[열중반 43기 책 넘기는 8근6을 키워보조_부자되라] 2주차 강의후기

전세의 모든것을 알게 되는 강의

저번달 1호기 매물을 보며 보았던 상황들이 강의에 다 녹아 있어 더 이해하기 좋았습니다.

강의를 들으며 그때 이해가 다 되지 않거나

무작정 겁을 먹었던 상황들도 이런식으로 대응을 하면 되겠구나!라는 마음이 들었습니다.

1. 전세셋팅 유형

• 전세입자의 전세 잔금으로 매매 잔금을 치르는 것이 월부에서 대표적인 잔금을 치르는 것! 가장 이상적인 방식

ㄴ 이 방식이 가장 안전하고 다들 바라는 방식이지만, 저번처럼 조건부대출 규제가 있을때 이 방식은 어려웠음. 

• 전세를 맞추긴 했는데 전세 잔금일보다 매매잔금일이 앞설때

ㄴ 이 방식은 전세입자의 잔금을 받기 전에 내가 잔금을 쳐야 해서 금융비용 발생

• 전세를 아예 못맞췄을때

ㄴ언제 구할지 모르는 임차인을 기다리며.. 금융비용 더 크게 발생. 전세계약금조차 없는 상황. 

실제로 제가 1호기 매물을 처음 보러 다녔을 때, 공급이 많은 지역이고 대출 규제가 시작된지 얼마 안된 시점이라, 

그 대안으로 세가 껴있는 물건, 주전 물건 등을 위주로 알아봤습니다. 

강의에서 나온대로 전세보증금 확인했고, 만기일 확인했고, 갱신청구권 사용여부도 확인했습니다. 이때 제가 놓쳤던 부분을 강의에서 배웠습니다! ‘기존 세낀 물건은 이전 임대인과 임차인의 약속을 제가 그대로 지켜야 한다는 점!’ 그리고 갱신권을 이미 사용했다면, 언제든 나갈 수 있고 3개월 안에 보증금을 돌려줘야 해서, 공급이 많은 지역은 새로 계약서를 쓸 수 있는지 여부를 체크했었습니다! 

주전 물건의 경우 생각하지 못했던 리스크는 매매가 상승할 경우 전세를 잘 보여주지 않을 수 있단 점이었습니다! 그리고 근저당이 있다면 상환능력이 있는지 없는지 체크하고 말소가능한지 체크해봐야 한다는 점까지! 주의하기

2. 내 물건 1등으로 만들어 전세 빨리 빼기

아직 매수를 안해서 매수에만 꽂혀있었는데, 전세까지 해야 진짜 투자를 마무리하는 것! 전세가 마무리 되지 않으면 계속 신경쓰느라 다음 투자를 위한 시간을 보내기 어렵다는 것. 그래서 빨리 전세까지 마무리하는 것이 중요하다는 점.

실제 매물을 보며 적정매수가, 적정전세가를 가늠하는 것이 어려웠는데 

단계별로 방법을 알게되어 좋았습니다.

단! 생! 공! 

단지에서 투자하는 평형보다 큰것과 작은것의 호가 실거래가 모두 체크

생활권 내에서 비슷한 가치의 단지의 가격 체크

신규 공급 단지와 가격 비교 체크, 내가 투자하려는 단지와 신축의 평형 좀 더 작은것과 가격 비교

3. 전세보증보험 가입 여부 체크

kb/매매/일반으로 가격 보고 

거기서 90% 계산 → 아 그럼 전세금이 요 범위에 들어오면 문제 없겠구나!로 판단 가능

근데 승인시점 주의해야함. 그다음주에 시세가 달라지면 문제있을 수 있음. 그땐 특약 넣기 

4. 임대기간 설정 

-공급 많은 시기 피해서 2년 말고 더 길게 설정 가능

-학군지이거나 30평대이면 성수기에 맞춰 재계약 할 수 있도록 하기

-여러 채수를 투자하게 되면 추후 재계약 월이 최대한 겹치지 않게 관리하기 

5. 계약서 작성 방법 

-강의자료 참고해서 정리해두기!

양파링님의 강의에서 진짜 전세와 관련된 모든 내용을 다뤄주시려는 걸 느꼈습니다! 

100% 이해하기에는 엄청 많고 세세한 내용들이 많아서 다시 들어봐야겠습니다.