안녕하세요.
어제 1호기 가계약금을 넣었는데요,
매수를 했다는 행복이 넘 커서그런지 이 계약이 세상 위험한 계약을 위험한지를 가계약금을넣고나서 알게됐네요…. 이 사태를 정리할 길이 있을지 도움의 손길 부탁드립니다.
제가 계약한 매물은 매매가 12.75억에 근저당 채권최고액 10.3억이 낀 물건(삼성화재 7.15억, 캐피탈 3.15억)입니다. 무슨 근저당이 다 2,3 금융권이죠? ㅠㅠ 매도인은 집이 한채 더 있는걸로 들었는데 거기도 대출이 한도만큼 들어있다고 지나가면서 들은것 같아요
전 근저당 금액만 적어지면 괜찮을거라 생각하고
- 계약금으로 캐피탈 대출 상환 -2.27일
- 계약금일부+중도금 =2.9억 3.5일 입금 → 매도자 월세 잔금용
이렇게 진행하기로 했어요.
자세히 써보면
집값 12.75억
- 2.27일 계약금 3.4억 =>이중 2.1억 대출상환(채권최고액 3.15억) +현금 1.3억(매도자 월세 잔금용)
- 3/5일 중도금 1.6억 => 현금, 매도자 월세 잔금용
- 매도자는 매수자 수리기간을위해 잔금일보다 2주일찍 퇴거한다
- 전세입자 입주일에 잔금 7,75억을 매도인에게 지급
수리하는 일정만 없었어도 어쩌면 물흐르듯 진행될수 있는 계약이 수리일정을 만들기위해 일찍 퇴거를 해야하니 월세잔금을 드려야해서 더 꼬였네요..
제가 생각하는 리스크는 계약중도금+채권최고액 = 매매대금이기에 매도자가 나쁜마음 먹고 받은 현금 2.9억을 들고 잠적해버리는거에요. (전세 구하면 전세입자 계약금도… )
이걸 방지를 위해 어떻게 하는게 최선일까요?
제가 생각해본 해결방안은 중도금을 일찍 드리면 다른 급한곳에 쓸수 있으니
1. 계약금은 대출 2.1억 없앨 정도+월세 계약금 정도만 드리고 중도금은 월세 잔금일로 바꿔서 그나마 중도금을 다른곳에 못쓰게하기 => 가계약서 수정필요
2. 계약대로 입금하되 부동산 사장님 앞으로 보관하게하여 부동산 사장님이 월세 잔금일에 매도자 전달하기(매수자는 계약내용대로 이행. 에스크로같이 보증?하고 잠깐 맡아주는 그런 서비스?는 없을까요? 매도매수는 같은 부동산입니다)
3. 중도금일에 잔금대출을 받아 소유권 빠르게 이전해버리기 (-> 리스크: 잔금 후 전세 빼야하는데 전세 언제 맞춰질지 모르니 금융비용, 중도금+잔금일을 매도자 월세 잔금일로 바꿔야함)
4. 가계약금 포기(3천만원…)
아님 이거말고 더 좋은방법이 있으면 알려주세요ㅠㅠ 매물코칭에서 물어보고싶으나 광클이 넘나어려워서 동앗줄 잡는 심정으로 문의 드립니다ㅠㅠ
=> 답변해주신 선배님들 감사합니다 ㅠ 덕분에 잘 마무리 되었습니다.
