열중 양파링님의 2강- 전세 빼기의 모든 것을 알려주는 강의_고래와여행

따뜻하고 진중하게 진심을 다해 전세 빼기의 모든 것을 알려주신 양파링님, 좋은 강의 정말 감사드려요!

[열반 중급 2강 양파링 강사님] 시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법. 전세 A to Z

초보 투자자가 간과하기 쉬운 게 전세 셋팅. 투자의 전 과정을 생각하는 투자자가 되자!

Part 1 2025 상반기 현재 전세시장

• 작년 8월에 소유권 이전 되는 전세 대출 안해준다는 조건부 전세 대출 규제 있었는데 올해 1월 절반 정도 완화됨. 여전히 주담대 규제도 있고, 정치 이슈, 금리 동결 등.., 으로 관망세 지속되는 시장.  하지만 매매 안해도 집은 있어야 하니 전세가율 올라가고 있음.
• 지역별 매물 증감: 서울, 부산, 대구, 울산 경북 (구미, 포항), 충남 (천안, 아산) 충북 (청주) 매물 늘어남. 모두 대출 규제 전보다 매물 늘어났음. 전세 매물도 직전보다 줄어듦. 부산, 울산, 천안, 안산 청주 등.  서울은 강남, 서초, 용산, 양천, 광진, 노원 종로, 구로에서 전세가 상승. 반면 강북, 도봉, 은평, 강동, 송파, 동대문, 성북, 금천, 광명 (외곽이나 입주 물량 많은 곳)은 전세가 하락.
• 시장 전체에서 여전히 기회 많은 지역 있는 시기

Part 2 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

• 세낀 물건: 전세 보증금액, 임대만료일, 갱신요구청구권 사용여부

•  주인 전세 - 공급체크 하자체크, 특약 넣기

   

Part 3 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

• 적정 전세가 설정: 시장 분위기에 따라 어떤 선택해야 하는지. 매수 전  감당할 수 있는 투자 선택, 매수 후 빠르고 안전하게 투자 완성. 전세가 설정 3단계: 단생공 순서로 가격 설정

  1단계: 단지, 이 단지 안에서 평형대 가격

  2단계: 생활권: 가격의 흐름을 같이 하는 단지들의 가격 비교

  3단계: 공급: 이 지역의 공급 상황 (영향권 내 공급 물량 점검, 적어도 내가 전세 맞출 시기 앞뒤 3개월은 공급량 봐야 함 

  대단지 입주 예정이라면, 사전 점검 기간 알아봐야 함.

  사전 점검 기간이 사람들이 본격적으로 움직이기 시작하는 기간. (집에 이제 실제 지어져서 내부까지 볼 수 있을 때 이때가 사람들이 움직임. 부사님들도 이때 바짝 일함) 또한 입주 지정 기간 확인 - 이사할 수 있는 기간. 입주 기간 전/후 3개월은 입주 물량 영향권. 입주 기간 끝났다고 해도 영향 종료 아님.

• 소액 투자(특히 지방)는 보증보험 가입 한도로 전세가 세팅 (1) KB / 매매 / 일반 (2) 90% (3) 승인신청
  턱끝까지 오는 전세가는 승인 시점에 안될 수 있다.
• 임대기간 설정시, 돈만 적게 든다고 투자하면 안됨. 공수포 기억하자. *공급 확인 *수요 많은 시기 *포트폴리오 (임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역, 순간의 선택이 몇년치 리스크를 좌우하게 됨.)
• 법인 임차인: 장점: 비교적 높은 전세가 (법카랑 비슷) 상대 괜찮은 곳, 에어컨 좋아함. 우리 직원이 살 집 좋길 바람. 사택. 방마다 시스템 에어컨 이런 조건 갖추면 비교적 높은 전세가율, 임대차 3법 적용 안됨. 임대로 5% 상항 제안 업속, 계약갱신청구권 사용불가/ 단점: 전세권 설정. 관리 문제
  임차인 고를 수 있을 때 없을 때 투자자는 시장 판단 빨라야. 법인이 무조건 아닌 게 아님 어떤 특약으로 리스크 해지할지 봐야 함.

Part 4 계약 단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

• 매매 계약시 주의 사항. 계약 단계부터 챙겨야 할 전세 세팅
• 권리상 하자 체크. 등기부등본 확인(가압류, 가처분, 가등기 있으면 투자 X, 근정당권 있으면 잔금시 말소 특약, 대출상환 후에는 반드시 상환영수증 확인 열람일시와 페이지수도 확인). 온전한 소유권을 가져오는게 매매계약임. 잔금일 조정 특약

Part 5 임대리스크 줄이는 법

• 입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소 면밀히 파악해 시기에 적합한 물건을 선택할 것. 투자에 있어 욕심과 기회 비용 함께 움직임. 임대 최고가 고집할 필요 없음
• 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어. 아직 경험 부족한 투자자일 경우 리스크가 갑자기 한꺼번에 올 수 있는 한 지역에 몰빵 투자는 조심해야 함.
• 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 다 가봐야 한다.
• 스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건 지켜낼 수 있다. 
• 리스크 줄이려면 전세가 좀 낮더라도 살 때 부터 싸게 사는 게 중요하다. 쌀 때 사고 싸게 사면 하락장 버틸 수 있음.

적용할 점: 양파링님 교제를 꼭 숙지해서 전세 빼기 잘 하는 투자자가 되겠습니다.