<열중43기 32조 배행쓰정> 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: RHK

3. 읽은 날짜: 2025.02.08

4. 총점 (10점 만점): / 8점

STEP2. 책에서 본 것

1. 우연히 만난 빨간 책 한권으로 시작된 터닝포인트.

-우리는 매우 다양한 편견속에 살아가고 있는데 이 편견은 우리가 올바른 결정을 내리는 걸 방해하고 종종 우리 주변에 찾아오는 기회를 놓치게 만든다. 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈이다(너바나)

‘혹시 내가 편견과 선입견에 사로잡혀 진짜를 보지 못하고 있는 건 아닐까?’(너나위)

• 우리가 투자해야하는 이유

자본주의와 그 중심에 있는 금융시장 늘어난 통화량과 인플레이션으로 당신의 은행에 있는 돈의 가치는 떨어지고 집의 가격은 미친듯이 오른다. 월급쟁이 자영업자 사업가 소득분배의 불균형과 인플레이션으로 소득은 점점 줄어들고 미래에 대한 구체적인 계획을 하지 않으면 고령화로 인해 노후파산을 맞게 된다.

2. 수도권에서 400만원에 역세권 아파트를 준무피가격으로 구입.

부동산이 일단 내 소유가 되면 그 곳에서 발행하는 모든 수익은 다 내 것이다. 이것이 전 세계 중 대한민국에서만 할 수 있는 부동산 레버리지의 힘. 그러나 좋은 걸 가지려면 대가가 존재하는 법. 세상엔 공짜가 없다. 

나는 내가 가진 돈으로는 마련하기 어려운 아파트를 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 활용하여 취득을 한다. 그 아파트는 한 바퀴, 두 바퀴 구르며 무한대의 수익을 가져온다. 나는 많은 사람들이 주거지로 선호할 만한 아파트를 고를 수 있는 안목(독서 강의 사람 임장 임보 시세트레킹 투자)을 기르기 위해 나의 시간과 정성과 피 땀 눈물을 쏟아왔고, 신뢰를 줄 수 있는 파트너관계, 매도인의 상황에 따른 협상, 아파트보수와 임대 홍보 등의 기술을 수많은 시행착오 끝에 익혀왔다. 이것이 그들의 돈을 레버리지 하기 위해 내가 치른 대가이며 그렇게 마련한 보금자리를 나는 그들에게 제공했다.

당신이 초보 투자자라면 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격자체가 비싼 집은 상승과 하락폭이 크기 때문에 투자처로 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라 당신에게 투자대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 알을 낳아줄 암탉같은 투자처에 집중하라(너나위)

#잃지 않는 투자

  1) 부동산의 현재가치의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목-발품(현장)

      투자처가 보이지 않고, 당장 투자금이 없고, 어려운 시기에도 꾸준히 현장을 찾았다.

      강의나 손품으로 투자에 접근할 수는 있지만 내가 하는 선택에 확신을 주는 건 내 발.

      발로 걸어야 아는 지역이 되며, 가격감이 있어야 투자시점에 발빠르게 실행할 수 있다.

      수도권 좋은 입지의 가격이 서울 가격의 50%라면? 

  2) 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술-독서,강의,손품,협상

       당신이 아는 지역이 많다면 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물

       건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제

       일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다. 땀 흘린 투자자가 좋은 투자를 한다.

  3) 역전세 등에 방어할 수 있는 자금 동원력-꾸준한 수입과 저축(지출관리)

• 이와 같은 레버리지 효과는 스노우볼처럼 커지기도 하지만 수익이 마이너스가 될 경우 손실 또한 몇배이상 커지는 위험이 있기 때문에 절대 잃지 않는 투자를 해야하는 조건이 붙게 된다. 이 레버리지의 리스크만 잘 관리할 수 있다면 재테크에 강력한 무기가 될 수 있다. (너바나)

  정신력 단단히 잡고 가기 위한 몸부림 : 독서

  투자선배를 레버리지 하기 위한 몸부림 : 강의

  발냄새 나는 성공의 몸부림 : 임장

  졸면서도 pc앞에서 몸부림 : 임보, 시세트레킹

  절약하기 위해 헐벗는 몸테크 : 저축

  나만의 투자원칙을 만들기 위한 몸부림 : 투자와 복기

 

• 당신이 돈을 써야 할 방향

  돈을 소비자산(빵)이 아니라 생산자산(빵공장)을 사는데 써야 한다. 왜냐면 생산자산은 쓸수록 가치가 계속 증가하기 때문이다. 

  생산자산은 저렴할 때 사서 사면서 부터 수익을 깔고 가야하며, 소득의 일정액은 저축해서 생산자산을 사서 모으는 데 쓰면 내가 시간을 투여하지 않아도 투여한 돈이 돈을 버는 자산가로 이동할 수 있다.

  *자산가로 이동하는 방법 : 끈기를 가지고 생산자산시스템을 갖추는 것.

      1)지출통제하고 돈이 모이면 생산자산을 하나둘 구입하기(자산 모으기 무한반복)

      2)적은 돈으로 투자 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 자산 늘리기(투자횟수의 증가)

3. 실제투자사례

• 전세금 레버리지의 무서운 효과-의왕시 25평 신축아파트(입지 좋고 전세가율 높은)
•  

• 저평가된 아파트 투자의 효과(입지가치에 비해 가격이 저렴한 곳) -저평가된 분당 구미 21평 아파트

  임장을 하다가 생각나는 아파트가 있다면, ‘이 아파트는 A아파트와 비슷한데 지금 A아파트의 가격은 어떻게 됐을까?’ 즉시 시세를 확인한다.

