임차인이 나가는 조건으로 매수할 경우
- 부동산Q&A
- 25.02.13
안녕하세요 ~
제목 그대로,
임차인이 나가는 조건으로 매수를 할 경우에,
만약 임차인이 나가는 걸 거부한다면 난감한 상황이 발생할 것 같은데요
이를 방지 혹은 피해를 최소화 하기 위한 ‘특약’이 있을까요?
제가 생각해본 것은
“임차인이 잔금 전 퇴거하지 않을 경우, 계약해제 및 매도인이 매수인에게 배액배상을 한다.” 입니다.
이 같은 상황을 겪어보신 분 있으시면 조언 부탁드립니다 ~~
댓글
BEST | 매월님 안녕하세요~ 매수를 앞두고 계시고, 임차인의 퇴거 조건으로 협상을 하고 계신듯합니다. 질문을 통해 궁금한 점을 해결하시려는 노력 멋지십니다! 저라면 이렇게 생각해 볼 것 같습니다. 우선 임대차 보호법상 임차인의 계약 갱신요구권이 살아있거나, 행사력이 남아있는 경우 법적으로 이를 무력화 할 수 있는 법은 없습니다. 그러니 현재 거주중인 임차인이 갱신요구권 살아있는지를 우선 살펴 볼 것 같구요. 만약 살아있기 때문에 임차인으 ㅣ퇴거 조건으로 매수 하시는 것이라면 말씀해주신 문구의 특약으로 매도인으로부터 임차인 퇴거(명도)는 매도인이 책임지고 진행하며, 이행되지 않을경우 이 계약을 수평해지한다는 문구 또는 계약금의 2배를 위약금으로(정하기나름) 매수인에게 지급한다는 특약을 넣어볼 수 있습니다. 단, 다시 말씀드리지만 특약이 임대차법을 우선할 수 는 없습니다. 그렇다고 무의미하냐? 는 아니고 매도인의 적극적인 명도 과정태도를 위함이라 생각하시면 좋겠고, 나아가 만약 적극적으로 임하였음에도 명도가 어려워 질 경우에 매수인인 월님께서 리스크를 헷지할 수 있는 방법을 위함이되겠습니다. 그리고 마찬가지로 이것으로 임차인의 갱신요구권을 무력화 할 수 있는 카드는 아닙니다만, 최악의 경우 소송을 권리 다툼이 있을 때의 참작을 위하여, 그리고 혹여나 임차인의 확약서등으로 임차인도 약속한 퇴거를 이행하고자 하는 신의성실의원칙을 위하여 '임차인의 갱신요구권 미사용 확약서'를 받아두시는 것도 방법이 될 수 있겠습니다. 거듭말씀드리지만 임대차법의 보호를 받는 임차인의 거주권과 갱신요구권행사를 무력화 할 수 있는 방법은 임대인의 입주로 인한 퇴거 말고는 없는 것으로 알고 있습니다. 그러니 첫번째로 임차인의퇴거(명도)가 불발 될 경우 계약을 수평해지 또는 배액지급 해지 할 수 있는 특약을 매도인과 약정하시고, 임차인으 ㅣ퇴거 확약서로 임차인의 신의성실에 대한 기대를 좀 더 높히는 방법으로 리스크를 조금이라도 더 헷지해보려고 노력할 것 같습니다. 매월님!! 의사결정에 조금이나마 도움이되셨으면 좋겠습니다. 빠이팅입니다 :D
매월님 안녕하세요.^^ 이미 후바이님께서 자세히 설명해주셨는데요. 임대차 보호법상 임차인께서 권리를 행사할수 없는 조건이라면. 1. 본 계약은 매도인이 현 임차인을 명도하기로 한 계약이며, 이행되지 않을 시 계약금의 배액을 매수인에게 상환하기로 한다. 2. 본 계약은 현재 거주중인 임차인이 00년 00월 00일 이내에 퇴거 조건을 전제로 한 계약이며, 기존 임차인이 퇴거하지 않아 신규 임차인을 구하지 못할 경우 매도인의 책임으로 본 계약을 무효화 하는 것을 확약한다. 요런식으로 현재 임차인의 퇴거부분을 매도인의 책임여부를 강조하고, 날짜까지 구체적으로 기입하여 명문화 하는 것이 좋을 것 같습니다. 매월님 화이팅하세요^^.
