매수계약 중 기존 임대인과의 전세 재계약 문의드립니다

안녕하세요!

저희 부모님께서 1호기를 매수하게 되었는데, 제가 도움 드리고 있는 상황입니다.

다만 약간 특이한(?) 케이스라 월부 커뮤니티에서 검색해봐도 비슷한 경우가 없는 것 같아서 질문드립니다. 

경험 많으신 선배님들 조언 부탁드려요.

상황은 이러합니다.

• 현 세입자는 갱신권을 쓰지 않은 상황이나, 매도인과 새로운 재계약을 진행 예정
• 만약 매도인과 세입자가 재계약을 체결하지 못할 경우, 매매 계약 자체가 무효가 된다고 특약에 기입된 상태
• 해당 재계약을 저희 부모님께서 승계 받을 예정 (매매 특약에 기입)
• 가계약금 넣은 상태이고, 위 전세재계약이 체결되면 매매 본계약서 작성 예정
• 현 세입자는 현 전세금에 대출이 없으나, 저희가 제시한 전세금에 맞추어 올리기 위해 추가로 전세 대출 받을 예정 (너무나 감사하게도 맞춰주셨습니다)

질문1) 원래 세입자와 다시 체결하는 계약이다보니, 특약을 너무 타이트하게 잡는 것도 기분이 상하실 것 같기도 해서, 어느 정도까지 넣어야 할지 고민입니다. 그래도 깨끗하게 살고 계셨고, 갱신권이 살아있는데도 전세금을 올려서 (시세보다는 좀 싸지만요) 재계약을 해주시는 것도 감사한 상황인데요. 다만 혹시 모를 리스크는 대비해야 하니.. 이럴 때는 어떻게 해야 할까요?

질문2) 세입자가 전세 대출을 ‘새로’ 받아야 하는데 혹시 확인해야 하거나 특약에 기입할 사항이 있을까요?

질문3) 2번 계약금을 임대보증금으로 설정할 경우 9번 계약 해제 항목이 너무 과하게 느껴질 것 같은데, 계약금을 ‘기존 임대보증금 중 일부인 1,000만원’ 등으로 적게 잡는 게 좋을까요?  

우선 아래와 같이 전세 특약 작성하여 반영 요청드리려고 생각했습니다.

[전세 특약]

1. 본 계약은 기존과는 별도의 “새로운” 임대차계약이다
2. 계약금은 기지급된 임대보증금으로 한다
3. 기본 시설 파손 시 임차인은 원상복구 한다 (자연마모 제외)
4. 전기,수도,가스 등의 노후로 인한 수선은 임대인이, 사용 상 부주의로 인한 파손 및 소모품 수선, 관리 소홀로 인한 곰팡이 결로에 대한 배상은 임차인이 한다
5. 임차인이 이사할 경우, 이사 날짜는 협의해야 한다. 임차인은 4개월 전 이사 여부를 임대인에게 미리 통보한다
6. 계약 만기 전 퇴거할 경우 중개보수는 임차인이 부담한다
7. 임대인의 사정(매매, 전세)에 의한 부동산 방문에 적극 협조한다
8. 흡연 및 반려동물을 금지한다
9. 계약금을 위약금으로 하여 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다

도움주시면 감사하겠습니다!!

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