  분당vs광명 어? 입지가 더 좋은 분당이 4천만원 낮으면 완전 저평가인데?(입지비교평가)

  당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 명심하라 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다. 저평가 물건을 찾아내고 투자하기 위해서 당신은 비교할 대상을 많이 가져야 한다(너나위)

  -내 앞에 지나가는 나쁜 볼에는 손대지 않지만, 내 앞에 좋은 볼(기회)이 오면 그걸 포착해 바로 타격에 나선다. 예전엔 많이 두려웠지만 실전을 거치면서 가능한 변수를 제어할 수 있게 된 덕분에 이젠 긴장보다 설렘이 앞선다(너바나)

   

  #투자금 절약 노하우 

   1) 투자 비수기 (여름 6-8, 겨울 11-1) 급매잡아서 잔금을 가을/봄으로 맞추기

       시장의 분위기(매수자우위시장)와 등기부상 매도자의 수익파악. 협상폭을 정하기.

   2) 매도자가 파는 이유(집을 구해 놨거나, 집을 구해 놓고 잔금일이 다가왔을 때, 세

       금문제로 팔아야 할 경우)와 매매를 내 놓은지 좀 되었으나 안 팔려서 매매가격을 

       계속 낮춘 매물이면 매도자가 급하다는 것이므로 나에게 유리한 협상의 기회포착. 

       내가 매도자에게 무엇을 줄 수 있는지 판단→내가 원하는 협상카드를 제시.

       매도자의 매도 사유가 확실할 때 투자가가 집중해야할 것은 싸게 사는 것(매매가)

   3) 동시에 2개이상 매물의 매수를 진행하여 심적 여유를 확보하기-이거 아니면 저거

  <정말 당신의 집을 사고 싶은데 돈이 조금 모자란다. 그래도 내가 할 수 있는 최선을 다해서 성의를 표시하겠다. 이 작은 성의가 당신에게 도움이 되었으면 좋겠다. 한번 네고를 고려해 주실수 있으신지 하는 태도로 접근하여 기분 좋게 받아내기>

  가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러번의 투자를 해야한다. 그렇기에 지역이나 물건 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다(처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른지역, 다른 평형, 신축/구축도 올리수리 일부수리 기본집 등 다양하게 경험해 보고 싶은 상황에 일부러 도전했다. 그리고 유용가능한 대출가능금액(총알갯수)를 확인했다. 지금 내가 잃지 않을 뿐만 아니라 큰 수익이 돌아오는 투자를 할 수 있는 비결은 힘들고 어려운 일을 남들보다 더 많이 경험함으로써 다양한 상황에 대응하는 방법과 지혜가 쌓였기 때문이다(너나위)

  -당신에게 지금 충분한 돈이 없는 상태로 부동산투자를 했다면 이 마법(레버리지)을 제대로 활용할 수 있는 방법을 연구해야 할 것이다(너바나)

   

• 아는 지역을 늘린 대가 - 수지 32평 아파트

      아는 지역을 늘린 대가 : 어떤 곳이 가치있고 저평가된 곳인지를 알게 되었다는 것.

• 전국에 걸쳐 제법 많은 지역의 부동산 현장에 직접 가서 보고 개별단지와 아파트들의 특징을 정리한 덕분이다. 아는 지역이 많다는 건 물고기가 출몰할 확률이 높은 곳 여러 곳에 그물을 쳐놓고 기다릴 수 있다는 것. 그 만큼 많은 수확을 할 수 있다.

• 지역 임장을 다녀 온 뒤 그곳의 대장아파트단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 그러다 보니 임장을 통해 아는 지역이 늘어날 수록 시세를 모니터링하는 지역의 수도 늘어나고 이에 따라 자연스럽게 수도권 각지의 움직임을 전반적으로 관찰할 수 있게 되었다

   

#임장후 모니터링은 모의투자와 비슷

• 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부방법.
  ‘이 곳에 투자했다면 어는 정도의 수익을 얻게 되었을까?‘ ‘내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?‘ 등을 짚어가며 차츰 내공이 깊어졌다.

   

#꾸준한 시시트레킹으로 타깃이 사정거리 안으로 들어오는지 주시하여 투자

• 신분당선개통으로 매매가는 상승후 보합인데 전세가가 꾸준한 상승을 보임. 그런데 20평대는 실수요와 가수요에 반응해 매매가가 상승했지만 30평형대는 여전히 약보합 또는 정체 상태였다. 이유는 전세가가 대폭 내렸고, 수도권 동남부에 예정된 입주물량 사상최대라는 뉴스로 실수요와 투자수요 모두 위축되자 매매가와 전세가(주위단지와 비교하여 전세가가 얼마정도가 적정한지 또는 얼마까지 빠질지도 예상)를 트래킹하면서 매매가와 전세가 모두 저렴해진 상황에서 들어간다.(신축전세가 빠지고 길 하나 건너 구축전세도 빠르게 소진되는 시점. 구축매매가가 신축 매매가의 60%도 못 미치는 가격으로 저평가 일때 2년뒤 일시적 역전세 대응 가능(장기 공급은 투자 안함)하다는 판단이 들면 매수함: 중요한 것은 공급물량보다 사람들이 선호하는 가치있는 매물이 일시적으로 하락했을 때 시간이 지나면 순환매:갭매우기:키맞추기로 가치를 찾아갈 것이므로 기대수익이 높음)

