2주 강의 후기_6가지만 기억해주세요. 단/생/공/공/수/표(포)(열중 43기 독강임투 4개 5래하고 성공하조_나스럽게)

‘ 내 머릿속에 지도를 넣자 ’

PART 01. 2025년 상반기 현재 전세시장 상황

늘 주변에서 뉴스와 기사를 통해 듣는말 2가지는

1)갈수록 대한민국의 인구는 줄고 있기 때문에 아파트의 값이 저렴해지지 않을까?

2)이제는 갭투자가 아니라 좋은 집을 사서 내가 살 곳을 잘 고르는게 중요하지 않을까? 였습니다.

그래서 이번 강의를 통해서 내가 무엇을 해야 할지 지방과 서울은 어떻게 보아야 할지에 대해

알게 된 것 같습니다. ‘모니터링’하는 방법 잊지 않고 습관화하면서 나아가도록 노력하기.

PART 02. 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것.

1) 전세를 맞춘 경우 : 매매 잔금일 = 전세 잔금일(BEST)

2)전세를 뒤늦게 맞추는 경우 : 매매 잔금일< 전세 잔금일 → 금융 상품 활용으로 비용 발생.

3)전세를 못 맞추는 경우 :  매매 잔금일< 전세 잔금일 → 내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치뤄야함.

4)특수한 전세 셋팅인 경우: 매매자 = 전세입자로 거주 → 매매가 - 전세가 차익 지급(매매 잔금일 짧아짐)

 1. 전세가 회복이란? 

: 물량이(공급) 적으니, 매수시 전세 수월 = 재 계약도 수월해짐.

2. 조건부 전세대출 규제

: 일반 분양 주택을 비롯한 모든 주택에 대해 조건부 전세자금 대출 취급을 일괄 제한하기로 했다. 갭투자(전세 낀 주택 구입) 등 투기 수요를 원천 차단하겠다는 명분이다.

3. 계약 갱신 요구 청구권(6개월-2개월 전)

: 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월-1개월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다.

최초의 임대차 기간을 포함한 전세 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행할 수있다.

행할 시 2년을 더 거주할 수 있으나 중도에 해지 할 수 있는 의무기간이 아니다.

용어와 의미를 내가 온전히 알지 못한다면 어떤 상황이 발생했을 때 나에게 불리하게 적용될 수 

있다는 것을 생각이 들게 되면서 더 와닿았던 수업이었고 감사했습니다.

계약 갱신요구 청구권을 반드시 사용했다면 대화를 나눈 증거와 가급적 계약서를 다시 쓴다는 것

(특약으로 청구권에 관련된 것을 적기)

PART 03. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

1. 전세 가격 무엇을 보아야 할까? (단/생/공)

1)단지 : 가운데 평을 보더라도 윗 평/ 아랫 평까지 다 확인하기.

2)생활권 : 가격 흐름을 같이하는 단지들의 전세가

3)공급 :  임대 놓은 기간에 물량이 있는지 + 앞으로 있을 물량 있는지 + 앞서 빠지지 않는 물량도 파악

2. 대부분 지방 투자시 ‘전세반환보증보험 원해요’ 3가지 키워드

1)KB / 매매 / 일반

2)90%

3)승인시점(바로 나오지 않음. 신청 건이 많으면 지연이 된다는 것 체크) 

지방에서 보증 보험이 되지 않는다면, 전세로 들어가려고 하지 않을 가능성이 있기 때문에

특약을 반드시 적어야 한다는 것.

(가입 가능 금액을 초과할 시에는 가입 가능한 금액으로 전세 계약서를 재 작성 하기로 한다.)

라는 것을 반드시 적음으로서 조율을 할 필요가 있음을 잘 생각해보기.

3. 임대기간 설정 무엇을 보아야 할까? 3가지 키워드

1)공급 : 언제? 어디? 몇 세대? 까지 파악하기. 그리고 먼저 재계약 여부를 파악하기

2)수요 : 성수기/비성수기를 잘 기억하기, 수능을 준비할 학생이 있는지? 계절은 언제인지? 방학 시즌인지?등등을 통해서 내가 언제 전세 날짜를 잡으면 좋을지 잘 판단하기.

3)포토폴리오 : 주택 수가 늘어나는 것은 행복한 것인데, 재 계약 시기가 겹치지 않도록 분산 되도록 하기.

이 강의를 듣기 전까지는 “전세를 넣고 끝! 치킨 먹자!”라고 가볍게 생각을 했었는데,

계약서를 완벽하게 쓰고 향후의 공급(수요)까지 확인해서 대비를 해야 한다는 것을 딕테일하게 배우면서,

너무 감사했고 와 공부할게 많고 내가 해야 할 일이 많다는게 여기까지도 해야 하는 구나를 깨닫게 되었습니다.(월부 다시 한번 더 감사드려요.)

그리고 ‘법인 임차인’은 한번도 생각을 해보지 못한 부분이었는데 딕테일하게 알려주셔서 생소하고 미리 보완할 수 있어서 감사했습니다.

법인 임차인이 왔을 시에는 내가 확인해야 할 부분 3가지.

1)법인의 업종 2)형태 3)설립연도 확인하기. + 특약을 넣기.

PART04. 계약 단계부터 챙겨야 할 전세세팅

1. 매매 고민 시 무엇을 준비하고 확인해야 할까?

*등기부등본 → 가 계약 전에 무조건.

표제부 - 얼굴

갑구 - 소유권(가압류/가등기/가처분) - 내 마음대로 할 수 있는 부분이 아님.

을구 - 소유권 외(근저당/채무자 정보/ 채권 최고액)

2.매매 계약 시 확인 할 것이 무엇일까?

1)부동산 표시 잘 되어있는가?

2)계약 내용(돈) - 날짜 체크

3)계약 내용( 돈 이외) - 내용들 체크

4)특약 사항  

- 전세 임대 적극협조, 잔금일 상호 협의 앞당길 수 있음, 근저당 잔금 시 전부 상환 말소, 누수 하자 담보 책임 등 반드시 계약서에 적기.

5) 마지막 진행 시 반드시!!!!!!! 계약서 = 등기부등본=신분증=입금계좌 같은 사람이어야 한다!!!!

PART 05. 임대 리스크 줄이는 법 실전 투자 사례

임대 리스크를 줄이는 방법은 안 좋은 지역, 좋은 지역 모두다 가보아야 한다는 것.

스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장 상황에 흔들리지 않고 버틸 힘이 생긴다는 것.

결국에는 모든 곳을 발로 가보아야 한다는 것이 한번 더 생각나는 순간이었고, 

정말 가치 투자자는 똑똑한 사람이 아니라 꾸준히 포기 하지 않고 나아가는 사람이라는 것을 

그런 내가 되도록 어떻게 해야 하는지를 돌아보는 시간이었습니다.

투자란 집을 사는 행위가 아닌 ‘집을 사서 전세를 놓는 것' 자연스럽게 전세가 빠지는게 아니라는 것