[빵미] 열중 2주차 수강후기 : 투자의 완성은 매수가 아닌 전세 빼기!!

나는 여지껏 투자 = 매수 에만 포커싱이 맞춰져 있었던 것 같다.

오늘 여러 번 강조해주신 투자 = 전세 빼기까지 라는 것을 잊지 말아야 겠다.

전세 셋팅 유형의 3가지: 정상입주, 주인전세, 세안고 

이번 강의를 통해 위 유형에 따라 매수 이후 어떤 과정이 펼쳐질지 알고 대비할 수 있게 되었다.

다만 전세 잔금일 전, 임차인을 구하지 못했을 때 지출될 수 있는 금융 비용 계산 프로세스를 더 자세하게 알 수 있었으면 좋았을 것 같다. 

예를 들면 잔금을 대비할 수 있는 방법은 어떤 것이 있는지 (주택담보대출, 마통 등등) / 잔금 대비가 가능한 금액을 어떻게, 어느 시점에서 알 수 있는지 (예를 들면, 매수할 집이 정해졌다면 가계약 전 은행에 가서 주담대 상담을 받아 대출이 가능한 금액을 확인한다든지..?)

주인전세, 세안고 매매의 경우 잔금일을 길게 가져가지 않는다는 것을 새롭게 배웠다.

그리고 세안고 매매의 경우에는 가계약, 본계약, 잔금일 각각 전세계약서를 확인할 것!!

세낀 물건의 투자검토 3단계도 잊지 말자! 전세보증금 > 임대만료일 > 갱신권사용여부

그리고 기본 계약 이후 갱신권 사용이나 묵시적 갱신이 

어떻게 이뤄지는지 궁금했었는데 속시원히 알 수 있었던 것 같다.

임대를 맞추게 된다면 계약 만료 6~2개월 전 계약 의사 확인하기!!

묵시적 갱신은 동일 조건으로 계약이 유지되는 것이고, 

갱신권은 최대 5% 증액 가능, 임차인이 언제든 계약 해지를 요구할 수 있고, 해지 요청 후 3개월 뒤에 계약 만료가 된다는 점을 인지하고 임대차 계약에 임하자!

대출이 잡혀있는 집은 어떻게 거래를 해야 되는건지 대출이 많이 잡혀있으면 그냥 피해야되는 것인지 궁금했었다.

이번 강의로 근저당권이 잡혀있는 집은 소유권 이전이 안된다는 사실을 새롭게 알았고

근저당 말소 특약을 통해 계약할 수 있음을 알게 되었다.

적정 전세가를 설정하는 프로세스: 단생공!! 단지 > 생활권 > 공급

임대 기간을 설정하는 프로세스: 공수표!! 공급 > 수요 > 포트폴리오

임대 리스크를 피하거나 대응하기 위해서는 무엇보다 공급 물량 확인이 중요하다는 것을 다시 한번 느낀다.

원래 같았으면 현재 시점에서 앞으로의 3개월까지 물량만 확인했을텐데

이번 강의를 통해 이전 3개월 물량도 파악해야 함을 알 수 있었다.

공급 물량을 확인할 때에는 공급 규모, 위치, 시기 그리고 이미 입주가 진행되었다면 평형, 전세가격, 갯수도 파악하자!

그리고 대단지 입주 시에는 사전 점검 기간과 입주지정 기간 확인하기!

법인임차인이라는 것에 대해서도 새롭게 배웠다.

그리고 법인임차인은 계약갱신권을 사용하지 못한다는 것도!

단점으로는 전세권 설정이 된다는 것, 이 부분은 특약을 통해서 리스크 대비가 가능하다는 점을 알게 되었다.

혹시나 법인 임차인을 두게 된다면 이 부분은 꼭 숙지하고 계약서 작성할 때 특약사항을 추가하자!

특히 어려울 수 있는 계약이라는 법률 행위에 대해서 쉽게 배울 수 있었는데

등기부등본을 쉽게 볼 수 있는 방법을 알려주셨고, 계약할 때에는 가계약 > 본계약 > 잔금일 에 걸쳐 꼭꼭 확인해야겠다.

그리고 대출이 있는 집은 대출 상환 영수증을 반드시 확인하기!!

매매 시와 전세 계약 시 어떤 특약 사항들을 넣어야 할까?에 대한 고민들도 있었는데

세부적인 특약 사항들을 알 수 있어서 너무 좋았다.

그리고 특약 등 모든 협의는 반드시 가계약 전에!! 완료하는 것으로!