   

• 공급 많은 지역의 눌림목현상(정책이나 요인 탓에 일시적 하락)있는 입지 뛰어난 저평가 아파트 - 평촌 21평 아파트

  대규모 입주로 인해 매매가하락 높은 전세가율로 소액투자 가능한 아파트공략

  1기 신도시의 비슷한 가격대의 아파트 + 1기 신도시가 아닌지역의 아파트와 가치를 비교했을 때도 투자대상 아파트가 우수한 입지대비 저평가된 상태라는 것을 확인함.

  1기 신도시중 평촌(2위)의 지역적 위상, 교통, 인프라(범계역상권), 학군우수지역

  대규모 입주시기와 겹쳐 전세를 맞추지 못해 잔금치르고 일정기간 공실이더라도 전단지를 뿌려서라도 전세를 뺄 생각으로 투자를 결심. 잔금을 치를 수 있는 자금상황인지 체크후 투자를 실행함.

   

#규제정책과 수요공급

-대출규제(LTV주택담보인정비율 대출액/주택가격*100, DTI총부채상환비율 대출상환액/총소득*100) : 수요에 영향. 보통은 관망세(보합 내지 일시적 조정)

-양도세중과 : 공급에 영향

#규제시기: 우수한 입지의 비규제지역으로 -입지는 부동산 투자의 불변의 원칙

우수한 입지를 갖춘 비규제지역(그 당시의 평촌은 비규제지역중 입지선호도와 위상이 높은 지역이었음)으로 투자자의 바람이 불기도 함(풍선효과) 그래서 입지입지 하는 것. 

#어디에 투자해야 할지 잘 모르겠다면 입지선호도와 지역의 위상이 높아 가수요(상승속도 빠르고 상승폭도 큼)든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다.

  -강북 마용성(마포 용산 성동구)

    강남 3구(강남 서초 송파구)

    영등포 양천 강동 동작 광진구

    과천 판교 분당 평촌 광명

    : 무조건 좋은 지역보다 자신이 세운 투자 원칙에 충족되는 것 중 가장 좋은 지역에 투자

#경험이 실력으로 전환되기까지 

좌충우돌하면서 경험해 봐야한다(다양한 경험:  경험 안해본 케이스의 물건, 협상 등) 

4. 성공투자 필수지식

• 돈이 없는 사람이 돈을 마련하는 법 - 지출관리(돈의 흐름 빠짐없이 정리→제일 금액이 큰 것을 단번에 과감히 줄이고, 안 쓰면 문제 생기는지(안 쓰면 문제 생겨?: 책구압, 강의수강/ 안생겨?: 1순위-보험료 2순위-소모품,음료,모임회비)파악해서 줄일 수 있는 것 줄여나감)해서 저축, 자산재배치(잃으면 매매가 전세되고, 전세가 월세되니 무조건 자본재배치가 아니라 잃지 않는 투자를 할수 있는 실력을 갖추는 것이 우선임), 독서와 강의를 통해 이론무장 & 실질적 도움을 주고 받는 동료들과 신뢰구축하면 비로소 길이 보이는 법.

100만원을 만들어서 책사서 읽고, 강의를 들으며, 꾸준히 모아서 투자하자

100만원으로 소비자산에 쓰는게 아니라 생산자산에 쓰고 투자해보자 

돈은 어차피 한달지나면 없다. 그런데 그 흐름을 생산자산쪽으로 흐르게 돈을 보내자는 거지.

 

• 전세 레버리지한 시세차익형 투자법

  정부의 정책방향과 부동산 시장의 상황에 따라 아파트 전세투자법 vs 아파트경매를 통한 월세투자법을 유동적이게 투자하면서 언젠가 현금흐름이 더 중요한 시기가 온다면(은퇴) 그때 월세투자를 해도 늦지 않다. 

  - 어느 시기에 어떤 물건에 어떤 전략을 어떻게 활동할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 하며 투자는 원칙은 지키되 상황에 따라 균형을 잡아가야 한다.서울은 소액투자가 어려울 수 있지만 조금만 눈을 돌리면 수도권은 여전히 유효하다.

       - 지도를 펴라(땅의 가치, 입지)

 광역시에서 5개구, 일반시에서 5개이상지역을 알아가라

 그 안에서 가치(입지)대비 싼 물건을 찾고

 그 중에서 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라

• 절대로 돈을 잃지 않는 투자법 

    1) 실력이 뒷받침 된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다.  

        깔고 앉아 있던 돈을 빼서 투자하는 방식의 효용과 위험을 알고 있었기에, 

        나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 

        무척 애를 썼다.

