위험한 계약을 했습니다. (계약,중도금+근저당=매매가) 도와주세요ㅠ

BEST | 큰일났어요님 안녕하세요. 매수하신 물건에 문제가 있어 마음이 많이 쓰이실 것으로 보입니다. 이미 되돌릴 수 없는 상황이라면 어떤 것들을 할 수 있는지 최악의 상황은 무엇인지 정리해 나가는 것이 무엇보다 중요한 것 같습니다. 근저당이 잡힌 물건이 모두 잘못된 것은 아니지만, 위와 같은 물건은 채권최고액이 꽤나 높은 편인 것 같습니다. 1금융권 120%/2금융권 130%/기타 대부업체 160% 정도를 감안하여 대출 실행 금액을 유추해 보면 1금융권일 경우 약 9억원. 2금융권일 경우 약 8억원 정도의 대출을 실행하셨을 거라 생각합니다. 이미 가계약금을 넣으신 상황이지만, 근저당 물건을 매수할 때 중요한 건 가계약금을 보내시기 전에 가계약 특약에 "계약 시 근저당 금액을 매매금액 아래로 설정한다"라는 조건을 추가하시고 "현 등기사항증명서상 근저당권설정 상태에서의 계약이며, 잔금 전(또는 잔금일) 전액상환 및 말소등기 하기로 한다." 라는 특약을 기재하여 남은 대출금을 문제 없이 상황할 수 있게금 하셔야 합니다. 근저당 물건을 거래할 시 중요한 건 계약금 + 중도금 < 매매가 - 채권최고액 즉 내가 매도자에게 주는 금액이 매매가에서 채권최고액을 뺀 금액을 넘지 않아야 한다는 겁니다. 해당 내용을 고려하여 큰일났어요님의 상황을 생각해본다면 채권최고액이 많은 상황에서 대출 상환용 2.1억과 매도자 월세 잔금인 1.3억을 주는 것은 12.75억-10.3억=2.45억이 넘기 때문에 좋은 상황은 아닌 것 같습니다. 하지만, 이미 송금하신 가계약금 3천만원을 지키기 위해 할 수 있는 것은 현재 매수 진행 중인 물건이 정상적이지 아님을 정중하게 말씀 드리며, 큰일났어요님의 남편 혹은 아내 분의 완강한 반대가 있어서 그러니 해당 특약을 추가해 달라고 말씀 하시며 위에 말씀 드린 2가지 특약과 추가로 큰일났어요님이 계약금 명목상 드리는 금액으로 캐피탈 채권최고액 3.15의 대출을 상환하는 비용으로 사용한다는 특약을 기재해 달라고 하시는 것이 좋을 것 같습니다. 위와 같이 진행 된다는 가정 하에 다시 정리하면 12.75억-7.15억=5.6억이 되기 때문에 이후 3/5에 드리게 되는 중도금과 이미 지불하신 가계약금과 지불하실 계약금까지 합친다고 하더라도 0.4억+3.4억+1.6억=5.4억이기 때문에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만 대출을 실행하고 매도인 분께서 그동안 얼마의 금액을 상환하셨을지 알 수 없기 때문에 부동산 사장님을 통해 금융거래확인서를 요청하시어 현재 남은 금액을 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 그리고 대출금 상환 목적으로 드리게 되는 금액은 더 안전하게 하기 위해 "매수자 OOO은 OOO대출 상환 명목상 지불하는 금액 OOOOO원을 근저당권자 OOO 계좌로 입금하여 상환한다" 라는 특약도 기재하시어 근저당권자 계좌로 입금하시면 더 안전할 것으로 보입니다. 그리고 말소되지 않은 대출의 경우엔 추가로 대출을 실행하더라도 등기부등본 상에 기재 되어 있는 채권최고액은 변동이 없으니 중도금을 드릴 때와 잔금을 드릴 때 수시로 금융거래확인서를 확인하여 대출금액을 확인하시는 것이 좋을 것으로 보입니다. 현재 상황이 조금 복잡하여 챙겨야 할 것이 많긴 하지만, 위 내용대로 차근차근 하시면 큰 문제는 없을 것으로 보이며 부동산 사장님께서 협조를 잘 안 해주신다면 잘 설득하시어 해결해 나가시면 좋을 것 같다는 생각이 듭니다. 부디 큰 문제 없이 좋은 결과로 이어지시길 바라며, 잔금까지 큰 문제 없이 잘 끝난다면 비슷한 상황에서 도움이 필요하실 분들을 위해 "커뮤니티-실전투자경험"에 간략하게 나마 이번 상황을 통하여 배운 점과 어떻게 해결나가셨는지를 적어주시면 너무 감사할 것 같습니다. 진심으로 응원합니다 큰일났어요님^^

안녕하세요, 가계약금을 넣으시고 너무 당혹스러우셨겠어요... 정리해보면 아래와 같은 상황이시네요. 매매가 12.75억 채권최고액 기준 근저당 10.3억 매매계약금 + 중도금 5억 잔금(전세금) 7.75억 우선, 1) 금융거래확인서를 통해 대출잔액 등 상황을 정확히 파악해야 할 것 같습니다. 2) 계약금을 대출 상환용 가상계좌로 바로 입금해 근저당 말소를 확실히 해야할 것 같습니다. 해당 물건의 근저당 규모를 고려했을 때 무사히 근저당 말소 + 등기 이전을 하려면 여러가지 비용을 감수하더라도 매수자의 대출로 잔금을 치르는 것이 리스크가 적은 편입니다. 가계약금을 포기하는 -3천만원의 비용과 그때의 편익(-3천을 감수할 정도로 더 좋은 투자물건이 있는지 등)과 잔금 대출시의 비용 + 얻을 수 있는 편익을 비교해보고 결정해보시면 어떨까 싶습니다. 저라면 일단 잔금 대출가능여부를 적극적으로 알아보고 법무사 등 전문가의 의견을 구해볼 것 같아요! 무사히 진행하시길 응원하겠습니다!