한 권을 읽고 알게 된 것을 ‘단 하나’만 이라도

내 삶에 적용해보겠다는 목표를 가져보겠습니다.

BM4. 책에서 남기고 싶은 ‘단 하나’ 내 삶에 적용해보기

강의를 듣고 나면 똑똑해져있을 것이다! 라고 하셨는데

머리가 더 혼란스러운 이 기분은 뭘까요? ㅎㅎㅎ

일단 모든 내용을 제 머리속에 담을 순 없지만

실전에서 전세를 맞추어야하는 상황이 온다면

사전처럼 내용을 열어서 다시 보려고 합니다. 

그래도 양파링님 강의덕분에 전세세팅의 모든 것을 알 수 있었고

이제 알았으니 잘 대응할 수 있겠다는 생각이 듭니다.

강의 후 저의 인맥은 양파링님이십니다 ♥