     -경제 및 투자 관련 도서 100권이상 읽음

이 시기에 퇴근 후 독서실에서 발냄새난다고 포스트잇 보며, 대합실에서 코골며 자는 임장과 투자시기가 있었다고 한다… 

     -10여개의 강의를 수강

     -50명 이상의 함께 투자를 어어나갈 투자 동료
        그들을  만나 그들에게 신뢰감을 주고 

       투자여정에 함께하고 싶은 동반자로 여길 수 있도록 최선을 다함

      2) 여러지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?

      3) 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

        부동산 매매가는 전세가 보다 낮아질 순 없다(명제) - 전세가는 매매가의 하락방지선

        시세차익형 전세투자를 할 경우 매입이후 가격이 하락하게 돼도 

        내가 잃을 수 있는 돈은 투자금 만큼만이다(서울 수도권)

         지방은 간혹 입지독점성 떨어져 공급과잉시 발생

이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 

투자대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.

—>1)번이 충족됐을 때 2)3)번이 충족되는 물건을 지속적으로 투자해서 모아가면

     돈을 잃지 않게 될 뿐 아니라 점점 더 많은 수익을 안겨주는 좋은 물건을 볼수 

     있는 안목도 갖추게 된다.

*현란한 임보를 못하지만 부동산을 발로 뛰면서 투자를 익혔다. 

            수도권과 지방일부 적어도 내가 한 번이라도 갔던 지역이라면.

            지도만 들여다봐도 그 지역 부동산이 머릿속에 그려질 정도가 될 것이다.

            →그렇게 아는 지역을 넓히고, 그 안에 있는 아파트 단지들의 가격과 시세를 파악

             →가치 대비 싼 것을 찾아내어 투자 적기를 놓치지 않고 좋은 물건에 투자한다.

            이것이 내가 배우고 내것으로 만든 투자법의 전부다.

            당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정이 있다면 복잡하고 현란한 임보를

            못 써도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산투자는 발로 하는 것이기 때문.

• 인생을 바꿀 장기매도 투자법

  투자자의 물건을 사면서도 느낌. 돈을 이용해 장기간 시간에 투자했을 때 얼마나 큰 시세차익을 형성하는가를…돈이 나 대신에 일을 해서 인생이 바뀔만큼의 수익을 얻고 싶다면, 가치 있다고 믿는 부동산에 돈을 넣고 돈이 돈을 벌어오게끔 시간에 투자하는 것이 필요하다. 

  부동산으로 인생을 바꾸는 투자를 하고 싶다면 자신의 크기를 꾸준히 키워 나가 이를 장기보유하는 것이 핵심이다. 적은 수익을 손에 쥐면 소비자산을 구매해서 써버리거나 또다른 투자를 위해 비용이 발생하기 때문이며, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산의 덩치를 꾸준히 불려나가면서 장기보유하는 전략이 훨씬 유효하다. 그러니 팔지 말고 더 많이 보유하라. 또다시 한번 강조하는 것은 자산을 불리려면 가치 있는 부동산만 매입하라.

   

• 인생을 바꾸는 시스템투자의 원리-장기보유+다주택 +전세레버리지 투자방법

  소액 종자돈이 있는 사람이 어떻게 하면 잃지 않으면서도 수익의 크기를 키워나갈 수 있는 투자를 할 수 있을까? 

  프리미엄 시장의 똘똘한 한채는 가격이 비싼만큼 상승장에서 화끈한 상승을 보여준다. 하지만 그 자산의 높은 가격대만큼이나 투자금 규모와 가격의 변동폭이 커서 감수해야 할 리스크 또한 커지니 유념해야 한다. 부동산규제로 눌림목에서 1-2억씩 낮은 매물이 나오며 가격의 오름폭과 내림폭이 수억원으로 출렁거림이 심한편. 이런 부동산에 투자라려면 종잣돈이 많고 유용가능한 자금이 넉넉할 때만 유효하다.

  <전세금레버리지 투자법은 아파트의 매매가 뿐아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 크게 영향을 주는데 똘똘한 한채는 전세가 금액 자체가 크므로 금융위기나 공급증가로 인한 외부충격에 더욱 민감하다. 따라서 똘똘한 한채가 가진 변동성에 대응할 여력이 되면 상당히 좋은 투자법이다)

  그러나 수도권에 500만원으로 마련한 아파트 여러채로 시스템을 구축한 덕분에 전체 수익의 규모를 크게 확보할 수 있었다. 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면서, 여러 채를 모으는 방식으로 투자.

• 매매가 4억이하, 투자금 3천-5천

  과연 지금은?

      금액이 많지 않으니 00을 더 투자해야 한다. 

      00은 바로 시간. 워렌버핏이 인생 말년에 미친 수익을 올린 이유

     #시스템투자방식

1년: A

2년: B

3년: C (A전세금 모음)

4년: D (A+B전세금으로 ) +1채

: 종자돈으로 1년에 1채씩 + 오른 전세금 상승분으로 추가매입을 하면(1채+알파)

1년에 총 1-5채까지 은퇴시점 전까지 사는  전략

(그러나 투자는 다시 돌고 도는 싸이클이 있으므로 상승에서는 하락을 대비하고, 하락장에서는 상승을 대비해야 한다. 정책은 규제와 완화를 반복해 왔으며 부동산 전세와 매매시세는 오르락 내리락하면서 끊임없이 상승해 오고 있다. 중심 잡아야 할 것은 가치투자)

• 역전세(위기)를 100% 반드시 만난다

  -사는 것보다 지키는게 중요하다 (현금 확보)

  역전세를 대응할 돈이 없으면 매도할 수 밖에 없다. 그런데 입지가 어정쩡하고 시장상황이 안 좋다면 매도하기조차 쉽지 않다. 설상가상 주택이 여러채인데 역전세 전세 보증금 반환문제에 휩싸인다면? 이것이 전세투자자의 손 쥐어진 양날의 칼로 모든 투자가가 쥐고 있다.

