열중 2강 후기 전세셋팅의 모든것 + 독서법

[나에게 특히 인상 깊었던 점 ]

Part1 25년 상반기 현재 전세 시장상황
관망세로 인한 매매거래 감소( 매수자 유리)
매수심리 위축 + 공급부족으로 인한 전세가 상승 -> 전세가율 상승
결론 : 전세레버리지 투자자에게 기회의 시장 

Part2  지금 시장 전세셋팅을 위해 알아야할것
1) 전세셋팅 유형

*투자후 일반적인 전세셋팅
투자자에게 가장 유리한 전세셋팅 : 매매 잔금은 전세잔금으로
투자시 대비해야하는 전세셋팅 : 전세계약했지만 매매잔금후 전세잔금을 받는경우, 매매잔금때까지 전세입자가 안구해진경우
* 투자시 알고있어야하는 특수한 전세셋팅
매매계약후 매도자가 전세입자로 사는 경우
매매계약후 기존임차인이 계속해서 전세로사는경우

 
2) 유형별 프로세스

*전세셋팅 유형과 프로세스: 정리
1. 투자를 집을 사는행위로만 생각하기쉬움 집을사서 전세를 놓는것 까지가 투자로 집을사면 자연적으로 전세가 빠지는게 아니라는것을 명심해야함
2. 어떤집을 고르냐에 따라 전세를 맞추는 방법이 달라질 것
일반적인 전세셋팅 외에 부동산시장과 투자하는 개인상황에따라 유리한전세셋팅방법이 있는것
3. 이집을 사고나면 어떤과정이 펼쳐질지를 미리알고 대응할수있는 물건을 선택하는 것도중요

3) 주인전세 세낀물건

*주전이유 
청약준비 : 무주택자 지위필요
분양아파트 입주대비 : 미리매도 (광명에 주전많음)
세금대비 : 소유권넘김

* 주인전세
특약
집보여주기 협조
누수 등 중대한 하자 특약 + 관리사무소 ,아래층 방문 
주인전세는 가계약 전 매매특약과 전세특약 모두 사전합의 
근저당 O ( 이 집에 대한 대출) 안갚으면 소유권이전안됨

Part3 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는법
1) 적정 전세가 설정하는 법

1. 단지 내 비교
2. 생활권 내비교
3. 공급물량점검

2) 리스크 줄이는 임대기간 설정
1. 공급
2. 수요
3. 포트폴리오 

3) 알면 두렵지 않은 법인 임차인

특약 : 전세권 설정과 관련한 비용(등기 설정 및 해지)은 임차인이 부담
계약만료시 전세금 반환과 동시 전세권 해지
전세권 설정에 의한 권리로 담보대출, 근저당 설정 등 대출금지
원상회복 반환의무(금연등)
실제 거주할 개인을 특정한 정보(퇴거청구 시 대비)

Part4 계약단계부터 챙겨야할 전세셋팅 
매매전세 계약시 유의사항
1. 매수 결정전 등기부등본을 통해 권리상 하자를 체크
매매/임대계약서 작성전까지 꼼꼼한 확인필요
특약에 불리한 내용은 없는지, 서로 동의한 내용인지 확인
2. 임대 계약 조건에 따라 보증금 반환의 대상이 달라지는 경우 유의 (전세자금대출 질권 설정 등)
투자에 대한 책임은 스스로의 몫
부동산과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 비용 될 수 있음
3. 1등 전세물건을 만들어도 실제거래가성립하는 것은 계약이라는 법률행위를통해서임
 
Part5 임대리스크 줄이는 법( 실전투자사례)
시장상황에 걸맞는 유연함 
1. 임대물량 등  고려, 시기에 적절한 물건 선택
투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직임
2. 안좋은 지역을 가봐야, 좋은 지역을 골라내는안목이 생김
시기별 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어
3. 쌀때 사는것, 싸게 사는것이
부동산 하락장에서도 충분히 버틸수있는투자체력 

[꼭 적용해보고 싶은 점]

양파리님의 책읽는 방법

1. 이 책을통해 무엇을 얻고싶은가?
목차를 보고 책을 통해 배우고 싶은 목표 정하기 
2. 지금의 나는 어떤 생각을 하는지?
구절에서 드는 생각이 있다면 책에 바로 적어두기
3. 이 책을 읽고 무엇을 남길것인가?
밑줄->색연필->동그라미->인덱스 -> 포스트잇
4. 이책에서 어떤것을 적용할 것인가?
정말남기고싶은 단하나 !

=> 이 책에서 알게된것을 단하나만이라도 내삶에 적용해보겠다는 목표로 ! 

[최종 느낀점]

전세셋팅에 대해서 구체적으로 궁금한점이 많았었는데, 이번강의를 통해서 많이해소되었다. 실전 투자를 통해서 꼭 배운것을 적용해보고싶다.  

다음 책을 읽을때는 위 질문을 바탕으로 좀더 깊이있게 독서를 해봐야겠다.