그간 있었던 일들을 후기로 남겨보았으니, 아래 링크 참고해주세요 ^^
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댓글
BEST | 큰일났어요님 안녕하세요. 매수하신 물건에 문제가 있어 마음이 많이 쓰이실 것으로 보입니다. 이미 되돌릴 수 없는 상황이라면 어떤 것들을 할 수 있는지 최악의 상황은 무엇인지 정리해 나가는 것이 무엇보다 중요한 것 같습니다. 근저당이 잡힌 물건이 모두 잘못된 것은 아니지만, 위와 같은 물건은 채권최고액이 꽤나 높은 편인 것 같습니다. 1금융권 120%/2금융권 130%/기타 대부업체 160% 정도를 감안하여 대출 실행 금액을 유추해 보면 1금융권일 경우 약 9억원. 2금융권일 경우 약 8억원 정도의 대출을 실행하셨을 거라 생각합니다. 이미 가계약금을 넣으신 상황이지만, 근저당 물건을 매수할 때 중요한 건 가계약금을 보내시기 전에 가계약 특약에 "계약 시 근저당 금액을 매매금액 아래로 설정한다"라는 조건을 추가하시고 "현 등기사항증명서상 근저당권설정 상태에서의 계약이며, 잔금 전(또는 잔금일) 전액상환 및 말소등기 하기로 한다." 라는 특약을 기재하여 남은 대출금을 문제 없이 상황할 수 있게금 하셔야 합니다. 근저당 물건을 거래할 시 중요한 건 계약금 + 중도금 < 매매가 - 채권최고액 즉 내가 매도자에게 주는 금액이 매매가에서 채권최고액을 뺀 금액을 넘지 않아야 한다는 겁니다. 해당 내용을 고려하여 큰일났어요님의 상황을 생각해본다면 채권최고액이 많은 상황에서 대출 상환용 2.1억과 매도자 월세 잔금인 1.3억을 주는 것은 12.75억-10.3억=2.45억이 넘기 때문에 좋은 상황은 아닌 것 같습니다. 하지만, 이미 송금하신 가계약금 3천만원을 지키기 위해 할 수 있는 것은 현재 매수 진행 중인 물건이 정상적이지 아님을 정중하게 말씀 드리며, 큰일났어요님의 남편 혹은 아내 분의 완강한 반대가 있어서 그러니 해당 특약을 추가해 달라고 말씀 하시며 위에 말씀 드린 2가지 특약과 추가로 큰일났어요님이 계약금 명목상 드리는 금액으로 캐피탈 채권최고액 3.15의 대출을 상환하는 비용으로 사용한다는 특약을 기재해 달라고 하시는 것이 좋을 것 같습니다. 위와 같이 진행 된다는 가정 하에 다시 정리하면 12.75억-7.15억=5.6억이 되기 때문에 이후 3/5에 드리게 되는 중도금과 이미 지불하신 가계약금과 지불하실 계약금까지 합친다고 하더라도 0.4억+3.4억+1.6억=5.4억이기 때문에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만 대출을 실행하고 매도인 분께서 그동안 얼마의 금액을 상환하셨을지 알 수 없기 때문에 부동산 사장님을 통해 금융거래확인서를 요청하시어 현재 남은 금액을 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 그리고 대출금 상환 목적으로 드리게 되는 금액은 더 안전하게 하기 위해 "매수자 OOO은 OOO대출 상환 명목상 지불하는 금액 OOOOO원을 근저당권자 OOO 계좌로 입금하여 상환한다" 라는 특약도 기재하시어 근저당권자 계좌로 입금하시면 더 안전할 것으로 보입니다. 그리고 말소되지 않은 대출의 경우엔 추가로 대출을 실행하더라도 등기부등본 상에 기재 되어 있는 채권최고액은 변동이 없으니 중도금을 드릴 때와 잔금을 드릴 때 수시로 금융거래확인서를 확인하여 대출금액을 확인하시는 것이 좋을 것으로 보입니다. 현재 상황이 조금 복잡하여 챙겨야 할 것이 많긴 하지만, 위 내용대로 차근차근 하시면 큰 문제는 없을 것으로 보이며 부동산 사장님께서 협조를 잘 안 해주신다면 잘 설득하시어 해결해 나가시면 좋을 것 같다는 생각이 듭니다. 부디 큰 문제 없이 좋은 결과로 이어지시길 바라며, 잔금까지 큰 문제 없이 잘 끝난다면 비슷한 상황에서 도움이 필요하실 분들을 위해 "커뮤니티-실전투자경험"에 간략하게 나마 이번 상황을 통하여 배운 점과 어떻게 해결나가셨는지를 적어주시면 너무 감사할 것 같습니다. 진심으로 응원합니다 큰일났어요님^^
안녕하세요, 가계약금을 넣으시고 너무 당혹스러우셨겠어요... 정리해보면 아래와 같은 상황이시네요. 매매가 12.75억 채권최고액 기준 근저당 10.3억 매매계약금 + 중도금 5억 잔금(전세금) 7.75억 우선, 1) 금융거래확인서를 통해 대출잔액 등 상황을 정확히 파악해야 할 것 같습니다. 2) 계약금을 대출 상환용 가상계좌로 바로 입금해 근저당 말소를 확실히 해야할 것 같습니다. 해당 물건의 근저당 규모를 고려했을 때 무사히 근저당 말소 + 등기 이전을 하려면 여러가지 비용을 감수하더라도 매수자의 대출로 잔금을 치르는 것이 리스크가 적은 편입니다. 가계약금을 포기하는 -3천만원의 비용과 그때의 편익(-3천을 감수할 정도로 더 좋은 투자물건이 있는지 등)과 잔금 대출시의 비용 + 얻을 수 있는 편익을 비교해보고 결정해보시면 어떨까 싶습니다. 저라면 일단 잔금 대출가능여부를 적극적으로 알아보고 법무사 등 전문가의 의견을 구해볼 것 같아요! 무사히 진행하시길 응원하겠습니다!