   

  ##절대 무너지지 않을 리스크 관리법(IMF때에도 전세가 하락은 짧게2년 길게4년)

  1>처음부터. 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건만.

  :수도권은 특히 직장 교통(지하철 역세권)우수한 곳

  2>신규주택 입주물량이 예정된 곳은 신중하게 접근

  :최악의 리스크 전세가하락을 감당할 수 있는지(장기간 큰공급 피한다)

   단, 저평가가 확실하고 투자금 적게 들면서 주변입주가 장기적으로 지속되는 상황이 아닐 때는 현재의 포트폴리오를 고려해 (수지아파트 3채를)매입했다. 물론 2016 2017년 투자한 용인수지에 일시적 전세가 하락에 대한 준비를 갖춘 덕분에 실제로 재계약도 무리없이 진행했다.

  3>마통이나 신용대출 제2금융권등으로 현금을 확보

  4>세제혜택을 위해 매입물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도 

  매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 1-2개정도는 남겨둔다

  (만약에 1>-3>으로도 해결이 안될 경우 다주택자라면 세세차익이 발생한 물건중 매도할 물건의 순서를 미리 정해둬야 한다)

5. HOW투자메뉴얼

• 확실한 투자메뉴얼대로 하기 : 저 격 감 (저평가, 적은 투자가격, 감당 가능한 리스크)

  투자 기준을 명확히 세우면 투자라는 것은 기계적인 활동으로 진행된다

  투자 기준이 맞는지만 따지고 만족되면 투자하는 것(촉이나 감으로 하지 않고 기준만)

   

• 가격상승할 지역 선점하기

  아파트는 즉시 공급되지 않고 공급에 많은 시간이 걸리는 재화. 공급에 시차가 있다보니 냉각과 과열을 반복하게 되고 정책도 이에 맞춰 바뀐다. 이러한 움직임이 사람들의 심리에 영향을 미쳐서 오르면 마구 사려하고 떨어지면 싸도 사지 않으려고 한다. 이것을 가격싸이클이라고 한다. 싸이클은 반복되는 특성이 있다. 복기를 해보자.

   

  <아파트 시장의 주기. 싸이클> 아파트의 공급시차 때문 (수요가 많을 때 분양을 해서)

  2008-2012 부동산 하락/침체기,전세가가 매매가의 턱밑까지 차올라도 안사던 시기

  2012-2014 부동산 침체에서 회복으로 전환기, 공급부족 전세대란 

                      부동산매매가 하락 약보합(거래없음). 전세가 꾸준히 상승.

                      전세가가 집값의 지지선역할해서 매매 거래없음에도 매매가가 

                      전세가보다 높은 가격에 매매호가가 나오기 시작함

                      매매가와 전세가가 붙어서 집을 사는 일부수요가 생김(반등의 전주곡)

  2014-2016 부동산 회복기, 매매가와 전세가가 동시에 상승.

                       매매가가 반등하기 시작→미분양이 차츰 소진→

                       주택부족상황에 선호도 높은 신축의 높은 분양가에도 분양족족 완판(프

                       리미엄형성)→이후 신축의 높은 분양가도 시장이 받아줌→근처 구축아

                        파트 매매가 상승(키맞추기)→그 근처 신축아파트나 분양권가격 급상승

                      (상승장의 분위기로 흘러감)

  2017-2018 부동산 상승기, 매매가 상승. 전세가 보합 또는 하락.

                      이전 회복기에 이워진 분양 물량 입주가 본격화되어 주택 공급부족이 어

                      느정도 해소되어 전세가는 보합 또는 조금씩 하락

                      강남 상승이후에 외곽과 배후지가 너무 싸보여서 수요가 몰리면서 가격 

                       상승하게 되는 ’갭메우기‘가 진행됨. 언론매체에서 ‘과열‘이란 단어가 등

                      장하고 정부에서 부동산 안정을 위해 규제정책이 나오기 시작함. 아파트 

                      분양시장에 ‘완판’소식이 들리고 공급이 계속해서 늘고 있음에도 가격이 

                      계속 상승한다. (하늘 높은 줄 모르고 상승하던 가격도 임계점이 다다르

                       면 하락기가 도래한다)

  2019- 부동산하락기. 상승기에 활발하게 분양된 물량이 입주 물량으로 부메랑되어 돌어오면서 매매가 하락. 전세가  하락이 본격화(혹은 약보합)이후 입주물량이 해소되는 시점에 강보합 또는 상승으로 방향을 바꾼다. 서서히 미분양이 늘어나기 시작함. 

—> 여기서 시사하는 바는 무엇일까?

      서울/수도권/시단위 다 각 권역별로 같은 방향성으로 움직인다. 각자의 싸이클대로 논다.

      따라서 지금도 어딘가에는 2013-2014년 수도권처럼 바닥을 다지고 있는 지역이 있을 거란 이야기다.

     전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다.

      따라서, 이런 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능지역을 살펴봐야 한다.

###잠재적 투자가능지역을 살펴보는 몇가지 지표

1. 전세가율과 가격(부동산 지인  매매가와 전세가) 전국 시구단위별 시세현황표 (p275-6)정리하기 : 시장의 상황이 안 좋을 수록 회복기가 도래할 거란 의미일 수 있어서 당장 투자하지 않더라도 입지와 가격을 파악해 두고 기다리면서 최적의 매수타이밍을 잡는다.
2. 투자금의 규모(네이버 부동산 전세가율) : 위 표를 보고 비교적 전세가율(70%이상)이높고 매매가가 현재 살고 있는 지역이나 기존에 알고 있는 지역의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 보다 구체적으로 물건을 살펴본다. →‘전세가율이 85%이상이며 매전갭이 3,000-5,000만원 가량인 단지가 많은 지역‘을 임장지역으로 선정한다.
3. 권역별 입주물량(부동산 지인, 호갱노노, 아파트실거래가) : 1번과 2번을 통해 임장지역을 선정했으면 예기치 못한 역전세나 가격하락을 피하기 위해 권역 및 가장 인구왕래가 잦은 근접지역의 입주물량에 대한 통계도 세세하게(수도권은 서북, 동북, 동남, 서남으로 쪼개서) 확인해 볼 필요가 있다.(구단위의 의미 없음. 사이클은 권역별로 같이 움직이기 때문, 강서구에 입주가 없어도 서울이나 수도권 전체적으로 입주가 많다면 강서구의 전세가도 영향을 받는다)압도적인 입주물량이 아니라면 전세가율이 높고 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장한다. 투자의 원칙의 우선조건만 만족해도 역전세리스클 감당할 수 있기 때문
4. 미분양(부동산 지인) : 미분양은 주택현황과 함께 추세를 보기 위함. 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급부족이 현실화하고 있는단계. 미분양이 꾼준히 늘고 있거나 해당 권역의 가구수나 인구규모에 비해 그 물량이 너무 많다면 공급과잉상태에 놓여 있다고 볼 수 있다. 그러나 미분양이나 공급이 많은 것은 어디까지나 참고사항일 뿐이며 미분양과 입주물량이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다.

5. 다녀 온 곳을 수시로 가격 확인해서 가격흐름과 저평가된 것을 파악한다. : ‘처음 갔을 땐 비슷했는데 A지역이 비싸지면 지금 시점에서는 B지역이 저렴하네‘ 이런 경험의 축적을 통해 투자결과가 점점 좋아졌다. 또 인내심을 가지고 아는 지역을 늘려갈 수록 머릿속에 투자할 수 있는 후보지가 늘어난다. 이것은 소중한 자산이다.

    

<손품>임장전 지역조사하기

1. 입지조사

   지역의 전반적인 분위기나 위상 - 일자리 교통 학군 환경 선호도등 입지

   * 직장: (지도에 숫자표기)국세통계 홈페이지-시군구별 근로소득 연말정산 신고현황

               원천징수지기준: 근로자 수, 거주지기준: 급여액

               산업분류별 일자리 통계 : 산업분류별 근로자 수(사람들의 성격 파악)

               * 일자리순 : 1. 강남 2. 강북도심 3. 여의도

   * 교통: (네이버 다음지도)수도권 지하철노선 22개600개 지역을 연결 지하철의존도가 높음

            수도권의 입지에 미치는 역세권의 영향은 매우 막강하지만 지방은 덜하다

            * 일자리 접근성 : 강남뿐 아니라강북도심이나 여의도 업무지구 모두를 지하철로 이동할 수 있는 곳(교통 입지 우위) /이동시간이 비슷하다 도보이동이 짧은 곳, 환승적은 곳, 지하철외 버스로도 접근이 수월한 곳 좋음

   * 환경: 백화점 대형마트 종합병원 등의 생활편의시설과 공원이나 산 강 천과 같 자연환경이 근처에 잘 조성되어 있는지-입지적 우위가 됨

   <인터넷: 편의시설 검색, 

    지도: 해당시설의 위치확인하면서 이런 시설을 도보로 이동할 수 있는 슬리퍼 생활권에 해당하는 단지나 지역도 함께 찾음

   지적편집도: 지적편집도를 통해 그 지역의 큰 그림과 이미지를 전체적으로 숙지한 후 (주거지역, 상업지역(업무시설과 각종 상업시설이 밀집해 있으리라는 걸 짐작가능)→로드뷰를 통해 상업시설과 업무시설등이 어디에 있는지 보기, 준공업지역, 녹지지역의 비율이 높은지 등을 봄) 동단위로 다시 하나하나 주요 시설들을 기록하며 위치 등을 살펴본다. 이렇게 반복하다 보면 선정한 임장지역의 어느 동에 어떤 시설과 환경이 있는지, 낮과 밤엔 동별로 어떤 모습이 펼쳐질지가 개략적으로 그려진다. 따라서 선호지역과 비선호지역에 대한 감을 잠고 나가 그 지역을 발로 밟으며 눈으로 확인하면서 알아 간다.

   *학군: (아파트 실거래가) 직장 학군은 부동산 가치를 결정짓는 전국 공통요소. 

               특목고 진학률과 학업성취소 평가 결과 및 초품아 파악해 두기.

                  * 명문학군 : 강남, 목동, 중계/ 신도시의 분당, 평촌/ 대구 범어동/ 대전 둔산동/ 광주 봉선동/ 부산 동래 해운대

                  (좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있음)

   *인구구성: (통계지리정보서비스-시군구동별 연령별 인구 분포)

                     (국가통계포털-국내통계-주제별 통계-인구가구-주민등록인구현황-행정구역별/5세별 주민등록인구자료) : 동별 인구구성 비율 확인가능

      거주하는 사람들의 연령 분포에서 해당 지역의 연령별 인구 비중을 보면 대략적인 지역의 분위기를 짐작할 수 있다.

   *지역검색(나무위키/위키백과) 지역명으로 그 지역에 대한 스토리 및 인상을 정리하고 다양한 정보를 얻는다. 지식백과는 별도의 권한이 없어도 편집가능하기 때문에 거주민들이 직접 작성한 살아 있는 지역정보를 접할 수 있는 장점이 있고 조사 과정에서의 궁금증도 상당히 해소할 수 있다.

    

   *가격(시세트레킹표: 네이버부동산)

   특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다는 점을 주의해야 한다. 좋은 물건을 찾아내는 데 앙도는 없다. 미련해 보일지 몰라도, 모든 단지와 모든 평형대의 가격대를 파악해 봐야 한다는 것.

   1.시세트레킹표를 작성한 후 

   2.가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 다시 한번 그 위치 확인

   3.그 중 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 인근 부동산 중개소에 전화해서 실제시세와 매물여부를 확인 및 입지가치평가 확인==>사전조사를 마친 것. 나는 투자 초기 모든 조사 내용을 외우다시피 하려고 했지만 전반적인 감과 인상만 파악하면 되고 나머지는 현장에서 확인하면 된다.(이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해줘서 전화한 컨셉의 투자자 컨셉으로 매매가 파악/다른 부동산에는 전세를 구하는 세입자 컨셉으로 전세가 파악)

    

<발품>지역을 눈에 담는 임장하기(현장조사) : 일주일동안 내내 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하고 대충하지 않는다. ‘지금 뭐하는 거야. 그게 배우는 사람의 자세야?‘

1. 목적: 사전조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로 잡아 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것.(무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다고 생각하고 꾸준히 반복해 나갔다)*지역을 완전히 익힌다 : 해당 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악한다는 의미. : 그래야만 투자처로 고려 중인 아파트가 입지 대배 가격이 싼 편인지, 저평가 유무를 가려낼 수 있고 좋은 투자로 이어갈 수 있기 때문이다.
2. *지역을 눈에 담는다 : (분위기임장)머리는 기억 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다. 그리고 맨 마지막에 네비를 끄고 차로 돌아보면서 무리리 한다.해당 지역에 사는 사람들 이상으로 어디에 무엇이 있는지, 마트는 어디 있고 가장 가까운 지하철역이 어디로 어떻게 가야하고, 학원가와 식당, 공원은 어디 있고, 각 아파트 단지들이 어디에 위치하고 있는지등을 파악하는 것. “그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것“ 돌아 오는 길에 혼잣말로 복기한다.
3. *단지를 눈에 담는다 : 단지마다 동간 거리나 관리상태 주차상황등을 체감하면서 그 지역 주민의 단지별 선호도를 느낀다. 그냥 쭉 둘러보는게 아니라 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다.
4. 중개소 방문 : 오전 10시부터 1시간 반 간격으로 여러 중개소 방문. 하루에 7곳 정도 방문 처음엔 4시간 간격으로 10개 미만의 매물을 보는 것으로 시작해도 좋다.(하나의 물건이라도 더 보려는 과정에서 시세보다 1,000만원씩 싼 급매물을 만나게 도니 오히려 흥이 났다)(전화 통화로 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 잡는다. 보통 터줏대감역으로 장부물건을 갖고 있을 확률이 높다)내 투자기준에 맞는 소액으로 투자할 수 있는 단지를 찾는다(주소 소액투자 물건들 중 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 먼저 확인해야 함)→이미 지역을 눈에 담는 과정을 거쳐서 그 단지의 위치, 주변에 무엇이 있는지, 단지 내부의 분위기와 관리 상태를 알고 있는 상태에서→ 그 집의 구조와 물건별 내부 상태, 매도 상황을 확인(같은 돈 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심
5. 중개소에서 대화하는 법(내가 기본예절은 반드시 지키고 좋은 사람이라는 인상을 줘라. 공손하고 신뢰를 주는 느낌을 줘라)임장의 목적? 입지와 가격/ 입지와 가격에 집중함 자연스럽게 알 수 있다. 해당 아파트가 위치한 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 물으면 된다.(단지 주변의 일자리, 교통여건, 선호 혹은 혐오 환겨으 학군, 거주민 연령대와 평형별 시세 등)
6. 집을 보러가면서 집의 상황을 물어보기(매도사유, 지금거주하는 사람이 누군지, 전세인지 월세인지 만기는 언제인지, 매도인이 임대차계약 만기가 되기 전에 매도하는 것인지, 누수나 결로등의 흔적이 보이면 거주자에게 물어보라. 확인후 나오기 전에는 이산거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는게 좋다. 이런 간단한 대화로 매매후 임대시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 가늠가능)
7. 중개소로 돌아와서 그날 본 순서대로 중개인에게 매물정보 동호수, 거주인이 누군지, 잔금지급일자, 수리상태, 매매가 전세가등을 정리해 달라고 부탁한다.→ 보고 각 물건의 특징을 메모지위에 직접 정리해 보기→넘버원 매물의 등기부등본을 부탁해서 열람한다. 대출여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격을 확인. 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우 가격조정이 더욱 수월하다.
8. 집으로 돌아가기 전 오늘 확인한 물건에 대해 마지막으로 정리한다. 넘버원 물건끼리 비교해 보고 투자하기 가장 좋은 물건을 골라낸다.
9. 아무리 강조해도 지나치지 않은 것. 부동산을 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘. 하고 싶다는 태도와 마음을 가지는 것. 현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다 허투루 임장하지 말자. 현장형 투자자가 되자.
10. 투자즉시 돈버는 실전투자하기: 투자하려는 단지가 좁혀지면 가급적 많은 중개소에 방문해 본다. 꼭꼭 숨겨놓은 부동산 소장님의 장부물건을 다 털어서 제일 싸고 좋은 조건의 물건을 찾아낸다.  보물을 찾아내면 선호동에 선호도가 높은 물건을 싸게 사서 수리까지 하고 임대도 잘 맞출 수 있다. (공실, 보증금 저렴한 월세만기를 앞둔 매물, 수리가 아주 잘된 매물/ 저층 탑층 사이드 길가에 위치한 동 등)

11. 협상은 유리한 조건에 있을 때 더 잘 할 수 있는 것이다. 매수자 우위의 시장에서

    -매도자의 심리가 위축되는 시기(각종 부동산 규제나 금리인상)에 여름 장마철이나 여름휴가철 & 연말 겨울철 같은 계절적 비수기에 가격협상에 매우 유리한 상황

    -투자 실패의 주된 원인은 조급함/ 2개이상을 최종후보로

12. 우선협상 법위 설정하기 : 너무 무지막지하게 가격을 깍지말고 계약금을 좀 더 많이 책정하거나 중도금의 일부를 먼저 더 주는 방식으로 성의를 표시하면 궁극적으로 더 좋은 결과를 얻을 수 있다.매도자에게 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라는 뜻.

    -상대방이 무엇을 원하는지 알아보고 그것을 내가 해줄 수 있다면 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할지 정리해서 그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달해보자(공실 수리, 가격협상등)

13. 임대를 결정짓는 4가지 요인

    1) 임대가 어려우면 가격을 저렴히/ 전세가에 욕심을 너무 안내는 게 좋다

    2) 집의 내부 상태-가급적 수리해서 좋은 집 상태 유지하는 것이 좋다

    3) 입주가능시기 정해지면 어려움-중도상환수수료 가지고 가격협상시도/공실유리

         계약월이 이사철 비수기(6-8월, 11-1월)이면 성수기(2-3월, 9-10월)로 수정한다

    4) 중개인(내 파트너)-매매가 협상이나 투자 진행과정에서 자신감있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인이 전세임대도 순조롭게 진행했다. 처음 문을 열고 들어갔을 때 그가 보인 모습과 행동을 보고 친절한 분이 좋고, 한 중개소에  안나가면 재빨리 다른 중개소에도 낼꺼라고 언질을 주고 물건을 내놓는 편이 좋다.

     

    *임대사업자 부활시 : 장점 양도세 보유세 혜택/5% 10 보유조건/24평이하 아파트

    -장기간 보유할 수 있는 수도권 아파트, 혹은 지방에서도 입지와 선호도가.높은 일부 아파트일 경우에만 임대사업자 제도를 활용하길 권함

     

STEP3. 책에서 깨달은 점

조사하고 임장하면서 그 지역에 사는 사람보다 더 그 지역을 잘 안다는 것이 그냥 얻어지는 것이 아님을 깨달았다. 그 정도로 눈에 담아서 지역과 지역을 비교하고 물건과 물건을 비교하는 가치분석이 이루어 졌을 때 같은 가격에 가장 가치 있는 물건을 찾을 수 있고 지킬수 있다는 점

STEP4. 책에서 적용할 점

준비된 사람인가? 이제 조금 알랑 말랑한 상태일 뿐 투자는 아직 이르다.  

1.책을 하루에 한권 적어도 이틀에 한권을 읽겠다는 마음으로 100권이상 읽고 투자를 하겠다.

2.너나위님이 찾은 투자대상 물건 찾는 법대로 예상투자물건을 찾고, 일주일동안 되든 안되든 조사하고 임장하고 매물터는 것 까지 훈련삼아 지속해야겠다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

투자자는 언제 조급해 지는가? 내가 알고 있는 투자할 만한 지역과 아파트가 하나뿐일 때다. 만약 같은 시점에 더 좋은 투자처가 있을 수 있다고 생각했다면, 조금 더 느긋해져도 충분히 괜찮은 물건을 찾을 수 있다고 생각했다면, 소중한 투자금을 수익이 전혀 나지 않는 투자처에 묻어두지 않아도 됐을 것이다.

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